Autor: Łukasz Obrał

Wykup i darowizna mieszkania komunalnego a długi i skarga pauliańska

Mieszkam z rodzicami w mieszkaniu komunalnym, a głównym najemcą jest moja matka. Rodzice nie mają żadnych dochodów. Istnieje możliwość wykupu od gminy mieszkania za 1% jego wartości. Chciałbym dać rodzicom pieniądze na wykup, by następnie przekazali mi to mieszkanie jako darowiznę. Rodzice mają jednak niespłacony kredyt, od kilku lat toczy się przeciwko nim postępowanie egzekucyjne. Jak więc bezpiecznie wykupić to mieszkanie? Czy jest taka możliwość? Jak ustrzec się przed dłużnikami?

Przede wszystkim należy stwierdzić, że mieszkanie zapewne wchodzi w skład majątku wspólnego małżeńskiego, mimo że przydział był na Pana matkę (była głównym najemcą).

Stosownie do art. 680¹ § 1 Kodeksu cywilnego „małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej”. Według § 2 tego przepisu „ustanie wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa nie pociąga za sobą ustania wspólności najmu lokalu. Jednakże sąd, stosując odpowiednio przepisy o zniesieniu wspólności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu”.

Podobne uregulowania dotyczące współnajmu małżonków znajdowały się w przepisach obowiązujących przed 10 lipca 2001 r. (od tej daty obowiązuje art. 680¹ § 1).

Art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787) wskazywał, że małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich.

Zgodnie z art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (tekst pierwotny: Dz. U. z 1974 r. Nr 14, poz. 84), małżonkowie wspólnie zajmujący lokal mieszkalny są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich lub przydział lokalu pozostającego w dyspozycji terenowego organu administracji państwowej nastąpił na rzecz jednego z małżonków.

Ze względu na brzmienie powyższych przepisów należy stwierdzić, że Pana rodzice są współnajemcami lokalu mieszkalnego, który obecnie chcą wykupić od gminy.

Zasady i warunki zbywania przez gminy lokali mieszkalnych na rzecz najemców określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603).

Stosownie do art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Natomiast według art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu (np. na rzecz najemcy).

Szczegółowe zasady zbywania lokali mieszkalnych stanowiących własność gminy określają stosowne uchwały rad gmin. Każda gmina ma prawo i obowiązek uchwalenia takiej uchwały. Większość gmin w Polsce w uchwałach wprowadziła zapis, stosownie do którego możliwość wykupu mieszkania w trybie bezprzetargowym przez najemcę lokalu komunalnego zależy od nieposiadania tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego przez taką osobę, a także przez jego współmałżonka. Te warunki wykupu lokalu komunalnego bywają różne: jedne gminy wprowadzają warunek nieposiadania tytułu do innego lokalu w ogóle, inne – nieposiadania tytułu prawnego do innego mieszkania w tej samej gminie, a jeszcze inne uzależniają wykup od tego, czy najemca nie wykupił już wcześniej lokalu mieszkalnego od tej samej gminy.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, że Pana rodzice jako najemcy mogą być uprawnionymi do wykupienia mieszkania komunalnego.

Stosownie do art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Według 2a art. 68 ustawy powyższego przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku:

1. zbycia na rzecz osoby bliskiej;
2. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;
3. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;
4. zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;
5. sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Przepis dotyczący zwrotu bonifikaty stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.

Stosownie do powyższych przepisów osoba, która wykupiła mieszkanie z bonifikatą, będzie zobowiązana do jej zwrotu, jeżeli zbędzie mieszkanie (na rzecz innej osoby niż osoba bliska) lub wykorzysta mieszkanie na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty. Jeżeli więc rodzice zbędą na Pana rzecz własność lokalu, to wówczas nie będą zobowiązani do zwrotu bonifikaty.

Umowa darowizny lokalu mieszkalnego wykupionego przez rodziców może być zawarta w tym samym dniu, w którym rodzice podpiszą umowę kupna lokalu. Umowa darowizny technicznie może być zawarta bez wcześniejszego wpisu rodziców jako właścicieli lokalu do księgi wieczystej. Dokumentami potwierdzającymi własność lokalu może być księga wieczysta z wpisaną gminą jako właścicielem oraz umowa kupna lokalu zawarta przez rodziców. Tu jednak należy powiedzieć, że notariusze często żądają przedłożenia odpisu księgi wieczystej z aktualnym wpisem.

Zawarcie z rodzicami umowy darowizny lokalu mieszkalnego i przeniesienie przez rodziców własności nieruchomości lokalowej na Pana rzecz nie chroni rodziców przed wierzycielami i postępowaniem egzekucyjnym z tej nieruchomości.

Wierzyciele rodziców mogą skorzystać z instytucji tzw. skargi pauliańskiej i żądać uznania umowy darowizny zawartej przez rodziców z Panem za bezskuteczną względem nich. Uznanie roszczenia ze skargi pauliańskiej powoduje, że wierzyciele będą mogli dochodzić swoich należności i w toku postępowania egzekucyjnego zaspokoić się z nieruchomości.

Stosownie do art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego, „gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć”.

Według art. § 2 art. 527 Kodeksu postępowania cywilnego „czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności”.

Gdyby rodzice przenieśli własność mieszkania na Pana rzecz w drodze darowizny, zastosowanie będzie miał art. 528 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „jeżeli wskutek czynności prawnej dokonanej przez dłużnika z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową bezpłatnie, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną, chociażby osoba ta nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli”.

W takiej sytuacji wierzyciel musiałby w toku postępowania udowodnić jedynie, że Pana rodzice działali w zamiarze pokrzywdzenia wierzycieli, co z pewnością nie będzie trudne, skoro rodzice mają spore zaległości i dotychczasowe postępowanie egzekucyjne było tylko częściowo skuteczne.

Gdyby Pana rodzice zawarli z Panem umowę o odpłatne przeniesienie własności (umowa sprzedaży, dożywocia), to wówczas, jako że ta czynność prawna byłaby czynnością prawną odpłatną, art. 528 Kodeksu cywilnego nie miałby zastosowania. W takiej sytuacji znaczenie miałoby domniemanie z art. 527 § 3 K.c., stosownie do którego „jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli”.

Jeżeli zawarłby Pan z rodzicami umowę odpłatną, a wierzyciele rodziców wystąpiliby ze skargą paulińską, musiałby Pan obalić w sądzie domniemanie z art. 527 § 3 K.c. i udowodnić, że nie wiedział Pan o długach swoich rodziców. Jako dowody na obalenie tego domniemania mogłoby posłużyć np. zeznania innych członków rodziny, jednak obalenie takiego domniemania byłoby niezwykle trudne.

Jak już wspomniałem, jeżeli wierzyciele doprowadziliby do uznania za bezskuteczną umowy o przeniesienie własności, to mogliby zaspokoić się z nieruchomości, tak jakby rodzice nadal byli jej właścicielami – wierzyciele mogliby przeprowadzić postępowanie egzekucyjne z nieruchomości, mimo że Pan byłby formalnie jej właścicielem, jednocześnie nie będąc dłużnikiem.

Zgodnie z art. 534 K.c. „uznania czynności prawnej dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej czynności”.

Wierzyciele mogą mieć możliwość skorzystania również z art. 59 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „w razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, osoba ta może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli strony o jej roszczeniu wiedziały albo jeżeli umowa była nieodpłatna. Uznania umowy za bezskuteczną nie można żądać po upływie roku od jej zawarcia”.

Z uwagi na powyższe przepisy należy stwierdzić, że w razie podarowania Panu nieruchomości wierzyciele przez 5 lat od dnia zawarcia umowy będą mieli możliwość skorzystania ze skargi pauliańskiej. Ryzyko, że skorzystają z tej instytucji, a mieszkanie zostanie zlicytowane, jest duże.

Pana rodzice nie mogą zbyć na Pana prawa najmu – jest to prawo niezbywalne, a także niepodlegające dziedziczeniu. Bez zgody właściciela mieszkania, czyli gminy, nie jest możliwa zmiana najemcy, która formalnie wygląda tak, że dotychczasowi najemcy rozwiązują umowę najmu, a określona osoba podpisuje nową umowę z właścicielem.

Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują jedną sytuację, w której zamieszkująca z najemcą osoba wstępuje w stosunek najmu z mocy prawa: wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy.

Jak już wspomniałem, każda gmina szczegółowo określa zasady najmu lokali komunalnych, a także zasady ich zbywania w stosownych uchwałach rad gmin. Istnieje możliwość, że gmina zgodzi się na „zamianę” najemcy lokalu mieszkalnego, a następnie na zbycie lokalu na rzecz najemcy (nie ma ku temu ustawowych przeszkód prawnych).

Rozwiązanie umowy najmu przez rodziców, nawiązanie stosunku najmu przez Pana, a następnie zbycie tego lokalu na Pana rzecz uchroniłoby Pana z pewnością przez możliwością egzekucji długów rodziców z własności mieszkania.

Powinien Pan zorientować się w urzędzie miasta, czy powyższe rozwiązanie jest możliwe. Powinien Pan zwrócić uwagę nie tylko na to, czy istnieje możliwość zmiany najemcy lokalu (Pan staje się najemcą w miejsce rodziców), ale czy po takiej zamianie będzie Pan uprawniony do wykupu mieszkania (niektóre gminy sprzedają mieszkania najemcom, którzy są najemcami lokalu komunalnego przez określony czas, np. 5 lat).

Lubię To!

Oceń przydatność tekstu:

Ocena przydatności tekstu:

Oceń zrozumienie tekstu:

Ocena zrozumienia tekstu:

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku