Autor: Łukasz Poczyński

Umowa dzierżawy i prawo pierwokupu

W 2007 r. zmarła moja babcia. Wszyscy spadkobiercy zrzekli się spadku na rzecz mojego wujka, który odsprzedał mi gospodarstwo w lipcu 2008 r. Niestety dostałem z sądu pozew o stwierdzenie nieważności aktu notarialnego – wystąpił z nim dzierżawca, który zawarł pierwszą umowę dzierżawy w 1994 r. Nast. umowę zawarto w 2004 r., a w 2008 r. umowę zawarł wujek, który odsprzedał mi działkę. Dzierżawca powołuje się na ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego z 2003 r., twierdząc, że nie został poinformowany o sprzedaży, i domaga się prawa do pierwokupu za cenę z umowy. Tuż przed sprzedażą wujek wypowiedział mu umowę, ale tylko ustnie. Czy dzierżawa przechodzi na spadkobierców? Jeśli tak, to czy przeszła też na wujka, który dostał nieruchomość w darowiźnie i który podpisał z dzierżawcą nową umowę?

Zanim przejdę do szczegółów, chcę zaznaczyć, że w skład masy spadkowej wchodzą nie tylko prawa, ale też obowiązki zmarłego. Prawa wynikające z umowy dzierżawy, jako prawa majątkowe, także podlegają dziedziczeniu.

Zawarta przez spadkodawcę umowa dzierżawy obowiązuje jego spadkobierców.

Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby po zakończeniu trwania umowy dzierżawy zawrzeć nową umowę dzierżawy. Tak też się stało w opisywanej przez Pana sytuacji, kiedy wujek podpisał kolejną umowę dzierżawy.

Z kolei w lipcu 2008 r. wujek zbył bezwarunkowo przedmiotową nieruchomość na Pana rzecz.

Wspomina Pan jeszcze, że przed dokonaniem sprzedaży wujek wypowiedział ustnie umowę dzierżawy. Pytanie, czy to wypowiedzenie było skuteczne... Aby to ustalić, należy sięgnąć do przepisów Kodeksu cywilnego regulujących umowę dzierżawy.

Kwestia dzierżawy nieruchomości jest uregulowana w polskim prawie w przepisach zawartych w art. 693–709 K.c. Zgodnie z treścią art. 694 K.c. do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów powyższych. Oznacza to, że w zakresie, w jakim kwestie dzierżawy nie zostały uregulowane w Księdze III Tytuł XVII Dział II Kodeksu cywilnego (art. 693–709 K.c.), mają zastosowanie przepisy dotyczące najmu zawarte w art. 659–692 K.c.

Charakter umowy dzierżawy jest zbliżony do umowy najmu. Dlatego też, jeżeli nic innego nie wynika z przepisów o dzierżawie, znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o najmie, a w szczególności przepisy dotyczące wypowiedzenia umowy.

Należy pamiętać o tym, że zasadą jest brak możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony.

Umowy terminowe o charakterze ciągłym – a taką umową jest umowa dzierżawy oraz najmu – ulegają rozwiązaniu wraz z nadejściem terminu, na który umowa została zawarta. Mogą być też rozwiązane przez wypowiedzenie, ale tylko w ściśle określonych w umowie wypadkach.

Jak wskazał w swoim orzecznictwie Sąd Najwyższy: „Bezskuteczne jest postanowienie umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony, przewidujące możliwość jej wypowiedzenia” (uchwała SN z dnia 27 października 1997 r., III CZP 49/97).

W uzasadnieniu Sąd Najwyższy podtrzymał dotychczasową linię orzecznictwa, wskazując na niedopuszczalność wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, poza przyjętym poglądem o bezwzględnym charakterze przepisów Kodeksu cywilnego o najmie. Powyższe nie wyklucza jednakże możliwości rozwiązania umowy zawartej na czas oznaczony za wypowiedzeniem, ale tylko w przypadkach enumeratywnie wskazanych w umowie. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 stycznia 1998 r.: „Nie ma przeszkód, ażeby strony wprowadziły do umowy dzierżawy, również zawartej na czas oznaczony, możliwość jej wypowiedzenia w razie zajścia określonej w tej umowie przyczyny” (III CKN 365/97).

Trzeba więc stwierdzić, że ewentualne dokonanie wypowiedzenia umowy dzierżawy na czas oznaczony przez wydzierżawiającego bez podawania przyczyn wskazanych w umowie będzie bezskuteczne i nie wywoła skutków prawnych.

Jeśli więc umowa została zawarta na okres lat 10 bez określenia możliwości wcześniejszego wypowiedzenia, to do jej rozwiązania dochodzi wraz z upływem tego terminu lub też gdy ustawa wyraźnie taką możliwość przewiduje (np. art. 703 K.c. – zwłoka z zapłatą czynszu dzierżawnego).

W związku z powyższym należy stwierdzić, że w sytuacji gdy umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony, a strony nie określiły w tej umowie wypadków, kiedy mogą ją wypowiedzieć, wówczas taka umowa ulegnie rozwiązaniu dopiero z nadejściem terminu, na który została zawarta. W takiej sytuacji wypowiedzenie umowy dzierżawy przez Pańskiego wujka byłoby więc bezskuteczne.

Przechodząc do dalszych szczegółów, należy zaznaczyć, że – zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dn. 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1. umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną,
2. umowa była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty pewnej,
3. nabywana nieruchomość wejdzie w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej.

Zgodnie z art. 9 ww. ustawy nieważna jest czynność prawna dokonana niezgodnie z przepisami tej ustawy lub bez zawiadomienia uprawnionego do pierwokupu. Na tym opiera swoje roszczenie dzierżawca.

Jednakże prawo pierwokupu nie przysługuje dzierżawcy, jeżeli nabywcą jest osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, a także jeżeli dzierżawiona nieruchomość nie wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego.

Pojęcie osoby bliskiej jest zdefiniowane w art. 4 pkt 13 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przez osoby bliskie rozumie się dzieci, rodzice, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, osoby przysposabiające i przysposobione, małżonka, który nie pozostaje we wspólności ustawowej ze sprzedającym nieruchomość, oraz osobę, która pozostaje ze sprzedającym faktycznie we wspólnym pożyciu.

Jeśli jest Pan więc np. synem kogoś z rodzeństwa wujka, może Pan się powołać na tę okoliczność.

Można też zastanowić się, czy dzierżawiona nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego. Takim gospodarstwem – w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – jest gospodarstwo rolne o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych, prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz w którym łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha. Przy ustalaniu powierzchni gospodarstwa rodzinnego uwzględnia się grunty własne oraz dzierżawione.

Rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna:

1. będąca właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha (limit ten dotyczy wszelkich nieruchomości rolnych, niezależnie od liczby posiadanych gospodarstw i miejsca ich położenia),
2. prowadząca osobiście gospodarstwo rolne (podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia w tym gospodarstwie działalności rolniczej, przez którą rozumie się działalność wytwórczą w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej).
3. posiadająca kwalifikacje rolnicze (posiada odpowiednie przygotowanie teoretyczne lub praktyczne do prowadzenia działalności rolniczej),
4. zamieszkała w gminie, na której obszarze położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

Jak jeszcze może się Pan bronić w zaistniałej sytuacji? Przede wszystkim można spróbować udowodnić, że choćby jedna z trzech przesłanek z art. 3 ust. ww. ustawy nie zaistniała.

Według art. 81 § 2 Kodeksu cywilnego czynność prawna ma datę pewną w razie urzędowego poświadczenia daty (przez notariusza), jak również w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym – od daty dokumentu urzędowego, oraz w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza – od daty wzmianki.

Jak wynika z powyższego, czynność prawna ma datę pewną również wówczas, gdy organ jednostki samorządu terytorialnego umieści na dokumencie jakąkolwiek wzmiankę – od daty tej wzmianki. Za wzmiankę organu państwowego należy uważać w szczególności datę stempla pocztowego, odcisk pieczęci oznaczającej datę zarejestrowania pisma, skasowanie opłat z zaznaczeniem daty. Jeśli zatem na dokumencie obejmującym treść umowy dzierżawy znajduje się jakakolwiek wzmianka organu samorządu terytorialnego zawierająca datę, należy uznać, że umowa ta ma datę pewną.

Należałoby się też zastanowić, czy umowa była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty pewnej. Jeśli poprzednie umowy nie zawierały daty pewnej, a ma ją np. tylko ostatnia umowa, wówczas termin 3-letni powinien być liczony od tej ostatniej umowy.

Poza tym przepis mówi o faktycznym wykonywaniu umowy dzierżawy, a nie o terminie, na który zawarto umowę, co może oznaczać, że ustawodawca, wyznaczając 3-letni termin, miał na myśli czas, przez który umowa była w rzeczywistości wykonywana, mniejszą wagę przywiązując do okresu dzierżawy wyznaczonego w umowie.

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku