Rozszerzenie wspólności majątkowej

W jaki sposób ustanowić męża współwłaścicielem nieruchomości należącej do majątku osobistego żony?

Jak wynika z opisu sprawy, jest Pani jedyną właścicielką darowanej od rodziców nieruchomości. Chciałaby Pani doprowadzić do sytuacji, w której Pani mąż stanie się współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości.

Ważna decyzja – Pani decyzja – dotyczy wielkości udziałów we współwłasności. Musi Pani odpowiedzieć sobie na pytanie, czy dąży Pani do równego uczestniczenia w prawie własności (równe udziały), czy chce Pani doprowadzić do sytuacji, w której jeden ze współwłaścicieli będzie miał większość udziałów, co może mieć szczególne znaczenie w podejmowaniu decyzji (np. art. 199, 201 Kodeksu cywilnego – dalej K.c.) dotyczących danej nieruchomości. Oczywiście może Pani przekazać mężowi 1/2 udziału, 1/3, 1/4 itd. – decyzja w tej sprawie należy wyłącznie do Pani.

Proszę również podjąć decyzję co do podstawy prawnej. Czy zamierza Pani przekazać udział (udziały) we współwłasności odpłatnie czy nieodpłatnie? To jest ważne zagadnienie. Proszę pamiętać, że nie tylko sprzedaż (art. 535 i nast. K.c.) jest uregulowana kodeksowo, lecz także wiele innych umów, w tym umowa darowizny (art. 888 i nast. K.c.). Pani, jako właściciel, podejmie decyzję. W przypadku darowizny warto pamiętać o możliwości jej odwołania z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego (art. 898 i nast. K.c.).

Zawarcie umowy darowizny daje Pani gwarancję, że w razie nagannego postępowania męża w stosunku do Pani będzie mogła Pani ją cofnąć.

W Pani sprawie możliwie są następujące warianty:

1. Odsprzedanie na rzecz Pani męża udziału w nieruchomości (trzeba wówczas zawrzeć umowę kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego).
2. Dokonanie na rzecz Pani męża darowizny udziału w nieruchomości (czyli zawarcie umowy darowizny w formie aktu notarialnego).
3. Przeniesienie własności nieruchomości (lub udziału w niej) z Pani majątku osobistego do majątku wspólnego przez rozszerzenie wspólności ustawowej (w tym celu małżonkowie powinni zawrzeć umowę intercyzy, aby rozszerzyć wspólność ustawową).

Zawarcie wskazanych umów sprzedaży lub darowizny między Państwem spowoduje, że zgodnie z prawem własność zostanie przesunięta z majątku odrębnego jednego z małżonków (Pani) do majątku odrębnego drugiego małżonka (Pani męża). Oznacza to, że zostaną Państwo współwłaścicielami nieruchomości w częściach ułamkowych.

Przeniesienie majątku odrębnego do majątku wspólnego małżonków

W przypadku zawarcia umowy intercyzy własność nieruchomości przeniesiona zostanie z majątku odrębnego do majątku wspólnego. Oznacza to, że staną się Państwo współwłaścicielami bez wyodrębniania udziałów. W konsekwencji jeden współmałżonek nie będzie mógł rozporządzać nieruchomością bez zgody drugiego.

Co się tyczy dwóch ostatnich pytań, niektórych czynności prawnych nie można dokonać pod warunkiem. Zalicza się do nich:

• przeniesienie własności nieruchomości,

• ustanowienie spadkobiercy w testamencie,

• odrzucenie lub przyjęcie spadku,

• zawarcie małżeństwa.

Zakaz dokonywania czynności pod warunkiem może wynikać z przepisu ustawy, jak również z właściwości czynności prawnej. K.c. zabrania np. zawierać umowy przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem, co wynika wprost z art. 157 § 1 K.c.: „własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu”.

Tak samo nie ma możliwości, żeby w przyszłości zabronić podziału wspólnej nieruchomości.

Zgodnie z art. 210 K.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Nie da się tej możliwości w żaden sposób „zablokować”.