Warunkowa umowa sprzedaży

Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości

Nie zawarł Pan przedwstępnej umowy, ale warunkową umowę sprzedaży nieruchomości.

Według zapisów umowy Kupujący nie zapłacił zaliczki czy zadatku, ale część wartości gruntu.

„Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, której celem jest m.in. doprowadzenie do poprawy struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych i zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach (art. 1 ustawy), powierza pieczę nad wykonaniem tych zadań Agencji Nieruchomości Rolnych, wyposażając ją w wiele uprawnień niezbędnych do zapewnienia realizacji celu ustawy. Uprawnienia te odnoszą się w szczególności do transakcji przeniesienia własności nieruchomości rolnych i realizowane są jako, przewidziane w art. 3 ust. 4 ustawy, prawo pierwokupu, przysługujące Agencji w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, oraz przewidziane w art. 4 ust. 1 ustawy prawo nabycia nieruchomości przez Agencję w przypadku przeniesienia własności nieruchomości rolnej w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, do którego stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu (art. 4 ust. 5).

Już samo rozróżnienie tych sytuacji i uprawnień Agencji wskazuje, że nie są one tożsame ani co do sposobu realizacji, ani co do skutków i że w istocie chodzi o dwie różne instytucje prawne, a przepisy o prawie pierwokupu należy do prawa nabycia stosować jedynie odpowiednio. Gdyby, jak przyjęły to Sądy obu instancji, do przewidzianego w art. 4 ust. 1 ustawy prawa nabycia stosować wprost wszystkie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu, w tym art. 596 i 599 § 2 kc, doszłoby do zrównania obu tych instytucji w zakresie wywoływanych przez nie skutków, co pozbawiłoby sensu ich ustawowe rozróżnienie” (postanowienie Sądu Najwyższego, sygn. akt IV CK 121/04).

Zwłoka w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej

Umowa z mocy prawa ma tylko charakter zobowiązujący. W razie spełnienia się warunku lub nadejścia terminu strony muszą zawrzeć dodatkową umowę.

Przepis art. 491 Kodeksu cywilnego ten stanowi, że „jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki”. Jak określono w wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 7 marca 2001 r. (sygn. akt I ACa 512/00)n „skuteczne odstąpienie od umowy powoduje, że stosunek prawny wygasa ze skutkiem ex tunc (z mocą wsteczną), tak jakby umowa w ogóle nie została zawarta”.

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dna 5 stycznia 2000 r. (syg. akt I ACa 817/99) zaznaczono:

Odstąpienie od warunkowej umowy sprzedaży

„Sama zwłoka w spełnieniu świadczenia nie daje podstaw do odstąpienia od umowy w świetle art. 491 § 1 k.c., który warunkuje jego skuteczność od wyznaczenia drugiej stronie odpowiedniego, dodatkowego terminu. Ów termin powinien umożliwić drugiej stronie realizację świadczenia, w spełnieniu którego pozostaje w zwłoce. Aby uchronić dłużnika przed wyznaczeniem mu terminów nierealnych, w których nawet przy dołożeniu należytej, usilnej staranności nie mógłby wywiązać się ze swego obowiązku, ustawodawca stanowi, że chodzi tu o termin odpowiedni, realny w sensie obiektywnym”.

Proszę więc wystosować do Kupującego pismo z wyznaczeniem terminu np. 7 dni, po jego upływie odstąpić od warunkowej umowy sprzedaży albo polubownie rozwiązać umowę na zasadzie porozumienia między stronami.