Autor: Artur Bubrowiecki

Solidarny obowiązek podatkowy współwłaścicieli nieruchomości

Jestem współwłaścicielem (50%) gruntu oraz budynków, które się na nim znajdują. Drugi współwłaściciel prowadzi na tym gruncie działalność produkcyjno-handlową i zadeklarował wcześniej powierzchnie, jakie będzie wykorzystywał do tej działalności. Od jakiegoś czasu nie płaci on podatków od nieruchomości. Urząd gminy przesyła mi upomnienia, ale ja z tą działalnością nie mam nic wspólnego! Co z tym zrobić? Czemu mam odpowiadać za długi, które nie powstały z mojej winy?

W przedmiotowej sprawie niestety również na Panu ciąży obowiązek solidarnej zapłaty podatku od nieruchomości.

Stan prawny

Wynika to z uregulowań ustawy (Dz. U. z dnia 7 lipca 2006 r. Nr 121, poz. 844 z późn. zm.). W myśl postanowień art. 3 tejże ustawy „podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1. właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3;
2. posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
3. użytkownikami wieczystymi gruntów;
4. posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
   1. wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
   2. jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2”.

W myśl ust. 3 art. 3, „jeżeli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym”.

Zgodnie natomiast z art. 3 ust. 4 ustawy, „jeżeli natomiast nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach, z zastrzeżeniem ust. 5”.

W myśl ustępu 5, „jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku”.

Wnioski

Nieruchomość, która stanowi współwłasność, jest odrębnym przedmiotem opodatkowania, a obowiązek podatkowy obciąża solidarnie wszystkich współwłaścicieli. Istota zaś solidarnego obowiązku podatkowego sprowadza się do tego, że wszyscy współwłaściciele są zobowiązani do płacenia podatku od nieruchomości wspólnej, ale zapłacenie całego podatku przez jednego lub kilku z nich powoduje wygaśnięcie zobowiązania podatkowego w stosunku do wszystkich. Organ podatkowy wymierza zatem podatek osobom fizycznym w kwocie ogólnej w jednym nakazie płatniczym, gdyż nie jest upoważniony do dzielenia zobowiązania między współwłaścicieli.

Do czasu zniesienia współwłasności, której może żądać każdy ze współwłaścicieli na podstawie art. 210 Kodeksu cywilnego, nie jest dopuszczalne odstąpienie od wyrażonej w art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zasady solidarnego obciążenia obowiązkiem podatkowym w podatku od nieruchomości współwłaścicieli władających nieruchomością.

Decydujące znaczenie dla przyjęcia opisanych reguł opodatkowania współwłaścicieli należy przypisać istocie prawa współwłasności, która wyraża się w tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego), a każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego).

Co równie istotne, w orzecznictwie sądowym przyjmuje się przy tym, że „na opodatkowanie nieruchomości nie mają żadnego wpływu wzajemne relacje między współwłaścicielami i ich konflikty co do zakresu posiadania wspólnej nieruchomości. Organ podatkowy nie ma więc prawnej możliwości ustalenia podatku w części dotyczącej powierzchni zajętej na działalność gospodarczą tylko od współwłaściciela, który tą działalność prowadzi” (wyrok WSA z dnia 11 lutego 2009 r. – I SA/Po 1353/2008).

Również w innym orzeczeniu podnosi się, że „wzajemne relacje współwłaścicieli oraz spory co do zakresu posiadania nieruchomości wspólnej pozostają bez znaczenia z punktu widzenia opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Konflikty pojawiające się w stosunkach między współwłaścicielami (...) należą do materii prawa cywilnego i nie mogą rodzić konsekwencji na gruncie podatku od nieruchomości, z uwagi na jednoznaczną treść art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych” (wyrok NSA z dnia 26 czerwca 2007 r. – II FSK 1748/2006).

Jeżeli chodzi natomiast o kwestię zmiany rodzaju przeznaczenia gruntów i budynków w deklaracji podatkowej, to organy podatkowe mają obowiązek – zgodnie z ogólnymi regułami postępowania podatkowego – wyczerpującego ustalenia stanu faktycznego. Na podstawie przesłanych przez Pana informacji wnioskuję, że organ podatkowy określił, że przedmiotowa nieruchomość jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą i na tej podstawie, biorąc pod uwagę współwłasność, określił zobowiązanie podatkowe łącznie na obu współwłaścicieli.

Kwestia zarządu nad współwłasnością

Jeżeli zaś chodzi o to, czy mógł Pan nie wyrazić zgody na prowadzenie działalności przez drugiego ze współwłaścicieli, to znajdą tu ogólne uregulowania Kodeksu Cywilnego dotyczące współwłasności.

Zasadniczo każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 K.c.). Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności (art. 201 K.c.).

Jeżeli więc drugi ze współwłaścicieli w momencie podejmowania działalności na tym terenie nie miał Pańskiej zgody (tak jak i teraz), to – moim zdaniem – mógłby Pan wystąpić do sądu o naruszenie Pana prawa. W moim przekonaniu podjęcie działalności gospodarczej przekracza bowiem czynność zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z 15 stycznia 2003 r. (IV CKN 1636/2000), rozstrzygając o dokonaniu czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, sąd uwzględnia cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współużytkowników.

Jeżeli jest Pan w stanie udowodnić, że podjęcie działalności gospodarczej przez drugiego ze współwłaścicieli naruszyło Pana interesy (choćby np. niewspółmiernie większy podatek od nieruchomości) i już wówczas zgłaszał Pan sprzeciw, wówczas tym bardziej sąd powinien orzec o przekroczeniu zwykłego zarządu nad rzeczą przez drugiego współwłaściciela. Musi Pan zatem dokładnie przemyśleć, jak to było w przeszłości.

Warto też w tym kontekście zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 206 K.c. „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”. Jeżeli więc udowodni Pan, że działalność gospodarcza drugiego ze współwłaścicieli, na którą Pan – jak Pan pisze – się nie zgadzał, naruszyła współposiadanie i korzystanie przez Pana z rzeczy (nieruchomości), to będzie to z pewnością z korzyścią dla Pana.

Przytoczę tu zresztą uchwałę Sądu Najwyższego z 10 maja 2006r. (III CZP 9/2006): otóż współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści. Wydaje się jednak, że teza SN nie będzie miała dla Pana istotnego znaczenia, ponieważ trudno byłoby dowieść, że drugi ze współwłaścicieli korzystał z nieruchomości z wyłączeniem Pana (Pan miał prawo do korzystania z nieruchomości).

* * *

Jeżeli miałbym osobiście doradzić dalsze kroki w tej sprawie, to w moim przekonaniu, jeżeli rzeczywiście dostatecznie czynnie, jasno i wyraźnie nie wyrażał Pan zgody na podjęcie działalności gospodarczej przez drugiego ze współwłaścicieli na przedmiotowej nieruchomości, mając na uwadze np. znaczny wzrost podatku od nieruchomości, a druga strona nie brała pod uwagę Pańskich racji i nie wystąpiła wcześniej do sądu o upoważnienie na podjęcie takiej działalności, czym – moim zdaniem – naruszyła przepis art. 201 K.c. (zakres zwykłego zarządu), to wówczas mógłby Pan wystąpić z powództwem cywilnym do sądu powszechnego, gdzie jednym z żądań byłaby zapłata podatku w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem wynikającym z nakazu płatniczego a podatkiem, jaki zapłaciłby Pan, gdyby przyjąć ogólne stawki podatku od nieruchomości (niezwiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą).

Zasadniczo mógłby Pan również wystąpić z wnioskiem o umorzenie, odroczenie czy też rozłożenie na raty zaległości podatkowej, ale tu szansa na powodzenie jest w mojej ocenie jednak nikła.

Lubię To!

Oceń przydatność tekstu:

Ocena przydatności tekstu:

Oceń zrozumienie tekstu:

Ocena zrozumienia tekstu:

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku