Mamy 6893 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Wpisz tutaj swoje pytanie, aby trafiło do naszego prawnika specjalisty.

Służebność drogi koniecznej

Autor: Karol Jokiel • Opublikowane: 04.04.2012 • Zaktualizowane: 04.04.2012

W artykule omówiono podstawowe zagadnienia związane z jedną z głównych postaci służebności – służebnością drogi koniecznej.

Karol Jokiel

Służebność drogi koniecznej jest uregulowana w art. 145 Kodeksu cywilnego. W dalszej kolejności do służebności tej stosuje się również ogólne przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych (art. 244-251 K.c.) oraz przepisy o służebnościach (art. 285-305 K.c.). W praktyce służebność drogi koniecznej jest bodaj najczęściej występującą postacią służebności obok służebności mieszkania. Wszak swobodny dostęp do nieruchomości jest w sposób zupełnie oczywisty koniecznym warunkiem korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem oraz racjonalnego prowadzenia gospodarki.

 

Zgodnie z przywołanym art. 145 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do:

 

  1. drogi publicznej lub
  2. należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich
    – właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

 

Pojęcie drogi publicznej zdefiniowane jest w ustawie z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Zgodnie z art. 2 tej ustawy, drogami publicznymi są drogi: krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. Drogi niezaliczone do żadnej z tych kategorii, w szczególności drogi dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, do obiektów użytkowanych przez przedsiębiorców oraz pętle autobusowe, są drogami wewnętrznymi. Droga konieczna, jak wynika z art. 145 K.c., powinna zapewniać dostęp nieruchomości „izolowanej” do drogi publicznej, nie zaś do którejkolwiek z postaci dróg wewnętrznych.

 

Natomiast pojęcie budynków gospodarskich należy interpretować zgodnie z potocznym rozumieniem tego zwrotu, z uwzględnieniem wszakże przepisów Prawa budowlanego, zgodnie z którymi budynkiem jest obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach (tak: Gniewek E. [w:] E. Gniewek, „Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz”, Zakamycze, 2001, komentarz do art. 145 Kodeksu cywilnego).

 

Artykuł 145 K.c. mówi co prawda wyraźnie tylko o uprawnieniu „właściciela” do żądania ustanowienia służebności drogi koniecznej. Należy jednak w tym miejscu doprecyzować, że roszczenie takie w rzeczywistości przysługuje:

 

  1. nie tylko właścicielowi nieruchomości gruntowej, ale i budynkowej (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 26 sierpnia 1980 r., II CR 258/80, OSNCP 7/81, poz. 128), a nadto
  2. użytkownikom wieczystym, a nawet
  3. posiadaczom samoistnym (w tym jednak wypadku służebność drogi koniecznej ma charakter osobisty
    – a zatem jest związana ściśle z osobą samoistnego posiadacza – gaśnie z jego śmiercią, a w razie zmiany samoistnego posiadacza wygasa, nie można bowiem przenosić uprawnienia do jej wykonywania.

 

Przebieg drogi koniecznej nie zależy od woli uprawnionego do żądania ustanowienia służebności. Przebieg ten uzależniono bowiem od obiektywnych przesłanek tj.:

 

  1. obowiązku uwzględnienia potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej,
  2. jak najmniejszego obciążenia gruntów, przez które droga ma prowadzić,
  3. obowiązku uwzględnienia interesu społeczno-gospodarczego.

 

Odnosząc się do pierwszej z powyższych przesłanek – obowiązku uwzględnienia potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej – wspomnieć należy, że dostęp do drogi publicznej powinien mieć charakter trwały, prawnie zagwarantowany i niezależny od woli osób trzecich. Innymi słowy, dostęp do drogi publicznej dla nieruchomości „izolowanej”, oparty na uprzejmości osób trzecich niebędących właścicielami nieruchomości sąsiednich, czy nawet w oparciu o umowę obligacyjną (najem, dzierżawa czy użyczenie) osoby trzeciej z właścicielem nieruchomości sąsiedniej nie jest wystarczający i nie wyklucza możliwości dochodzenia przed sądem ustanowienia służebności drogi koniecznej (tak: Rudnicki St. [w:] Rudnicki St. „Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe”, Warszawa 2009 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IX), komentarz do art. 145 Kodeksu cywilnego). Co więcej, „w sytuacji gdy przejazd drogą, do której istnieje dostęp, przez znaczną część roku jest utrudniony lub niemożliwy ze względu na jej zły stan techniczny trzeba przyjąć, iż dostęp do drogi publicznej nie spełnia wymogów ustawowych” (tak uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 14 sierpnia 1985 r.; III CZP 44/85; OSNCP 1986 r. Nr 7-8 poz. 106).

 

W kontekście warunku oznaczonego numerem 2 warto wskazać, że w orzecznictwie sądowym wykluczone jest przeprowadzanie drogi koniecznej przez siedlisko nieruchomości obciążonej (tak: postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 13 lutego 1985 r.; III CRN 311/84; LexPolonica nr 350724).

 

W kontekście nakazu uwzględniania przy wytyczaniu drogi koniecznej interesu społeczno-gospodarczego orzecznictwo sądowe także wypracowało szereg wskazówek, w jaki sposób zapewnić poszanowanie tego interesu. W szczególności w orzeczeniu z dnia 20 lutego 1985 r., III CRN 364/85 (OSNCP 12/85, poz. 198) Sąd Najwyższy stwierdził, że „interesowi społeczno-gospodarczemu odpowiada ustanowienie służebności gruntowej o tyle, o ile zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej (izolowanej) przewyższa uszczerbek wynikły ze zmniejszenia użyteczności nieruchomości obciążonej. W tym właśnie sensie została podkreślona konieczność uwzględnienia interesu społeczno-gospodarczego przy przeprowadzeniu drogi koniecznej (art. 145 § 3 Kodeksu cywilnego)”.

 

Nie można zapominać, że stosownie do art. 145 § 1 K.c. właściciel nieruchomości izolowanej może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia potrzebnej służebności drogowej „za wynagrodzeniem”. Wynagrodzenie takie:

 

  1. należy się zasadniczo z tytułu samego tylko ustanowienia służebności drogi koniecznej i jest niezależne od szkody właściciela nieruchomości obciążonej, a nadto
  2. z reguły (choć zdarzają się wyjątki) będzie świadczeniem jednorazowym.

 

W nauce prawa dominuje stanowisko, że właściwym kryterium dla określenia przybliżonego wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości obciążonej z tytułu ustanowienia służebności drogi koniecznej jest rozmiar strat właściciela nieruchomości obciążonej, obejmujących uszczerbek rzeczywisty, a zwłaszcza utratę spodziewanych korzyści (tak: Gniewek E. [w:] E. Gniewek, „Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz”, Zakamycze, 2001, komentarz do art. 145 Kodeksu cywilnego). Konkretyzacją tej zasady jest sugestia określenia należnego wynagrodzenia jako iloczynu 25-krotnej wartości rocznej utraconych pożytków i dochodów. Alternatywnie jako podstawę wynagrodzenia można przyjąć wartość rynkową zajętego pasa gruntu (co zwłaszcza w postępowaniu sądowym może wiązać się z koniecznością powołania biegłego).

 

Ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić w trybie umownym, gdy wobec żądania właściciela nieruchomości izolowanej właściciel obciążonej nieruchomości sąsiedniej zgodzi się na złożenie oświadczenia woli o ustanowieniu służebności na określonych warunkach. Warto pamiętać, że oświadczenie woli właściciela obciążonej nieruchomości sąsiedniej musi pod rygorem nieważności zostać złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 K.c.).

 

W razie jednak braku takiej zgody ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje w postępowaniu sądowym na mocy postanowienia wydanego przy zachowaniu ogólnych wymogów proceduralnych. Rozstrzygnięcie sądu o ustanowieniu drogi koniecznej z reguły będzie poprzedzone opinią biegłego geodety pozwalającą na zaprojektowanie drogi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości władnącej, przy najmniejszym obciążeniu nieruchomości służebnej. Każdorazowo pozytywne postanowienie sądu powinno orzekać o ustanowieniu służebności drogi koniecznej ze wskazaniem nieruchomości władnącej, nieruchomości obciążonej (nieruchomości obciążonych) i przebiegu wytyczonej drogi.



Stan prawny obowiązujący na dzień 04.04.2012

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Komentarze (5):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziewięć - 3 =

09.04.2015

Jestem właśnie w takiej sytuacji. Pewien cwaniaczek kupił za grosze nieużytki rolne z dojazdem 2 km drogą polną. Przekształcił je na działki budowlane, sprzedał już kilka i teraz grozi nam ustanowieniem drogi koniecznej po naszej działce. Jako, że jest prawnikiem i ma znajomości w sądzie obawiam się, że jestem na straconej pozycji. Jak można wydawać komuś pozwolenia na budowę, skoro fizycznie nie ma dojazdu do posesji... To co dzieje się w Polsce nieustannie mnie zadziwia.

anna

06.06.2013

no to się postawcie na miejscu drugiej strony: wasz sąsiad kupuje sobie zapewne taniej działkę bez dojazdu (no bo skoro go nie ma, to działka ma też niższą wartośc), a potem wymusza na was, że może sobie korzystać z waszego terenu (bo macie służebność dogi koniecznej). Trzeba zawsze na sprawę patzreć z dwóch stron, a nie tylko patzreć na czubek własnego nosa!!

DOCIEKLIWY

05.06.2013

Przestrzegam wszystkich przed kupowaniem działki gdzie jest nieuregulowana kwestia służebności drogi koniecznej. Męczyliśmy się z żoną w sądzie przez ponad rok, straciliśmy mnóstwo kasy i jeszcze więcej nerwów... W dodatku sąsiadka która w końcu przegrała teraz jest na nas obrażona i obgaduje nas przed innymi sąsiadami, nie da się tam mieszkać, niedługo bedziemy chcieli sprzedać nieruchomość. Następnym razem już na pewno sprawdzimy czy przypadkiem nie ma problemów ze służebnością

michal

03.06.2013

Przydatny artykuł, dużo się dowiedzieliśmy z niego. Interesuje nas ten temat bo niedawno odziedziczyliśmy działkę, która właśnie nie ma tego \"odpowiedniego dostępu do drogi publicznej\". Ojciec mojego męża kupił kiedyś działkę, my ją teraz dostaliśmy w spadku. Na razie tam nic nie ma, ale chcemy wybudować domek :) więc chyba będzie trzeba wystąpic o tę całą służebność drogi koniecznej, żeby jakoś dało się tam dojechać i wyjechać. Trochę przeraża mnie Miki, który pisze, ze w jego wypadku sprawa w sądzie toczyła sie 2 lata! Mam nadzieję, że moi przyszli sąsiedzi nie będą robic problemów...

mąż i żona

31.05.2013

Bardzo ważny temat. Wiele osób ma problemy z uregulowaniem służebności drogowej. W moim wypadku sprawa toczyła się 2 lata w sądzie, adwokaci, różne warianty drogi, biegli, plany, mapy itp. W sumie mam teraz służebność, ale sporo to wszystko kosztowało, a dlatego że z drugiej strony nie było dobrej woli do załatwienia sprawy. Ludzka głupota! Ja wyskoczyłem z niemałych pieniędzy i sąsiad też by więcej zyskał jakby nie stawiał sprawy na ostrzu noża. Chyba najwięcej zyskali nasi adwokaci ;)

Miki

Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Wpisz tutaj swoje pytanie, aby trafiło do naszego prawnika specjalisty.

 

 

»Podobne materiały

Służebność gruntowa – jak ją znieść?

W 2002 r. na mojej działce ustanowiono służebność przejazdu i przechodu na rzecz sąsiada. Droga ta przebiega przez środek mojej działki i utrudnia mi korzystanie z nieruchomości. Co istotne – sąsiad nie korzysta z tej drogi, nie jest mu do niczego potrzebna. Czy w tej sytuacji istnieje możliwość zniesienia służebności przejazdu i przechodu?

Służebność drogi a nieotrzymanie zasądzonego wynagrodzenia

W 2007 r. zostało przez sąd wydane postanowienie o ustanowieniu drogi koniecznej. Za tę służebność sąd zasądził jednorazową opłatę, której jednak wciąż nie otrzymałem. Czy mam prawo doliczyć do tego wynagrodzenia odsetki za zwłokę? Czy mam prawo nie użyczać służebności, mimo wyroku sądu, ale wobec braku dokonania opłaty i wytyczenia drogi przez geodetę? Kto powinien powołać geodetę?

Proces o ustanowienie służebność drogi koniecznej a podejrzenie sędziego o stronniczość

W sądzie rejonowym toczy się sprawa o ustanowienie służebności drogi koniecznej kosztem mojej działki. Ma ona polegać na poszerzeniu istniejącej ścieżki o szerokości ok. 1,5 m do szerokości 3,5 m. Ten szlak istnieje na znacznej części naszego gruntu od wielu lat (nieodpłatnie), a jego poszerzenie ma się odbyć kosztem kolejnych 20 m 2 i związane jest z dewastacją trwałego ogrodzenia, bramy wejściowej i wjazdowej. Sąsiad ma możliwość zapewnienia sobie dojazdu z drugiej strony, lecz domaga się ustanowienia drogi właśnie kosztem mojej działki. Droga ta ma prowadzić do jego domu, który powstał jako samowola budowlana i o ile mi wiadomo, dotąd nie zostało to zalegalizowane. Do opinii biegłych złożyłem zastrzeżenia. Mam jednak wrażenie, że sprawa toczy się tendencyjnie na naszą niekorzyść. Sędzia zwolnił ze stawiennictwa w sądzie biegłego, więc nie wyjaśniono ani jednego przedstawionego przez nas zarzutu, był bardzo nieprzyjemny, nie pozwolił na przedstawienie swojego stanowiska, zadając jedynie pytania, które niewiele wniosły do sprawy. Żałuję, że nie wziąłem adwokata. Czy przepisy prawne pozwalają na ustanowienie służebności drogi koniecznej właśnie w ten sposób? Czy nie jest to naruszenie prawa własności? Na jakie akty prawne należałoby się powołać, aby zapobiec takiemu działaniu? A jeśli już się nie da nic zrobić, czy odzyskam chociaż nakłady związane z przesunięciem ogrodzenia, bramy wjazdowej i wejściowej? Kto takie koszty powinien ustalić? Kto poniesie koszty wykonania tej drogi?

Naruszenie służebności drogi

Trzy lata temu sąd ustanowił dla mojej działki służebność. Przed kilkoma dniami sąsiad wykopał rów wzdłuż drogi koniecznej, zwężając mi przejazd z ustanowionych przez sąd 3 m do około 1,8 m i na dobitkę zastawiając drogę swoim samochodem. Człowiek ten nie jest ani właścicielem działki, ani nie ma służebności tej drogi, co więcej kopiąc ten rów, zabierał ziemię ze żwirem na swoją posesję (a przecież to kradzież). Wezwani na miejsce policjanci odmówili mi pomocy w dotarciu do domu: zamiast wpłynąć na sąsiada, nakazali mi usunąć mój samochód. Pod groźbą postępowania mandatowego i odholowania samochodu, a nawet aresztu, wykonałem polecenie, zjeżdżając z drogi – do której mam służebność – na cudzą działkę. Za prawo przejazdu tą drogą zapłaciłem odszkodowanie po cenie wykupu gruntów, a mimo to ja musiałem opuścić drogę i umożliwić przejazd osobie, która naruszyła moją służebność. Co mogę w tej sprawie zrobić, czy zgłosić sprawę postępowania policjantów i tego sąsiada do prokuratury?

Związanie z gruntem

Kupiłem działkę rolną, którą ogrodziłem i zakupiłem na nią przyczepę kempingową bez prawa rejestracji oraz ubikację przenośną toy-toy. Na działce przebywamy w weekendy. Słyszałem, że wkrótce mam mieć kontrolę dotyczącą związania z gruntem wymienionych obiektów. Jak się zachować, żeby kontrola nie miała nam nic do zarzucenia?

Droga konieczna a przeprowadzenie mediów

Kupiłam działkę, do której dojazd został uregulowany przez ustanowienie służebności drogi koniecznej, wpisanej do ksiąg wieczystych. Czy mogę przez tę drogę przeprowadzić media do mojej działki? Czy muszę prosić o zgodę właściciela działki, na której ustanowiono drogę konieczną? A może wystarczy w tym celu już istniejąca służebność?

Zasiedzenie drogi

W 2008 r. w formie zapisu notarialnego otrzymałem od mamy działkę rolną wraz z zabudowaniami. Do zabudowań, od drogi gminnej, dochodzi droga, która przebiega przez działkę sąsiada. Kiedy sąsiad dowiedział się, że zostałem jej właścicielem, wystąpił do mnie z oświadczeniem, że nie mogę przejeżdżać przez jego działkę i muszę wybudować sobie nową drogę. Odcinek drogi biegnący przez działkę sąsiada istnieje od bardzo dawna (według moich rodziców co najmniej od 1920 r.), od 1958 r. mój ojciec osobiście utwardzał i naprawiał tę drogę. Dodam, że sporny odcinek jest także użytkowany przez innego sąsiada jako służebność drogi koniecznej. Chciałbym uregulować tę sytuację i uzyskać wpis do ksiąg wieczystych; czy mogę wystąpić o zasiedzenie drogi? Jakie dokumenty należy złożyć w sądzie?

 

wizytówka Szukamy prawników »