Tymczasowy obiekt budowlany – jak go zalegalizować, gdy już istnieje?

Wykonanie inwestycji bez pozwolenia na budowę

Stan faktyczny niniejszej opinii dotyczy w gruncie rzeczy instytucji zgłoszenia przewidzianej przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.). Zgodnie z tymi przepisami zgłoszenie jest odpowiednikiem wniosku o pozwolenie na budowę (w przypadkach określonych inwestycji). Innymi słowy, zgłoszenie jest to sui generis (z łac. swego rodzaju) wniosek o milczącą akceptację organu względem zgłaszanego zamierzenia budowlanego. W tej sytuacji milczenie organu, czyli niewyrażenie sprzeciwu (który to sprzeciw przybiera postać decyzji administracyjnej), uprawnia do podjęcia robót budowlanych. „Organ administracji architektoniczno-budowlanej, do którego wpłynęło zgłoszenie, ma możliwość oceny przedsięwzięcia z punktu widzenia jego zgodności z przepisami prawa, w szczególności w aspekcie ochrony interesu publicznego” (zob. red. Z. Niewiadomski, Prawo budowlane. Komentarz, 2009, wyd. C.H. Beck).

W analizowanym stanie faktycznym projektowana konstrukcja spełnia wymogi przewidziane ustawą, będąc tymczasowym obiektem budowlanym, w związku z czym nie trzeba uzyskiwać od danej inwestycji pozwolenia na budowę (art. 29 ust. 1 pkt 12). Wystarczyłoby zatem zgłoszenie, które Pani złożyła we właściwym organie administracji architektoniczno-budowlanej (art. 30 ust. 1 pkt 2).

Warto w tym miejscu zaznaczyć, bo stanowi to tak naprawdę istotę sprawy, iż zwolnienie od obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę i zastosowanie alternatywnej metody – zgłoszenia inwestycji – nie jest zwolnieniem bezwzględnym. To samo dotyczy możliwości wyrażenia sprzeciwu przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej z uwagi na treść art. 30 ust. 6 pkt 3 ustawy, a więc w przypadku, gdy zgłoszenie dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 12, w miejscu, w którym taki obiekt istnieje.

Według mnie właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej zasadnie zatem wniósł sprzeciw wobec zgłoszonej (i jednocześnie wykonanej) inwestycji. Z. Niewiadomski (zob. jak wyżej) idzie jeszcze dalej. Stwierdza on, że w tego typu przypadku postępowanie w przedmiocie rozpatrzenia zgłoszenia dotyczącego inwestycji określonej w art. 29 ust. 1 pkt 12 ustawy jest bezprzedmiotowe i jako takie podlega umorzeniu.

Legalizacja samowoli budowlanej

Wykonanie inwestycji bez wymaganego zgłoszenia jest samowolą budowlaną w rozumieniu art. 49b ustawy. Nie jest to zatem samowola budowlana w rozumieniu przepisów o budowie bez pozwolenia na budowę. Rozróżnienie tych dwóch kwestii jest daleko idące z poniższych powodów.

Jeżeli inwestor wybuduje tymczasowy obiekt budowlany bez wymaganego zgłoszenia, to wtedy – na zasadzie z art. 49b ust 1 ustawy – jest zobowiązany do rozbiórki samowoli budowlanej w terminie i na zasadach określonych w decyzji właściwego organu. To jest reguła.

Od powyższej zasady ustawodawca przewiduje wyjątek w postaci legalizacji niezgłoszonej inwestycji. W przypadku robót zakończonych (a z taką mamy do czynienia w analizowanej sprawie) do legalizacji samowoli budowlanej wystarczy samo uiszczenie opłaty legalizacyjnej w organie nadzoru budowlanego (art. 49b ustawy). 

Nie jest prawdą, że w omawianym przypadku opłata legalizacyjna wyniesie aż 100 000 zł. Zgodnie bowiem z treścią art. 49b ust. 5 pkt 2 ustawy wysokość opłaty w przypadku tymczasowego obiektu budowlanego (art. 29 ust. 1 pkt 12 ustawy) wynosi 5000 zł.

Konsekwencje samowoli budowlanej

Co do pozostałych konsekwencji, to one będą niestety bez względu na legalizację samowoli czy też brak tej legalizacji. Art. 90 Prawa budowlanego stanowi bowiem: „kto, w przypadkach określonych w art. 48, art. 49b, art. 50 ust. 1 pkt 1 lub art. 50 ust. 1 pkt 2, wykonuje roboty budowlane, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2”.

Jest to przepis karny, który musi być interpretowany w okolicznościach danego przypadku, a więc uwzględniać zamiar sprawcy, stopień jego zawinienia, kwestię dotychczasowej karalności itp. okoliczności. Dlatego też trudno wyrokować, jaka będzie ostateczna sankcja karna. W moim przekonaniu jednak możliwe byłoby zastosowanie nadzwyczajnego złagodzenia kary albo nawet odstąpienia od ukarania sprawcy z uwagi na znikomą społeczną szkodliwość czynu.

Jeżeli w ogóle dojdzie do wszczęcia postępowania karnego, to sugeruję złożyć wniosek o dobrowolne poddanie się odpowiedzialności (skierowany do prokuratora prowadzącego postępowanie). W tym wniosku sprawca musi przyznać się do stawianych mu zarzutów i wnieść o skazanie bez przeprowadzania rozprawy. We wniosku musi być także propozycja kary. Myślę, że kwota 100 000 zł jest tu mocno przesadzona i propozycja w granicach 2000-2500 zł może okazać się wystarczająca. Wszystko jednak zależy od podejścia sądu.

Według mnie nie ma więc innej, alternatywnej drogi wobec rozbiórki lub legalizacji samowoli budowlanej poprzez uiszczenie opłaty legalizacyjnej.

W drugim pytaniu zastanawia się Pan, czy przedmiotowe zadaszenie może mieć status „pomieszczenia na materiały do budowy”.

W mojej opinii to zadaszenie mogłoby być pomieszczeniem na materiały budowlane, gdyby służyło do obsługi zamierzonej budowy i to dopiero z chwilą uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na budowę. W przeciwnym razie, a więc w sytuacji, w której zadaszenie to będzie w rzeczywistości służyło innym celom (np. prowadzeniu działalności gospodarczej albo ominięciu przepisów o zgłoszeniu inwestycji) – będzie samowolą budowlaną (por. wyrok NSA, sygn. akt OSK 104/04, cyt. za Z. Niewiadomskim).

W analizowanym przypadku pozostaje albo rozbiórka, albo legalizacja samowoli budowlanej poprzez uiszczenie opłaty legalizacyjnej.