Umowa podnajmu a wypowiedzenie umowy przez właściciela nieruchomości

Wypowiedzenie umowy

Po szczegółowej analizie przesłanej przez Pana dokumentacji przede wszystkim należy wskazać, iż zawarta przez Pana umowa podnajmu nie reguluje w sposób szczegółowy kwestii wypowiedzenia umowy w związku z zakończeniem trwania umowy najmu, a jednocześnie odsyła ona w tych nieuregulowanych umową kwestiach do przepisów Kodeksu cywilnego (które nota bene znalazłyby zastosowanie, nawet gdyby umowa odwołania takiego nie zawierała).

W związku z powyższym w pierwszej kolejności należy sięgnąć do treści przepisu art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej K.c.), który stanowi, że „jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych”.

Z kolei § 3 ww. artykułu podaje: „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Jak zatem z powyższego wynika, jest zasadą, że umowy najmu (w tym również podnajmu) zawierane na czas określony mogą być przed tym terminem wypowiedziane w zasadzie jedynie wtedy, gdy uprawnienie takie wynika z konkretnej umowy.

Rozwiązanie terminowej umowy podnajmu

W tym miejscu jednak należy wskazać na jeden wyjątek dotyczący umów podnajmu, który umożliwia rozwiązanie terminowej umowy podnajmu nawet wtedy, gdy możliwości takiej nie przewiduje sama umowa.

Otóż, zgodnie z przepisem art. 668 § 2 K.c., stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.

Wobec tego uznać należy, iż w przedstawionej przez Pana sytuacji wyjątek ten właśnie niestety znajdzie zastosowanie, a co za tym idzie, zawarta przez Pana umowa podnajmu ulegnie rozwiązaniu najpóźniej z dniem rozwiązania umowy najmu obejmującej również użytkowany przez Pana lokal.

Dlatego też otrzymane przez Pana pismo najemcy w przedmiotowej sprawie jest uzasadnione.

Odszkodowanie z tytułu przedterminowego rozwiązania umowy

Jeżeli chodzi zaś o ewentualne odszkodowanie z tytułu przedterminowego rozwiązania Pańskiej umowy, to niestety należy stwierdzić, iż umowa ta nie zawiera żadnych zapisów w tym zakresie, a ustawa z jednej strony umożliwia rozwiązanie tej umowy (art. 668 § 2 K.c.), z drugiej zaś również nie przewiduje w takim przypadku zaistnienia określonych roszczeń po stronie podnajmującego. Sama istota umowy podnajmu niesie ze sobą konieczność uwzględnienia przez podnajmującego pewnego ryzyka związanego z ewentualnym wcześniejszym rozwiązaniem umowy najmu, a co za tym idzie również i umowy podnajmu.

Najemca zaś, nieobjęty wyjątkiem z art. 668 § 2 K.c., może być z kolei uprawniony do otrzymania określonego świadczenia od właściciela wynajmowanej nieruchomości, np. w formie kary umownej z tytułu przedterminowego rozwiązania tej umowy, jeżeli postanowienia takie w umowie najmu zostały zawarte.

Podsumowując powyższe, niestety należy stwierdzić, iż w zaistniałej sytuacji będzie Pan musiał podporządkować się treści otrzymanego pisma, przy czym jednocześnie nie nabywa Pan z tego tytułu żadnych roszczeń odszkodowawczych względem najemcy.