Autor: Łukasz Obrał

Umowa dożywocia

Moja mama sprzedaje spółdzielcze własnościowe mieszkanie jeszcze z lat 80. Środki ze sprzedaży chce przeznaczyć na dokończenie budowy domu mojego brata. W zamian brat zapewni mamie mieszkanie i utrzymanie do końca życia. W jaki sposób uniknąć podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania? Jak formalnie zobowiązać mojego brata do utrzymania mamy w zamian za wniesione środki?

Na wstępie zaznaczyć należy, że przekazanie synowi środków na dokończenie budowy domu nie będzie oznaczać przeznaczenia tych środków na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Pana mamy.

Jednak w przypadku sprzedaży przez mamę prawa do lokalu nie będzie ona obciążona podatkiem dochodowym od odpłatnego zbycia spółdzielczego prawa do lokalu (o czym poniżej).

Kwestia przekazania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy też środków pieniężnych w zamian za opiekę (analogicznie jak umowa dożywocia) budzi wiele wątpliwości nie tylko na gruncie prawa cywilnego, ale też podatkowego.

Wątpliwości budzi to, czy takie umowy są dopuszczalne, a jeżeli tak, to czy te umowy są umowami darowizny czy też odpłatnymi umowami nienazwanymi.

Ponieważ mieszkanie, które chce zbyć Pana mama, jest mieszkaniem spółdzielczym własnościowym, więc w opisanej w pytaniu sytuacji nie może mieć zastosowania umowa dożywocia, która najlepiej zabezpiecza osobę przekazującą mieszkanie w zamian za opiekę.

Umowę dożywocia reguluje art. 908 Kodeksu cywilnego. Stosownie do § 1 tego artykułu, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, to powinien – w razie braku odmiennej umowy – przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Jak już wspomniałem powyżej, umowa dożywocia nie może wchodzić w grę w przypadku Pana mamy, ponieważ mieszkanie nie jest własnościowe (nie stanowi odrębnej własności), a umowa dożywocia dotyczy wyłącznie przeniesienia własności nieruchomości. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu stanowi ograniczone prawo rzeczowe, a nie własność.

Umowę dożywocia można by wziąć pod uwagę, jeżeli Pana mama skorzystałaby z przepisów prawa spółdzielczego i wykupiłaby na własność mieszkanie, ale z drugiej strony w przypadku zawarcia umowy o dożywocie przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego od daty nabycia własności mieszkania Pana mama byłaby zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego, ponieważ umowę o dożywocie traktuje się jako odpłatne zbycie lokalu.

Przepisy prawa nie przewidują podobnych do umowy dożywocia umów w związku z przeniesieniem na rzecz danej osoby praw majątkowych lub środków pieniężnych.

Pana mama mogłaby jednak przenieść na syna prawo do mieszkania, a syn w umowie mógłby zobowiązać się do zapewnienia jej dożywotniego utrzymania, w tym do przyjęcia jej jako domownika, dostarczenia wyżywienia, ubrania, mieszkania, zapewnienia odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz do sprawienia własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.

Taka umowa nie mogłaby być nazwaną umową dożywocia, ponieważ nie przenosi własności nieruchomości, a tylko prawo spółdzielcze własnościowe do lokalu.

Wątpliwości prawników budzi dopuszczalność tych umów przez prawo cywilne, ale należy podkreślić, że umowy takie są zawierane. Zgodnie bowiem z art. 353¹ Kodeksu cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Wątpliwości mogłyby się pojawić co do tego, czy taka umowa byłaby umową darowizny, czy też umową odpłatną, a co za tym idzie – czy takie przeniesienie spółdzielczego prawa do lokalu podlegałoby ustawie o podatku od spadków i darowizn, czy też może ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 888 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

Umowa darowizny ma więc na celu wzbogacenie obdarowanego kosztem majątku darczyńcy. Kodeks cywilny wyklucza umowę darowizny w sytuacji, gdy świadczenie jest w pełni odpłatne.

Podobną sytuacją zajmowała się Izba Skarbowa w Poznaniu, po czym wydała w dniu 31 maja 2006 r. decyzję w sprawie interpretacji prawa podatkowego (znak: BD-M/436-1/06).

W tej sprawie podatnik zwrócił się z pytaniem, czy podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych umowa przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za ustanowienie na przedmiotowym prawie dożywotniego użytkowania na rzecz zbywcy oraz w zamian za zobowiązanie nabywcy do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania, w tym do przyjęcia zbywcy jako domownika, dostarczenia mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, zapewnienia zbywcy odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz do sprawienia zbywcy własnym kosztem nabywcy pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.

Zdaniem podatnika taka umowa nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, ponieważ jako umowa nienazwana nie jest wymieniona w katalogu czynności opodatkowanych tym podatkiem. Nie jest również umową dożywocia, gdyż przedmiotem przeniesienia nie jest własność nieruchomości, a jedynie ograniczone prawo rzeczowe. Ponadto według podatnika umowa nie jest umową nieodpłatną, zatem nie można jej również sklasyfikować jako umowy darowizny, tym samym nie podlega ustawie o podatku od spadków i darowizn.

W swej decyzji Izba Skarbowa stwierdziła:

„W obecnym postępowaniu stwierdzić należy, iż w sytuacji przedstawionej przez Stronę wskazanej umowy nie można zakwalifikować jako umowy dożywocia, wyklucza to bowiem okoliczność ustanowienia dożywocia na ograniczonym prawie rzeczowym, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Rozważenia wymagało natomiast, czy jest to umowa darowizny.

W myśl art. 888 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Ma ona na celu wzbogacenie obdarowanego kosztem majątku darczyńcy.

W przedstawionej przez Stronę sytuacji darczyńca przekazuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Faktem jest, że przedmiotowej umowy nie można wprost zakwalifikować jako umowy odpłatnej. Kodeks cywilny wyklucza umowę darowizny w sytuacji, gdy świadczenie jest w pełni odpłatne. Jednocześnie przepisy prawa materialnego cywilnego nie negują całkowicie pewnego elementu ekwiwalentności, na co wskazuje art. 893 Kodeksu cywilnego, przewidując możliwość obciążenia darowizny poleceniem.

Żądanie wykonania polecenia dotyczy darowizn już wykonanych. Uzależnienie możliwości żądania wypełnienia polecenia do wykonania umowy darowizny związane jest z tym, iż polecenie nie może zmniejszyć majątku obdarowanego, gdyż istotą umowy darowizny jest wzbogacenie obdarowanego kosztem majątku darczyńcy. Zatem utrzymanie darczyńcy, dostarczanie mu pożywienia, światła, opału i wyprawienie zwyczajowego pogrzebu odbywa się zawsze kosztem obdarowanego.

Posiłkując się art. 896 Kodeksu cywilnego, należy podkreślić, iż zmiana stanu majątkowego darczyńcy, po zawarciu umowy darowizny, musi być istotna. Tylko w takim wypadku można przyjmować, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla utrzymania darczyńcy, odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb. Zmiany nieistotne nie mają znaczenia. Analizując przedmiotową sprawę, stwierdzić należy, iż nie wiemy, jaki procent majątku darczyńcy (duży czy mały) stanowić będzie przekazanie ograniczonego prawa majątkowego na rzecz obdarowanego i jakie są uzasadnione potrzeby konsumpcyjne darczyńcy, do realizowania których zobowiązał się przyjmujący darowiznę. W tak przedstawionym stanie faktycznym przyjąć należy, że uszczuplenie majątku obdarowanego związane z realizacją polecenia będzie się odbywało jego kosztem, ale nie zmniejszy w sposób istotny jego majątku. Zatem wskazane polecenie nie czyni umowy darowizny nieważną”.

Izba Skarbowa w Poznaniu stwierdziła, że wskazana przez podatnika umowa nosi cechy umowy darowizny z poleceniem i w związku z tym podlega przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Posiłkując się powyższą interpretacją uznającą jako umowę darowizny umowę przeniesienia prawa do lokalu lub środków pieniężnych, na podstawie której nabywca zobowiązuje się do dostarczenia zbywcy „wiktu i opierunku”, należy stwierdzić, że w przypadku zawarcia takiej umowy syn będzie mógł skorzystać ze zwolnienia podatkowego przy podatku od darowizn i spadków.

Następnie syn będzie mógł sprzedać mieszkanie. Jeżeli środki ze sprzedaży mieszkania przeznaczy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, to będzie mógł skorzystać ze zwolnienia podatkowego przewidzianego w art. 21 ust. 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do tego artykułu zwalnia się z podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia – nie później niż w ciągu 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie – przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki, poniesione na te cele, uwzględnia się przy wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Jednak ze względu na to, że prawo jest odmiennie interpretowane nie tylko przez prawników, ale również przez różne urzędy, radziłbym przed ewentualnym zawarciem takiej umowy zwrócić się o wydanie interpretacji prawa podatkowego. Obecnie interpretacje wydaje minister finansów.

Podobne wątpliwości pojawiają się również co do takiej sytuacji, w której Pana mama sprzedałaby prawo do lokalu (nie musiałaby płacić podatku od zbycia prawa, ponieważ temu podatkowi podlega tylko takie zbycie, które następuje w ciągu 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego prawa), a następnie przekazałaby synowi środki pieniężne w formie darowizny (syn mógłby skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn), a syn zobowiązałby się w umowie do zapewnienia mamie mieszkania i utrzymania.

Zwrócę również uwagę na wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie (sygn. akt I ACa 48/08), w którym to wyroku sąd stwierdził, że umowa darowizny, mocą której darczyńcy przekazują obdarowanemu na własność część lokalu użytkowego, nie stanowi umowy dożywocia, ale służebność, i jest swoistym rozporządzeniem mienia.

Sprawa dotyczyła odwołania umowy darowizny uczynionej przez rodziców na rzecz syna, w której to umowie syn zobowiązał się do opiekowania się rodzicami.

Podając motywy wyroku, sędzia podkreślił, że wskazane zobowiązanie (opieka nad rodzicami) nie stanowiło umowy dożywocia, ale służebność, i w związku z tym obdarowany nie był zobligowany do świadczenia szerokiej opieki wobec rodziców. Ponadto dokonane przez nich rozporządzenia miały charakter działu spadku za życia – zauważył sąd apelacyjny („Gazeta Prawna” z dnia 1 września 2008 r.).

Pani mama może też przekazać synowi w formie darowizny prawo do lokalu lub środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania, a syn mógłby ustanowić na rzecz mamy osobistą służebność mieszkania w swoim domu lub prawo dożywotniego użytkowania tego domu. Taka umowa nie obejmowałaby obowiązku utrzymania matki.

Co do darowizny, to istotne znaczenie będą miały przepisy Kodeksu cywilnego, w razie gdyby syn mamy nie wypełniał ciążących na nim obowiązków lub gdyby mama popadła w niedostatek.

Stosownie do art. 897 Kodeksu cywilnego, jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może jednak zwolnić się od tego obowiązku, zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.

Natomiast według art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

Ta rażąca niewdzięczność może polegać również na braku opieki ze strony obdarowanego, porzuceniu w chorobie i niepełnosprawności, braku zainteresowania losem darczyńcy i pozostawieniu darczyńcy w stanie niedostatku.

Moim zdaniem, aby jak najlepiej zabezpieczyć Pana mamę, tzn. zapewnić jej mieszkanie, opiekę i utrzymanie na przyszłość, najlepiej byłoby doprowadzić do zawarcia umowy dożywocia. Przepisy dotyczące tej umowy są jasne i jednoznaczne i nie budzą tylu wątpliwości i różnych interpretacji jak umowy darowizny, w których znajdują się zapisy o zobowiązaniu obdarowanych do zapewnienia mieszkania, utrzymania i opieki (zwłaszcza opieki i utrzymania).

Nie będzie żadnego problemu z ustanowieniem na rzecz mamy osobistej służebności mieszkania czy prawa dożywotniego użytkowania domu należącego do syna i równoczesnej darowizny mieszkania/pieniędzy na rzecz matki (ale nie będzie to przeniesienie praw majątkowych w zamian za utrzymanie).

Nawet jeżeli mama dokona darowizny, a syn w umowie zobowiąże się do opieki i utrzymania matki, to w razie niewywiązania się syna z tego zobowiązania mama będzie mogła tylko i wyłącznie odwołać darowiznę, o ile będzie można mówić o rażącej niewdzięczności syna.

W przypadku umowy dożywocia, jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie będzie można wymagać, żeby pozostawali nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, to sąd na żądanie jednego z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę, która będzie odpowiadała wartości tych uprawnień. W wyjątkowych wypadkach sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie (art. 913 Kodeksu cywilnego).

Aby doszło do zawarcia umowy dożywocia, mama będzie musiała się stać właścicielem nieruchomości.

Można to osiągnąć na dwa sposoby:

1. Mama wykupi lokal spółdzielczy – będzie wówczas właścicielem tego lokalu, który będzie mogła przekazać synowi umową dożywocia. Ale jeżeli umowa dożywocia będzie zawarta przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego od daty nabycia własności lokalu, to na mamie będzie spoczywał obowiązek zapłaty podatku dochodowego, ponieważ przeniesienie własności nieruchomości w ramach umowy dożywocia jest odpłatnym zbyciem nieruchomości.
2. Mama sprzeda mieszkanie (nie płaci podatku od sprzedaży) i za środki uzyskane ze sprzedaży zakupi udział w nieruchomości należącej do syna (syn nie płaci podatku dochodowego, jeżeli jest właścicielem nieruchomości dłużej niż 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie), a po 5 latach od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi nabycie udziału w nieruchomości, mama zawrze umowę dożywocia, w wyniku której w zamian za przekazanie synowi udziału w nieruchomości syn zobowiąże się do dożywotniego utrzymania matki.

Umowa dożywocia byłaby korzystna również dla syna, który przyjąłby matkę na utrzymanie, ze względu na to, że syn nie byłby zobowiązany do zapłaty zachowku pozostałym spadkobiercom mamy, tak jak to miałoby miejsce w razie zawarcia umowy darowizny.

Lubię To!

Oceń przydatność tekstu:

Ocena przydatności tekstu:

Oceń zrozumienie tekstu:

Ocena zrozumienia tekstu:

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku