Wspólnota mieszkaniowa

Wspólnota mieszkaniowa to termin uregulowany w art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), który określa, że „wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości”. Powstaje ona z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, jeśli jego właścicielem zostaje inna osoba niż dotychczasowy właściciel nieruchomości.

… W budynku, w którym mieszka siedem rodzin, wykupiono pięć mieszkań na własność. Czy istnieje możliwość niepłacenia czynszu przez tych mieszkańców? Czy konieczne jest, aby została założona mała wspólnota mieszkaniowa.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w chwili wyodrębnienia choćby jednego lokalu mieszkalnego w budynku. Skoro więc w budynku, który Pani opisuje w pytaniu, są wyodrębnione lokale, to wspólnota mieszkaniowa już istnieje.

Mała wspólnota mieszkaniowa to wspólnota mieszkaniowa w budynku, w którym liczba lokali wyodrębnionych oraz lokali niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem.

(...) Wspólnota mieszkaniowa składa się z właścicieli lokali mieszkalnych, którzy nie płacą czynszu. Czynsz jest opłatą związaną z najmem lokali i płacą go właścicielowi lokalu najemcy.

Nie oznacza to, że właściciele lokali mieszkalnych nie ponoszą żadnych opłat. Właściciele lokali są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali „jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”.

Jeżeli właściciele lokali nie postanowią inaczej, do zarządu małą nieruchomością wspólną należy stosować odpowiednie przepisy o współwłasności. Może zaistnieć również taka sytuacja, że mała wspólnota mieszkaniowa rządzi się prawami odnoszącymi się do wspólnot mieszkaniowych liczących powyżej siedmiu lokali lub innymi, umownymi, ustalonymi przez współwłaścicieli.

To, czy zarząd nieruchomością wspólną w małej wspólnocie odbywa się na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym (przepisy o współwłasności), czy też na zasadach umownych (np. takich, jak w dużych wspólnotach), zależy od umowy pomiędzy właścicielami.

Na te koszty składają się w szczególności:

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
• wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

… Słyszałem, że w lokalu mieszkalnym w budynku wielorodzinnym można prowadzić cichą działalność gospodarczą, np. biuro rachunkowe, salon fryzjerski, gabinet lekarski itp. bez zmiany sposobu jego użytkowania. Czy jest to prawda i czy ma podstawę prawną? Czy wspólnota mieszkaniowa może mi to uniemożliwić? Chcę wiedzieć jednoznacznie, że jeśli wynajmę lokal mieszkalny np. na biuro rachunkowe czy salon kosmetyczny, nikt z pozostałych mieszkańców tego nie zakwestionuje.

Jeżeli zdecyduje się Pan na prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym, a właściciele innych lokali należących do wspólnoty mieszkaniowej wyrażą sprzeciw, jako podstawę prawną prowadzonej przez Pana działalności może Pan przedstawić wyrok Sądu Najwyższego z 03.04.2009 r., sygn. akt II CSK 601/08, z którego wynika, iż wspólnota mieszkaniowa nie ma żadnego tytułu do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli lokali, w tym nie ma prawa zakazywać prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej.

W sprawie, w której stanowisko zajął Sąd Najwyższy, wspólnota mieszkaniowa przyjęła w uchwale restrykcyjny regulamin, który m.in. zakazywał – bez zgody wspólnoty mieszkaniowej i bez zmiany przeznaczenia lokalu – prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych oraz w piwnicach, a także obciążał właścicieli lokali nieograniczoną odpowiedzialnością za domowników i inne osoby korzystające z lokali za ich zgodą i wiedzą.

Uchwałę tę zaskarżono do sądu. Sąd I instancji oddalił żądanie uchylenia uchwały. Sąd II instancji był jednak innego zdania – według niego nie uwzględniono zadań i celów, dla których wspólnota mieszkaniowa została powołana. Zadaniem tym jest zarządzanie nieruchomością wspólną oraz reprezentowanie właścicieli lokali. Wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do ingerowania w wykonywanie prawa własności przez jej członków, czyli w wewnętrzne sprawy poszczególnych lokali. Wspólnota mieszkaniowa nie pogodziła się jednak z wyrokiem i wniosła skargę kasacyjną. Jednak Sąd Najwyższy oddalił tę skargę. Zdaniem Sądu Najwyższego takie praktyki w demokratycznym państwie prawa były eliminowane przez wiele lat, jednak mimo to pozostały w mentalności niektórych osób.

(...) Właściciel lokalu (lub najemca) w budynku, w którym jest wspólnota mieszkaniowa, ma prawo prowadzić w nim działalność gospodarczą. Na potrzeby swojej firmy może Pan przeznaczyć cały lokal albo jego część. Może dokonać też zmiany przeznaczenia lokalu.

Nie ma przepisu, który nakazywałby Panu wprost informowanie wspólnoty o tym, że prowadzi Pan działalność, ale lepiej to zrobić, bo może dojść choćby do konfliktu dotyczącego partycypowania w częściach wspólnych budynku.

Prowadząc taką działalność, nie może Pan zakłócać korzystania z sąsiednich mieszkań, gdyż na podstawie art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) „jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji”. …   Przeczytaj pełną treść

… 

Zastanawiam się nad przekształceniem mieszkania spółdzielczo-własnościowego we własnościowe. 1. Na czym będzie polegała moja współpraca ze spółdzielnią, której teraz jestem członkiem? Czy będę mógł pozostać jej członkiem? 2. Budynkiem zarządza administracja osiedla – czy opłat (winda, śmieci itd.) nadal dokonuje się na jej konto? 3. Czy po wydzieleniu mieszkania wspólnota mieszkaniowa musi być założona przeze mnie? 4. Czy administracja może podnieść czynsz, bo nie będę już członkiem spółdzielni? Jak mogę zweryfikować, jak wyliczana jest kwota czynszu? 5. Czy na mieszkanie spółdzielczo-własnościowe można nałożyć hipotekę jako zabezpieczenie kredytu?

  Ad 1. Po przekształceniu prawa spółdzielczego własnościowego w odrębną własność lokalu może Pani pozostać członkiem spółdzielni mieszkaniowej.

Ad 2. Po ustanowieniu odrębnej własności lokalu nadal uiszcza Pani opłaty na konto administracji osiedla. Nieruchomością, w której wyodrębniono lokale stanowiące odrębną własność, zarządza nadal spółdzielnia mieszkaniowa.

Ad 3. Po wyodrębnieniu lokalu nie musi Pani zakładać wspólnoty mieszkaniowej. Ta wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w budynku (budynkach) na danej nieruchomości i przeniesienia własności lokalu na inną osobę niż spółdzielnia. Taka wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą specyficzną, ponieważ w zakresie praw i obowiązków właścicieli oraz zarządu nieruchomością wspólną nadal mają zastosowanie przepisy prawa spółdzielczego.

Przepisy prawa pozwalają na powstanie w budynku spółdzielczym „klasycznej” wspólnoty mieszkaniowej działającej na podstawie ustawy o własności lokali. Taka wspólnota może zerwać ze spółdzielnią i wybrać sobie do zarządzania nieruchomością kogoś innego niż spółdzielnię.

(...) Jeżeli więc w danym budynku wszyscy lokatorzy wykupili mieszkania na własność, to z mocy prawa powstaje „klasyczna” wspólnota mieszkaniowa działająca na podstawie przepisów ustawy o własności.

Przepis art. 241 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych umożliwia zastosowanie ustawy o własności lokali również w zakresie praw i obowiązków właścicieli lokali oraz zarządu nieruchomością wspólną, w przypadku gdy w budynku nie wyodrębniono własności wszystkich lokali.

Zgodnie z powyższym artykułem większość (ponad 50%) właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.

Uchwała w powyższej sprawie zapada na zebraniu właścicieli zwoływanym przez zarząd (spółdzielnię) z jego inicjatywy lub na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z powyższym, aby w budynku powstała wspólnota mieszkaniowa działająca zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali (a nie na podstawie prawa spółdzielczego), własność wszystkich lokali w budynku musi zostać wyodrębniona lub właściciele ponad 50% udziałów w nieruchomości musi wyrazić taką wolę w drodze uchwały. …   Przeczytaj pełną treść

Treści powiązane