Wstrzymanie wykupu mieszkania komunalnego

Wstrzymanie procedury wykupu lokalu ze względu na niezamieszkiwanie

Zatem gmina wstrzymała procedurę wykupu prawdopodobnie ze względu na Pani niezamieszkiwanie w lokalu. Zaznaczam, że jeżeli nie zgłosiła Pani pobytu w mieszkaniu swojego brata, to mogła także wypowiedzieć umowę ze względu na użyczenie mieszkania bratu bez zgody gminy.

Nie mam wiedzy, czy w Pani sytuacji została jedynie wstrzymana procedura wykupu mieszkania gminnego, czy także doszło do wypowiedzenia Pani najmu tego lokalu (tego proszę się dowiedzieć w gminie).

Generalnie jednak gmina w każdym momencie ma prawo do wstrzymania procedury wykupu, jeżeli poweźmie wątpliwości, że wykupywany lokal nie jest konieczny do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokatorów.

Praca za granicą a najem mieszkania komunalnego

Jako podstawę prawną wstrzymania procedury wynajmu a nawet wypowiedzenia umowy najmu gmina mogła wskazać przepis art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis ten wskazuje, iż właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Gmina nie ma informacji, jaki charakter ma Pani wyjazd (jedynie czasowy), dlatego po przyjeździe do Polski powinna Pani udać się do gminy ze stosownymi wyjaśnieniami.

W opisanej sytuacji mogłaby się Pani domagać wyjaśnień i ewentualnego ustalenia, że wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne, ponieważ nie zaistniała przesłanka wypowiedzenia umowy najmu – nie można w Pani sytuacji mówić, że zmieniała Pani miejsce zamieszkania, a więc, że nie zamieszkuje Pani w wynajmowanym lokalu. Może Pani twierdzić, że z tego powodu wypowiedzenie jest bezzasadne i nie może prowadzić do rozwiązania umowy najmu.

Postępowanie o ustalenie że wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne

Jeżeli gmina nie zmieni swojego stanowiska, to ustalić, czy Pani ma rację, może wyłącznie sąd. Te ustalenia może sąd poczynić w toku postępowania o eksmisję lub w postępowaniu o ustalenie, że wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne, jakie może Pani wszcząć w sądzie.

Jako argument na okoliczność tego, że przesłanki wypowiedzenia umowy najmu nie zaistniały, może Pani wskazać, że w Pani przypadku nie można mówić o tym, iż zmieniła Pani miejsce swojego zamieszkania. Pani miejscem zamieszkania było i jest nadal mieszkanie komunalne, którego jest Pani najemcą.

Faktem jest, iż w chwili obecnej nie przebywa Pani w lokalu komunalnym, ale opuszczenie lokalu ma charakter tylko i wyłącznie czasowy i związane jest z wyjazdem zagranicznym. Może Pani wskazać, iż wyjechała Pani czasowo poza granice Polski, aby zdobyć środki utrzymania.

Należy również wskazać, że w przedmiotowym mieszkaniu znajdują się Pani rzeczy osobiste i mieszkanie to stanowi nadal Pani centrum życiowe.

Jako najemca wywiązuje się Pani ze swoich obowiązków – regularnie opłaca czynsz i inne opłaty związane z mieszkaniem, dba o substancję i stan techniczny lokalu.

Można wskazać, iż gmina, składając ewentualne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu, nie wzięła pod uwagę tego, iż na pojęcie „zamieszkania”, czy „niezamieszkiwania” użyte w ustawie o ochronie praw lokatorów składa się nie tylko zewnętrzny element obiektywny „przebywania”, to jest fizycznego pobytu danej osoby w określonym lokalu lub miejscowości, ale ponadto wewnętrzny element subiektywny „zamiaru stałego pobytu”.

Warto podkreślić, że nigdy nie wyzbyła się Pani zamiaru stałego pobytu w lokalu komunalnym.

Jak wskazano w wyroku Sądu Najwyższego, Izba Cywilna z dnia 20 czerwca 2001 r., sygn. akt. I CKN 1179/98 (LexPolonica nr 1546806), czasowe – uzasadnione określonymi przyczynami – przebywanie poza miejscem stałego miejsca zamieszkania nie oznacza, by najemca przestał mieszkać w „swoim” lokalu, by zmienił miejsce zamieszkania.

Słusznie też wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 1 lutego 2007 r., sygn. akt. VI ACa 771/2006 (LexPolonica nr 1867211), że nieobecność w lokalu, nawet przez okres dłuższy – kilku miesięcy – nie oznacza przecież automatycznie, że najemca lokal opuścił. Decyduje bowiem o tym przejaw woli najemcy co do chęci zakończenia stosunku najmu choćby w postaci niewywiązywania się z takich obowiązków jak opłacanie czynszu.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy we Wrocławiu z dnia 16 grudnia 1983 r., sygn. akt. SA/Wr 672/83 (ONSA 1983/2 poz. 107) mówi, iż faktyczne zajmowanie lokalu (art. 46 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe – Dz. U. 1983 r. Nr 11 poz. 55) musi oznaczać co najmniej, że lokal stanowi miejsce, z którym najemca wiąże swe obecne lub przyszłe interesy, między innymi przechowując w nim swój podstawowy dobytek osobisty. Jednakże fakt taki będzie pozbawiony znaczenia, jeżeli z innych okoliczności sprawy wynika, że lokal trwale nie służy celom mieszkalnym najemcy, lecz jest w istocie wykorzystywany na inne cele.

Z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy w Katowicach z dnia 1 czerwca 1989 r., sygn. akt. SA/Ka 226/89 (LexPolonica nr 299721) wynika, iż na użyte w art. 51 pkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (Dz. U. 1987 r. Nr 30 poz. 165) pojęcie „zamieszkania”, czy „miejsce zamieszkania”, składa się nie tylko zewnętrzny element obiektywny „przebywania”, to jest fizycznego pobytu danej osoby w określonym lokalu lub miejscowości, ale ponadto wewnętrzny element subiektywny „zamiaru stałego pobytu”.

Reasumując, w sporze z gminą, powinna Pani wykazywać, że przesłanką wypowiedzenia umowy najmu jest okoliczność, która w rzeczywistości nie zaistniała, wypowiedzenie to jest niezasadne i nie wywołuje skutków prawnych. W związku z tym pomiędzy stronami nadal istnieje i nadal będzie istniał stosunek prawny, który nie został skutecznie wypowiedziany, a Pani jest i nadal będzie najemcą lokalu mieszkalnego, którego właścicielem jest gmina.

Zamieszkiwanie osób trzecich w mieszkaniu komunalnym bez zgody gminy

Podobnie musi Pani wykazać gminie, że pobyt w mieszkaniu Pani brata z żoną miał charakter czasowy i wyjątkowy, uzasadniony włamaniem do Pani lokalu podczas Pani nieobecności. Oczywiście nie będzie trzeba tego robić, jeżeli pobyt brata został zgłoszony i gmina wyraziła na niego zgodę.

Mieszkania komunalnego nie można podnająć ani użyczyć bez zgody właściciela (szczegółowe zasady wynajmowania lokali określa gmina w uchwale). Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 3 powyższej ustawy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Tym samym, jeśli chce Pani podnająć lub użyczyć mieszkania, winna Pani napisać do gminy wniosek o wyrażenie zgody na podnajem czy użyczenie (warto jednak wiedzieć, że wniosek może być odrzucony). Podnajmowanie lub użyczanie lokalu bez zgody jest podstawą do wypowiedzenia umowy najmu.

Jeśli jednak Pani brat tylko dogląda mieszkania (a nie zamieszkuje w nim), to myślę, że nie powinna się Pani tym przejmować. Proszę jednak wysłać pismo do gminy, że nie podnajmuje Pani nikomu mieszkania, a jedynie wyznaczyła Pani osobę do doglądania lokalu pod Pani nieobecność w celu utrzymania mieszkania w należytym stanie technicznym.

Warto też wspomnieć, iż przebywa Pani za granicą okresowo wyłącznie w celach zarobkowych z uwagi na brak pracy w kraju.

Jeżeli jednak gmina nie uzna Pani argumentów, to tylko sąd może dokonać wiążącej wykładni prawa w odniesieniu do Pani sytuacji. Ustalenia sądu odnośnie tego, czy wypowiedzenie umowy najmu jest zasadne i wywołuje skutki prawne będzie wiążące zarówno dla Pani jak i dla gminy – właściciela lokalu.

Jak już wspomniałem, swoje zarzuty przeciwko twierdzeniu gminy może Pani zgłosić w toku postępowania o eksmisję, jakie może Pani wytoczyć gmina po upływie terminu wypowiedzenia.

Pozew o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu

Może Pani wcześniej bronić swoich racji, składając w sądzie pozew o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. W ewentualnym pozwie powinna Pani wskazać, iż ma Pani interes prawny w stwierdzeniu bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu. Gmina z pewnością po upływie terminu wypowiedzenia nałoży na Panią obowiązek zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu i złoży pozew o eksmisję do sądu.

Wartość przedmiotu sporu w postępowaniu o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu stanowić będzie wartość czynszu najmu przedmiotowego lokalu za okres 12 miesięcy. Opłata od pozwu wynosi 5% wartości przedmiotu sporu.

Proszę jednak na razie nie podejmować żadnych działań, gdyż nie wie Pani, jakie zarzuty podnosi gmina wobec Pani, zawieszając procedurę wykupienia lokalu.

Należy zaznaczyć, iż zasady i warunki zbywania przez gminy lokali mieszkalnych na rzecz najemców określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Stosownie do art. 34 ust. 1 pkt 3 tej ustawy „w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która (…) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony”.

Zbywanie nieruchomości stanowiących własność gminy

Należy zauważyć, iż kwestię nabywania i zbywania nieruchomości stanowiących własność gminy, w tym przypadku mieszkania komunalnego, reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 27 ww. ustawy sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Zatem sprzedaż mieszkania komunalnego może nastąpić jedynie w drodze umowy cywilnoprawnej, a zawarcie takiej umowy nie należy do sfery administracji publicznej. Gmina jako właściciel nieruchomości nie ma obowiązku jej sprzedaży.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w sprawie II CNP 70/2008 w aktualnym stanie prawnym zarówno prawo pierwszeństwa, jak i prawo pierwokupu nie jest źródłem roszczenia o zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu.

Proszę też zapoznać się z uchwałą rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Uchwała ta z pewnością zawiera szczegółowe postanowienia dotyczące m.in. zasad wypowiadania umów najmu lokalu komunalnego jak też zasad dotyczących wykupu wynajmowanych lokali.

Kompetencje, bowiem do ustalania zasad wynajmowania lokali z gminnego zasobu przyznaje radzie gminy art. 21 ust. 1 pkt 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów.

W art. 21 ust. 3 ustawodawca wymienił przykładowo elementy przedmiotowe zasad, które powinna uregulować rada w drodze uchwały. Katalog tych spraw nie ma charakteru zamkniętego, co oznacza, że rada gminy może zawrzeć w uchwale dodatkowe regulacje, o ile będą zgodne z Konstytucją RP oraz przepisami powszechnie obowiązującymi rangi ustawowej.

Generalnie więc powinna Pani zainteresować się przyczynami wypowiedzenia umowy, gdyż gmina mogła wypowiedzieć Pani umowę, co w konsekwencji może doprowadzić do utraty prawa najmu i eksmisji Pani z lokalu.