Rozbiórka obiektu budowlanego będącego samowolą budowlaną

Samowola budowlana

Jeśli chodzi o samowolę budowlaną, to sprawa wygląda następująco.

Przyjmuje się, że samowolą budowlaną jest budowa obiektu budowlanego bez pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia.

Pod pojęciem obiektu budowlanego należy rozumieć:

• budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
• budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
• obiekt małej architektury.

Pod pojęciem budynku należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz który posiada

fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Obiekt małej architektury

Pod pojęciem obiektu małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

• kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
• posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
• użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

Pani jako współwłaścicielka może zgłosić samowolę budowlaną. Organem właściwym będzie powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.

Zasadą jest, że jeżeli inwestor dopuści się samowoli budowlanej, to inspektor nadzoru budowlanego nakazuje rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, który jest w budowie albo został już wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę (art. 49b Prawa budowlanego). Nakaz rozbiórki następuje w formie decyzji.

Niemniej możliwa jest legalizacja samowoli budowlanej.

Samowola budowlana z lat 60 i 70 

W treści pytania wspomniała Pani, że sporne obiekty zostały postawione w latach 60. i 70. Zgodnie z art. 103 ust. 2 obecnie obowiązującego Prawa budowlanego: „Przepisu art. 48, [dotyczącego nakazania rozbiórki w związku z samowolą budowlaną – przyp. aut.] nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy [tj. przed 1 stycznia 1995 r. – przyp. aut.] lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Do takich obiektów stosuje się przepisy dotychczasowe [a więc przepisy ustawy Prawo budowlane z 1974 r. – przyp. aut.]”.

I tak art. 37 Prawa budowlanego z 1974 r. stanowi, że obiekty budowlane lub ich części, będące w budowie lub wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie ich budowy, podlegają co do zasady przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność państwa, jeżeli:

1. znajdują się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę, lub
2. powodują bądź w razie wybudowania spowodowałyby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia.

Jeśli jednak samowola jest zgodna z przepisami o planowaniu przestrzennym i nie zagraża życiu, zdrowiu lub innym czynnikom, o których mowa w pkt 2, właściwy organ wydaje inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy decyzję nakazującą wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek, niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego, terenu nieruchomości lub strefy ochronnej do stanu zgodnego z przepisami.

Legalizacja samowoli budowlanej

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że przepisy Prawa budowlanego z 1974 r. pozwalają na legalizację samowoli budowlanych pod warunkiem, że wybudowane bez pozwolenia obiekty znajdują się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym jest przeznaczony pod zabudowę tego rodzaju, oraz nie stanowią zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i nie powodują niedopuszczalnego pogorszenia warunków zdrowotnych lub użytkowych otoczenia.

Natomiast zgodnie z art. 52 ust. 1-2 ustawy z dnia 31 stycznia 1961 r. Prawo budowlane:

„1. Obiekty budowlane będące w budowie lub wybudowane bez pozwolenia bądź niezgodnie z istotnymi warunkami pozwolenia ulegają przymusowej rozbiórce, jeżeli właściwy organ państwowego nadzoru budowlanego stwierdzi, że obiekt budowlany:

1) znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę, lub

2) sprowadza bądź w razie wybudowania sprowadziłby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo

3) powoduje bądź w razie wybudowania spowodowałby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków użytkowych i zdrowotnych dla otoczenia.

2. Właściwy organ państwowego nadzoru budowlanego stwierdzając, że zachodzi jeden z przypadków wymienionych w ust. 1, obowiązany jest wydać inwestorowi, właścicielowi bądź zarządcy nakaz przymusowej rozbiórki obiektu budowlanego i określić termin jej wykonania”.

Prawo budowlane z 1961 r. a procedura legalizacyjna samowoli budowlanej

Prawo budowlane z 1961 r. również przewidywało procedurę legalizacyjną. Mianowicie zgodnie z art. 55 ust. 1: „w przypadkach gdy nie zachodzą warunki przewidziane w art. 52 dla wydania nakazu przymusowej rozbiórki obiektu budowlanego nieodpowiadającego obowiązującym przepisom, właściwy organ państwowego nadzoru budowlanego wyda inwestorowi, właścicielowi bądź zarządcy tego obiektu nakaz dokonania zmian lub przeróbek, niezbędnych dla doprowadzenia obiektu budowlanego do stanu zgodnego z obowiązującymi przepisami, oraz ustali termin, w jakim te zmiany lub przeróbki powinny być dokonane”.

Podsumowując, należy stwierdzić, że to, czy organ nakaże rozbiórkę (względnie przeróbkę) obiektu, zależy w dużej mierze od zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi. Rozstrzygają przepisy z daty wznoszenia budynku.

Jeśli chodzi o kwestię, czy do legalizacji samowoli potrzebna jest zgoda współwłaściciela, to niestety przepisy Prawa budowlanego z 1974 i 1961 r. nic w tej sprawie nie mówią. W świetle aktualnych regulacji konieczna jest zgoda współwłaścicieli, gdyż do wniosku o legalizację należy załączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Kwestię tę muszą więc rozstrzygnąć właściwe organy. Jeśli organ uzna, że zgoda współwłaściciela nie jest konieczna, współwłaściciel będzie miał prawo zaskarżyć decyzję w sprawie legalizacji.

Rozbiórka samowoli budowlanej

Informuję, że możliwa jest również „dobrowolna” rozbiórka – na wniosek za zgodą właściciela obiektu.

Taka rozbiórka wymaga albo zgłoszenia, albo uzyskania pozwolenia na rozbiórkę.

Rozbiórka wymaga zgłoszenia, jeśli dany obiekt:

• nie jest wpisany do rejestru zabytków lub nie jest objęty ochroną konserwatorską,
• jest niższy niż 8.0 m i oddalony od granicy działki więcej niż połowa jego wysokości.

Zgłoszenie wystarczy w przypadku rozbiórki obiektów i urządzeń budowlanych, na których budowę nie jest wymagane pozwolenie.

Niemniej należy pamiętać, że we wspomnianych przypadkach właściwy organ może jednak nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, jeżeli rozbiórka tych obiektów wpłynie negatywnie na stosunki wodne, warunki sanitarne czy stan środowiska lub wymaga zachowania warunków, od których spełnienia może być uzależnione prowadzenie robót związanych z rozbiórką. Dlatego też we wniosku zgłoszeniowym należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót rozbiórkowych.

Do rozbiórki można przystąpić, jeśli w terminie do 30 dni od dnia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie w drodze decyzji sprzeciwu, i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.

We wszystkich innych przypadkach trzeba uzyskać pozwolenie na rozbiórkę, które zapada w formie decyzji administracyjnej.