Opublikowane: 04.08.2009

Autor: Jakub Bonowicz

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska to jeden z kontraktów bardzo często występujących w obrocie. Nic dziwnego – każdy w końcu chce mieć własny kąt. Warto więc bliżej przyjrzeć się konstrukcji prawnej tej umowy. Zwłaszcza że obecny kryzys w budownictwie sprzyja poszukiwaniu przez deweloperów oszczędności wszędzie gdzie się da, a najlepszym na to środkiem jest dodawanie do umów rozmaitych klauzul, zwykle godzących w interesy klientów. W artykule tym omówiona została istota umowy deweloperskiej, to znaczy: jej strony, przedmiot oraz podstawowe prawa i obowiązki z niej wynikające. Natomiast odrębny artykuł poświęcony jest niedozwolonym postanowieniom, jakimi – jak wynika z raportów Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – niestety wprost najeżone są umowy z deweloperami.

Istota

Umowa deweloperska jest szczątkowo uregulowana w przepisach prawa, jej zasadnicze elementy zostały ukształtowane w praktyce obrotu gospodarczego. Jedynym zapisem ustawowym, który wprost normuje tę instytucję, jest art. 9 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).

Zgodnie z ust. 1 tego przepisu „odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.

Zatem w umowie tej wyróżniamy trzy podstawowe zobowiązania dewelopera:

1. zobowiązanie do wykonania na gruncie domu (wykonania robót);
2. zobowiązanie do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali w drodze odrębnej umowy lub też w drodze jednostronnego oświadczenia;
3. zobowiązanie do przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu na drugą stronę lub inną osobę wskazaną w umowie.

Przepis ten normuje jednak jedynie jedną z postaci umowy deweloperskiej, dotyczącą budownictwa wielorodzinnego, poza jego zakresem pozostają natomiast umowy, których przedmiotem jest budowa domu jednorodzinnego, segmentów mieszkalnych czy osobnych budynków w zabudowie szeregowej. W takim wypadku zamiast trzech mamy jedynie dwa elementy:

1. zobowiązanie do wybudowania na gruncie domu (budynku) czy segmentu;
2. zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem na drugą stronę lub inną osobę wskazaną w umowie (jako że nie da się oderwać własności budynku od własności gruntu).

Przedmiot umowy deweloperskiej może obejmować zatem nieruchomość lokalową wraz z komórką lokatorską, garażem albo miejscem postojowym, udziały w nieruchomości gruntowej poszczególnych lokatorów budynku wielorodzinnego, a także nieruchomość budynkową jak i związaną z nią własność gruntu albo udziały w nieruchomości gruntowej.

Dlatego też Sąd Najwyższy stwierdził w orzeczeniu z 09.07.2003 r.¹, iż umowa deweloperska – mimo istnienia art. 9 ust. 1 ustawy lokalowej – jest umową nienazwaną, powstałą „ze szczególnego połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi” Oznacza to, iż do umowy tej stosujemy przepisy Kodeksu cywilnego, a zatem:

1. umowy o roboty budowlane (art. 647-658 K.c.) – o ile chodzi o budowę budynku, uzyskiwanie pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie budynku;
2. umowy o dzieło (art. 627-646 K.c.) – w zakresie realizacji w lokalu albo w budynku dodatkowych robót wykończeniowych;
3. umowy-zlecenia (art. 734-751 K.c.) – do usług świadczonych przez dewelopera (lub wskazaną przez niego osobę zarządu nieruchomościami) wykonywania określonych czynności w procesie inwestycyjno-budowlanym, do których udzielono mu pełnomocnictwa;
4. umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości lokalowej lub budynkowej w oparciu o przepisy art. 157 i 158 K.c. oraz innych praw rzeczowych (tj. w szczególności umowy sprzedaży art. 535-581 K.c.).

W praktyce...

...wygląda to najczęściej w ten sposób, iż zawierane są dwie umowy.

Najpierw klient zawiera z deweloperem umowę przedwstępną – zobowiązującą, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej (ostatecznej, przyrzeczonej) umowy (art. 389 K.c.). Następuje to zwykle jeszcze przed realizacją inwestycji. Dopiero po jej zakończeniu zawierana jest umowa ostateczna – rozporządzająca, mocą której deweloper przenosi własność postawionego budynku lub uprzednio wyodrębnionego lokalu na nabywcę. Umowa ostateczna, jako przenosząca własność nieruchomości, musi mieć zawsze formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Natomiast jeśli chodzi o pierwszą z umów, nie jest to wymagane, ale leży w interesie nabywcy. Bowiem jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w zwykłej formie pisemnej (na co często naciskają deweloperzy), to nabywcy przysługują w przypadku jej niewykonania wyłącznie roszczenia odszkodowawcze. Jeśli zatem deweloper odmawia przeniesienia własności lokalu, to wówczas można domagać się wyłącznie naprawienia szkody wynikłej z jego zachowania, nie można natomiast wymusić przeniesienie własności upragnionego mieszkania lub domu. Taką możliwość nabywca będzie miał, jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w takiej formie jak umowa ostateczna, tj. w formie aktu notarialnego. W takim wypadku można wystąpić do sądu, którego orzeczenie uwzględniające żądanie nabywcy zastępuje oświadczenie dewelopera o przeniesieniu własności (art. 64 K.c.). Innymi słowy – jeśli pierwsza z umów zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, to sąd może za dewelopera przenieść na klienta własność nieruchomości.

Należy pamiętać, iż dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność kupującemu przysługuje tytuł prawny do lokalu (budynku). W szczególności samo zamieszkanie przez konsumenta w nieruchomości nie skutkuje przeniesieniem jej własności, a konsument posiada wówczas jedynie status posiadacza w złej wierze (postanowienia Sądu Najwyższego z 23.04.1997 oraz z 19.07.2000)².

W pewnych wypadkach powyższa procedura jest poprzedzana zawarciem jeszcze jednego kontraktu, tzw. umowy rezerwacyjnej. Zawierana jest między osobą, która jest w przyszłości zainteresowana nabyciem lokalu a deweloperem lub też podmiotem prowadzącym na jego rachunek sprzedaż lokali (np. biurem pośrednictwa obrotu nieruchomościami). Polega ona na tym, iż klient rezerwuje sobie prawo (pierwszeństwa) do zawarcia umowy przedwstępnej – zobowiązującej. Zawierana jest ona w celu weryfikacji, czy planowana przez dewelopera inwestycja spotka się z zainteresowaniem i jeśli tak, to w jakim zakresie (np. co do liczby czy powierzchni budynków). Przedmiotem takiej umowy nie jest jeszcze wykonanie robót. Klient wpłaca natomiast opłatę rezerwacyjną. Gdy deweloper podejmie już decyzję co do zakresu inwestycji, wówczas taka osoba albo zawiera umowę przedwstępną, o której była mowa, albo też rezygnuje; w tym ostatnim wypadku opłata ta powinna podlegać zwrotowi, chyba że strony wyraźnie zastrzegły inaczej (w takim wypadku stanowi rodzaj kaucji zabezpieczającej).

Prawa i obowiązki stron

Podstawowe obowiązki dewelopera to:

1. wybudowanie budynku (jednorodzinnego lub wielorodzinnego);
2. w przypadku budynku wielorodzinnego wydzielenie odrębnych nieruchomości lokalowych wraz pomieszczeniami przynależnymi (piwnica, strych, komórka, garaż);
3. określenie i przeniesienie udziałów we współwłasności części wspólnych budynku wielorodzinnego;
4. terminowa realizacja inwestycji, przy zachowaniu zgodności z przepisami;
5. doprecyzowanie ewentualnych zmian w lokalu w odniesieniu do wykonywanych przez dewelopera prac adaptacyjnych lub wykończeniowych;
6. zarządzanie nieruchomością przez czas określony w umowie;
7. współdziałanie z kupującym w zakresie realizacji poszczególnych etapów budowy.

Termin realizacji każdego z etapów inwestycji (uzyskania pozwolenia na budowę i użytkowanie, wybudowania budynku, wyodrębnienia lokali i przeniesienia ich własności) powinien być ściśle określony, aby deweloper nie odkładał wykonania umowy w nieskończoność. Należy określić, jakie są skutki niezachowania terminu, tj. np. obowiązek zapłaty kar umownych. Wyliczyć należy wreszcie sytuacje, gdy strony nie ponoszą odpowiedzialności za niezachowanie terminu. W interesie nabywcy leży, by w stosunku do dewelopera były one sformułowane bardzo precyzyjnie i obejmowały wąski zakres wydarzeń, w zasadzie jedynie siłę wyższą.

Podstawowe obowiązki nabywcy to:

1. zapłata pełnej ceny;
2. współdziałanie z deweloperem w zakresie realizacji poszczególnych etapów budowy (tj. np. stawianie się na wezwanie dewelopera w celu odbioru lokalu lub wyodrębnionej części budynku, podpisywanie protokołów odbioru, zawarcie aktu notarialnego przenoszącego własność i pokrycie jego kosztów, ewentualne udzielanie pełnomocnictw).

Cena powinna być określona w sposób jednoznaczny, ostateczny oraz zawierać wszystkie elementy cenotwórcze (tj. wszystkie składniki za wykonanie poszczególnych części inwestycji, podatki, opłaty oraz dodatkowe koszty). Cena może być wyrażona zarówno w walucie polskiej jak i obcej, ale obowiązuje zakaz przerzucania na konsumenta ryzyka kursowego. Możliwa jest zmiana ceny w trakcie realizacji inwestycji, ale kupującemu powinno przysługiwać w takiej sytuacji prawo odstąpienia od umowy.

Deweloper nie może wyłączyć swojej odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie wskazanych obowiązków (przeciwne postanowienie jest nieważne). Natomiast gdy niewykonania dopuszcza się kupujący (np. zwłoka z zapłatą ceny), to w celu jego ochrony zakazane jest stosowanie wygórowanych kar umownych (nawet niewinne 0,1% ceny za każdy dzień zwłoki stanowi z pewnością sumę wygórowaną, jeśli np. koszt inwestycji wynosi 300 tys. zł).

W przypadku rozwiązania umowy deweloper ma obowiązek zwrotu sumy kwot wypłaconych przez kupującego. W takim wypadku deweloperzy pobierają zwykle kary umowne lub odstępne. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał, iż kara w wysokości 5% wartości umowy jest już zbyt wysoka. Ponadto zwrot nie może być uzależniony od podpisania umowy z nowym klientem lub dokonania przez niego zapłaty całej zwracanej poprzedniemu klientowi wpłaty (często stosowane przez deweloperów), jak i musi być dokonany w rozsądnym terminie.

1. IV CKN 305/2001.

2. I CKN 74/97, II CKN 28/2000.

Lubię To!

Oceń przydatność tekstu:

Ocena przydatności tekstu:

Oceń zrozumienie tekstu:

Ocena zrozumienia tekstu:

poleć artykuł znajomemu     wersja do druku