Autor: Łukasz Poczyński

Umowa przedwstępna zamiany mieszkań sporządzona u notariusza podstawą dochodzenia w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej

Spłaciłem zadłużenie na mieszkaniu spółdzielczym (20 tys. zł) pewnej kobiety, która w zamian notarialnie zobowiązała się, że zamieni się ze mną na mieszkania. Ponieważ mieszkała z nią córka i była tam zameldowana, chciałem żeby i ona złożyła zobowiązanie u notariusza. Chodziło mi o to, żeby córka dobrowolnie się wymeldowała, kiedy transakcja dojdzie do skutku, a gdyby jej mama wcześniej zmarła – ona dokończyła zamiany. Notariusz powiedział, że nie trzeba pisać, iż córka ma wykonać wolę rodzica, ponieważ jako spadkobierczyni automatycznie przejmuje zobowiązanie. Dwa miesiące temu owa kobieta zmarła. Odbyła się sprawa spadkowa i córka została spadkobierczynią, a dwa tygodnie temu członkiem spółdzielni, więc nic nie stoi na przeszkodzie, by dokonać zamiany. Obawiam się jednak, że dziewczyna chce się z tego wymigać. W związku z tym mam pytanie: czy może zobowiązania tego nie wykonać? Nadmienię, że notariusz twierdził, iż na podstawie wystawionego dokumentu mogę dochodzić praw w sądzie. Na wszelki wypadek chciałby jednak poznać Państwa stanowisko, czy aby nie czekają mnie jakieś niespodzianki. Jeśli ta dziewczyna nie zechce dobrowolnie dokonać zamiany i będę musiał wystąpić na drogę sądową, kto wówczas poniesie koszty procesu i jak długo taka sprawa może się ciągnąć?

Z opisanych w pytaniu okoliczności sprawy wnioskuję, że między Panem a zmarłą niedawno kobietą doszło do zawarcia w formie notarialnej przedwstępnej umowy zamiany mieszkań.

Z samej swej istoty umowa przedwstępna ma doprowadzić do zawarcia w przyszłości umowy definitywnej, a zatem podstawowym roszczeniem dochodzonym w sądzie będzie żądanie zawarcia tej umowy. W praktyce zdarza się, że kontrahent z rozmaitych przyczyn zmienia zdanie i uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Przez uchylanie się od zawarcia umowy, będące przesłanką dochodzenia m.in. roszczenia o jej zawarcie, należy rozumieć tylko bezpodstawną odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej. Uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej, będące przejawem niewykonania umowy przedwstępnej, powinno więc być rozumiane jako świadome działanie lub zaniechanie, zmierzające do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzenie się z takim skutkiem (wyrok Sądu Najwyższego z 19.12.2005 r., sygn. akt III CK 344/05).

Wskutek zawarcia umowy przedwstępnej powstają po stronie wierzyciela dwa roszczenia: o zawarcie umowy (skutek silniejszy umowy przedwstępnej) i o naprawienie szkody, którą poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej (skutek słabszy umowy przedwstępnej). Skutek słabszy występuje zawsze, natomiast dla uzyskania skutku silniejszego umowa przedwstępna musi czynić zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy. W wypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie gwarantującej skutek silniejszy, uprawniony może dochodzić zawarcia umowy na drodze sądowej, występując z powództwem o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli. Z racji tej, iż w Pana sprawie umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego (a więc w formie przewidzianej do umowy definitywnej, czyli umowy zamiany), będziemy tu mieli do czynienia ze skutkiem silniejszym umowy przedwstępnej, tzn. będzie Pan mógł dochodzić jej wykonania na drodze sądowej.

Chociaż w doktrynie przeważa pogląd o niezbywalności wierzytelności z umowy przedwstępnej w drodze czynności prawnej, odmiennie kształtuje się sytuacja przy spadkobraniu. W tej kwestii dominuje w doktrynie pogląd dopuszczający dziedziczenie praw i obowiązków z umowy przedwstępnej z wyjątkiem sytuacji, gdy stroną umowy przyrzeczonej mógłby być wyłącznie spadkodawca. Z taką sytuacją będziemy mieć do czynienia, gdy wykonanie umowy przyrzeczonej zależy od osobistych przymiotów spadkodawcy, np. została zawarta umowa przedwstępna zobowiązująca do zawarcia umowy przyrzeczonej o dzieło autorskie (napisanie książki, namalowanie obrazu itp.).

W innych przypadkach spadkobierca wstępuje w sytuację prawną zmarłego. Zajmuje więc jego dotychczasowe miejsce jako uprawnionego i zobowiązanego do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wobec drugiej strony umowy spadkobierca legitymuje się prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku wydanym przez sąd. O wydanie takiego postanowienia występuje spadkobierca, natomiast w braku jego aktywności może wystąpić o nie także wierzyciel, wykazując swój interes prawny.

Stwierdzenie nabycia spadku nie może nastąpić przed upływem sześciu miesięcy od dnia śmierci spadkodawcy, chyba że wszyscy znani spadkobiercy złożyli już oświadczenie o przyjęciu bądź odrzuceniu spadku. Przed upływem tego terminu wierzyciel, działający wbrew woli dłużnika zobowiązanego do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie uzyska więc postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Śmierć strony umowy przedwstępnej może tym samym spowodować nieplanowane opóźnienie w zawarciu umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został wyznaczony w umowie przedwstępnej, stronie uprawnionej do zawarcia umowy przysługuje prawo wyznaczenia odpowiedniego terminu. W wypadku gdy uprawnione są obie strony, wiąże termin wyznaczony wcześniej. Jeśli termin nie został wyznaczony w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, nie można żądać jej zawarcia.

Jeśli w Pana sprawie termin zawarcia umowy definitywnej (umowy zamiany) nie został określony w umowie przedwstępnej, to sugeruję wyznaczyć drugiej stronie termin do jej zawarcia.

W przypadku, gdyby spadkobierca nadal bezpodstawnie uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy zamiany), sprawę trzeba będzie skierować do sądu.

W celu wymuszenia zawarcia umowy przedwstępnej o silniejszym skutku należy złożyć w sądzie cywilnym powództwo w trybie art. 64 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z pierwszym z powołanych przepisów prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Z kolei przepis art.1047 K.p.c. jest dopełnieniem art. 64 K.c. i wskazuje, że jeżeli dłużnik jest obowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika. Jeżeli złożenie oświadczenia woli jest uzależnione od świadczenia wzajemnego wierzyciela, skutek wymieniony w art. 1047 § 1 K.p.c. powstaje dopiero z chwilą prawomocnego nadania orzeczeniu klauzuli wykonalności.

Należy tu zwrócić uwagę na uchwałę z 7 stycznia 1967 r. (sygn. akt III CZP 32/66), w której Sąd Najwyższy stwierdził, że: prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie (art. 64 K.c. oraz art. 1047 K.p.c.). Jeśli zatem sąd wydaje wyrok uwzględniający żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, to takie orzeczenie samo w sobie zawiera już definitywną umowę i nie potrzeba przedsiębrać w tym celu żadnych dodatkowych kroków. W szczególności nie ma konieczności zawierania umowy w formie aktu notarialnego. Wyrok sądu odgrywa w tym zakresie niejako podwójną rolę. Z jednej strony jest tytułem egzekucyjnym i może stanowić podstawę egzekucji (po nadaniu klauzuli wykonalności), np. co do kosztów procesu, a z drugiej strony zastępuje oświadczenie woli uchylającej się strony, stanowiące niezbędny element umowy przyrzeczonej.

Do pozwu należy dołączyć oryginał lub poświadczony notarialnie (z wyjątkiem oczywiście aktu notarialnego) odpis umowy przedwstępnej.

Zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Wstępnie koszty te ponosi powód – strona wnosząca pozew. Na koszty te składają się między innymi opłata od pozwu oraz ewentualnie wynagrodzenie adwokata lub radcy prawnego.

Musi Pan bowiem wiedzieć, że decydując się na wniesienie do sądu pozwu o wykonanie przedwstępnej umowy zamiany jest Pan zobowiązany wnieść opłatę sądową od tego pozwu. Wysokość opłaty jest uzależniona od wartości przedmiotu sporu i wynosi zasadniczo 5% tej wartości (tzw. opłata stosunkowa).

Wartość przedmiotu sporu stanowi w tym wypadku wartość mieszkania i od tej wartości trzeba obliczyć owo wskazane 5%, zaokrąglając w górę do pełnego złotego.

Chcę jednak dodać, że może się Pan ubiegać o zwolnienie z ponoszenia kosztów sądowych – w całości lub części. W tym celu należy złożyć wniosek do sądu, który będzie rozpatrywał sprawę, o zwolnienie od kosztów sądowych wraz z wypełnionym oświadczeniem o stanie rodzinnym, majątkowym, dochodach i źródłach utrzymania. Formularz takiego oświadczenia dostępny jest w sądzie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty stwierdzające stan materialny np. zaświadczenie o zarobkach, odcinek wypłaty renty (aktualny).

Reasumując trzeba stwierdzić, że jeśli wygra Pan sprawę, to strona przegrywająca będzie zobowiązana na Pana żądanie zwrócić koszty procesu, a więc przede wszystkim wniesioną przez Pana opłatę od pozwu.

Natomiast co się tyczy długości postępowania sądowego, to niestety nie potrafię udzielić Panu odpowiedzi na to pytanie, ponieważ zależy to od bardzo wielu czynników np. obłożenia danego sądu sprawami. Wiele zależy też od zawiłości sprawy, a także od zachowania drugiej strony procesu.

Orientacyjnie mogę powiedzieć, że to może trwać kilka miesięcy.

Lubię To!

Oceń przydatność tekstu:

Ocena przydatności tekstu:

Oceń zrozumienie tekstu:

Ocena zrozumienia tekstu:

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku