Autor: Irena Sawa

Warunki uzyskania decyzji o zabudowie działki na terenie bez MPZP

Kupiłem działkę rolniczą, która jest w trakcie przekwalifikowania. Znajduje się ona na terenie wioski. Działka ma 40 arów. Chcę tam prowadzić hodowlę pszczół i uprawę ziół. Konieczny jest mały budynek. Czy są możliwości zabudowy rekreacyjnej lub innej (rolniczej) legalnie?

Dodam jeszcze, że trzeba czekać na uchwalenie planu zagospodarowania dla tego terenu, a to przez najbliższych kilka latach może jeszcze się ciągnąć. Chciałbym się dowiedzieć, jakie mam możliwości prawne, aby stosowne działania podjąć już teraz.

Odnosząc się do stanu faktycznego opisanego w pytaniu, wyjaśniam, że zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) – wydanie w chwili obecnej pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Zatem artykuł 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w skrócie „u.p.z.p.”) określa warunki uzależniające wydanie pozytywnej decyzji w sprawie warunków zabudowy dla przedsięwzięć niebędących inwestycją celu publicznego.

Przepisy prawa nie przewidują ustawowej definicji działki sąsiedniej, ale na tle orzecznictwa należy przyjąć, że uznanie nieruchomości, gruntu, działki za sąsiednią powinno pozostawać w zbieżności z celem regulacji prawnej, w której ustawodawca używa wyżej wymienionych pojęć. Odnosząc się zaś do zwrotu „działka sąsiednia” użytego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. należy przyjąć, że ustawodawca – wprowadzając wymóg zabudowy takiej działki – miał na celu zachowanie harmonii architektonicznej na danym terenie, ochronę walorów estetycznych przestrzeni stanowiących dobro wspólne.

Mając powyższe na względzie, należałoby uznać, iż warunek zabudowy działki sąsiedniej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy będzie spełniony wówczas, gdy działka zabudowana graniczy z działką będącą terenem przyszłej inwestycji, bądź też jest położona w odległości pozwalającej na utrzymanie albo wręcz podniesienie walorów architektonicznych przestrzeni. Błędem byłoby bowiem uznanie za niewypełnienie omawianego warunku w przypadku, gdy na przykład między działką zabudowaną a działką, na której ma być realizowana inwestycja, jest położona nieruchomość niezabudowana o parametrach umożliwiających jej zabudowę w przyszłości lub wykorzystanie jej w taki sposób, że zachowana będzie harmonia między działką już zabudowaną a działką, którą właściciel lub użytkownik wieczysty ma zamiar zabudować.

„Dostęp z tej samej drogi publicznej” jest drugim ze zwrotów użytych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wymagającym szerszego komentarza. Drogą publiczną, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 71, poz. 838 ze zm.), jest droga zaliczona do jednej z czterech wymienionych w art. 2 tej ustawy kategorii dróg: drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe lub gminne. Kryterium powyższego podziału odnosi się do funkcji, jaką spełnia dana droga w sieci drogowej. Z kolei ze względu na dostępność drogi publiczne dzielą się na drogi ogólnodostępne oraz na drogi o ograniczonej dostępności, w tym autostrady i drogi ekspresowe. Drogi krajowe stanowią własność Skarbu Państwa, natomiast drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne stanowią własność odpowiednio właściwego samorządu województwa, powiatu lub gminy. Z kolei pod pojęciem drogi, zgodnie z art. 4 pkt 2 ustawy o drogach publicznych, należy rozumieć budowlę wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami oraz instalacjami, stanowiącą całość techniczno-użytkową, przeznaczoną do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowaną w pasie drogowym (wydzielonym liniami granicznymi na gruncie wraz z przestrzenią nad i pod jego powierzchnią, w którym są zlokalizowane droga oraz obiekty budowlane i urządzenia techniczne związane z prowadzeniem, zabezpieczeniem i obsługą ruchu, a także urządzenia związane z potrzebami zarządzania drogą).

Zaliczenie drogi do danej kategorii następuje w odniesieniu do:

• drogi krajowej – na podstawie rozporządzenia ministra właściwego do spraw transportu,
• drogi wojewódzkiej – na podstawie uchwały sejmiku województwa,
• drogi powiatowej – na podstawie uchwały rady powiatu,
• drogi gminnej – na podstawie uchwały rady gminy.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o drogach publicznych drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych, w szczególności drogi: osiedlowe, dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, dojazdowe do obiektów użytkowanych przez przedsiębiorców, place przed dworcami kolejowymi, autobusowymi i portami oraz pętle autobusowe są drogami wewnętrznymi.

Z przedstawionych wyżej regulacji wynika, że warunek dostępu z tej samej drogi publicznej do działki, na której terenie mają być ustalone warunki zabudowy oraz sąsiedniej działki zabudowanej będzie spełniony tylko wówczas, gdy teren ma dostęp do drogi zaliczonej do jednej z dróg wymienionych wyżej w art. 2 ustawy o drogach publicznych.

Pojęcie dostępu do drogi publicznej nie ogranicza się do bezpośredniego dostępu, a więc do przypadku, gdy działka budowlana graniczy z drogą zaliczoną do jednej z kategorii dróg publicznych. Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. przez „dostęp do drogi publicznej” należy rozumieć zarówno bezpośredni dostęp do tej drogi, jak i dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Warunek dostępu do drogi publicznej wymieniony w art. 61 ust. 1 pkt 2 został wkomponowany w wymogi pkt 1 niniejszego artykułu – „co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej (...)”.

Kolejny wymóg uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dotyczy uzbrojenia terenu. Uzbrojenie terenu winno zaspokajać potrzeby zamierzenia budowlanego określonego przez wnioskodawcę. Pod pojęciem uzbrojenia terenu należy rozumieć drogę, przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne.

Warunek uzbrojenia terenu uznaje się za spełniony również wtedy, gdy wykonanie wymienionych wyżej elementów infrastruktury technicznej lub niektórych z nich – w zależności od potrzeb zamierzenia budowlanego inwestora – zostanie zagwarantowane w drodze umowy między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Z kolei pod pojęciem właściwej jednostki organizacyjnej należy rozumieć przedsiębiorstwo (zakład) świadczące usługi komunalne w zakresie budowy i eksploatacji urządzeń wodno-kanalizacyjnych, energetycznych czy też telekomunikacyjnych. Według przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz. U. z 1997 r. Nr 9, poz. 43 ze zm.) jednostkami takimi są: zakłady budżetowe jednostek samorządu terytorialnego świadczące usługi komunalne, spółki prawa handlowego tworzone przez jednostki samorządu terytorialnego lub z ich udziałem. Ponadto jednostki samorządu terytorialnego mogą powierzać w drodze umowy wykonywanie zadań z zakresu gospodarki komunalnej osobom fizycznym, osobom prawnym lub jednostkom organizacyjnym nieposiadającym osobowości prawnej.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy może być wydana wyłącznie w odniesieniu do terenu, który nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i (lub) leśnych na cele nierolnicze i (lub) nieleśne. Według art. 7 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r. Nr 12, poz. 1266 ze zm.) przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne może nastąpić jedynie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP), po uzyskaniu zgody właściwego organu administracji (właściwość organu w tych sprawach zależy od obszaru oraz klasy gruntu – zob. art. 7 ust. 2 powołanej wyżej ustawy). Przy czym za teren niewymagający tak zwanej „zgody rolnej” uważa się obszar objęty MPZP, przy którego sporządzaniu wydano taką zgodę, a który z mocy art. 67 u.p.z.p. utracił moc obowiązującą odpowiednio z dniem 2 stycznia 2003 r. bądź z dniem 2 stycznia 2004 r. Zgodnie bowiem z art. 67 ust. 1 u.p.z.p. miejscowe plany obowiązujące w dniu wejścia w życie u.p.z.p., to jest w dniu 1 stycznia 1995 r., tracą moc po upływie 8 lat od dnia jej wejścia w życie. Jeśli natomiast w powyższym terminie rada gminy uchwaliła studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i przystąpiła do sporządzenia MPZP albo jego zmiany, plan obowiązujący przed dniem 1 stycznia 1995 r., zgodnie z art. 67 ust. 1a u.z.p., zachował ważność w granicach objętych uchwałą, do czasu uchwalenia nowego planu, jednak nie dłużej niż przez 9 lat od dnia wejścia w życie u.p.z.p.

Decyzja o warunkach zabudowy, w myśl art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., powinna pozostawać w zgodzie z przepisami odrębnymi. Katalog przepisów odrębnych, przez których pryzmat jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. Do przepisów odrębnych należy zaliczyć regulacje dotyczące ochrony środowiska, przyrody, gruntów rolnych i leśnych, zabytków, uzdrowisk, ochrony granic, obszarów morskich, a także przepisy sanitarne, unormowania z zakresu prawa geologicznego i górniczego i inne.

Reasumując powyższe regulacje prawne, stwierdzić należy, że obecnie jest szansa na uzyskanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy w zależności od tego:

• czy sąsiednie działki są zabudowane i jakie są na nich budowle, czyli od tego, co znajduje się w sąsiedztwie,
• czy teren ma dostęp do drogi publicznej,
• czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Jeżeli Pana zdaniem powyższe warunki są spełnione, to bardzo proszę skontaktować się z urzędem i złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy. Wydanie tych warunków jest decyzją ocenną, zależy więc od urzędu, ale szanse są.

Natomiast jeżeli działki sąsiednie są puste, czyli brak jest na nich zabudowy – to niestety uzyskanie zgody na budowę niewielkiego domku będzie bardzo trudne. Urząd może również w takiej sytuacji odmówić wydania zgody i w konsekwencji musi Pan czekać, aż do czasu uchwalenia planu.

Warunki, które opisałam, stanowią podstawę wydania przez urząd warunków zabudowy. Innej możliwości nie przewidują przepisy prawa i nie zaakceptuje jej również urząd – nie wyda zgody na budowę.

Proszę zatem spróbować wystąpić z wnioskiem do urzędu. Jeżeli urząd wyda decyzję odmowną, to taką decyzję może Pan zaskarżyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Gdy Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzyma tę decyzję, to może Pan wówczas złożyć skargę na nią do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Taka jest droga odwoławcza od decyzji odmownej wydanej przez urząd, sądzę, że warto zastanowić się, czy tej drogi nie wykorzystać.

Podkreślam zarazem, że nie mogę wskazać w tej sprawie odstępstwa i prostszej drogi do jej załatwienia. Przepisy prawa w tym zakresie są niestety nieubłagane. Jeżeli nie dostosuję się Pan do nich, to w niedługim czasie może wystąpić problem z Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego, który może wszcząć postępowanie egzekucyjne i nakazać rozebranie wybudowanego budynku.

Lubię To!

Oceń przydatność tekstu:

Ocena przydatności tekstu:

Oceń zrozumienie tekstu:

Ocena zrozumienia tekstu:

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku