Autor: Łukasz Obrał

Rozbieżności interpretacyjne co do obowiązku zwrotu bonifikaty za wykupione mieszkanie

W kwietniu 2007 r. wykupiłem z bonifikatą mieszkanie komunalne. Jako że rozpocząłem też budowę własnego domu, to we wrześniu 2007 r. darowałem mieszkanie mojej mamie. Chciałem wykorzystać zapis art. 68 ust. 2a pkt 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce mieszkaniowej i korzystając z ulgi meldunkowej mojej mamy, sprzedać mieszkanie po 12 miesiącach na rynku wtórnym. Tak też zrobiliśmy i pieniądze ze sprzedaży przeznaczyłem na budowę mojego domu. Moją intencją była zamiana mieszkania na większe (budowa), a nie chęć zarobku. Czy będę musiał zwrócić bonifikatę?

Z pytania wynika, że mieszkanie komunalne wykupił Pan w kwietniu 2007 r., a więc przed zmianą przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, która nastąpiła w związku z ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw i która weszła w życie w dniu 22 października 2007 r.

Pojawia się problem, czy w związku z tym, że mieszkanie zostało wykupione przed zmianą przepisów, można stosować w przypadku zbycia mieszkania przepisy obecnie obowiązujące.

Należy stwierdzić, że pojawiają się różne interpretacje przepisów w opisanej powyżej sytuacji. Prawnicy i gminy różnie interpretują przepisy.

Zdaniem wielu prawników – i moim także – do umów sprzedaży lokali zawieranych przez gminę z najemcą będą miały zastosowanie przepisy w brzmieniu obowiązującym w chwili ich zawierania. Przepisy te określają prawa i obowiązki stron umowy, w tym ewentualny obowiązek zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty według zasad obowiązujących w dniu zawarcia umowy. Ustawa zmieniająca ustawę o gospodarce nieruchomościami z dnia 24 sierpnia 2007 r. nie zawiera bowiem przepisów przejściowych i dlatego należy stosować ogólną zasadę nieretroakcji (niedopuszczalności stosowania nowych norm prawnych do zdarzeń zaistniałych w przeszłości).

Stosownie do art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w brzmieniu obowiązującym obecnie – od dnia 22 października 2007 r.), jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Powyższego przepisu nie stosuje się m.in. w przypadku:

• zbycia na rzecz osoby bliskiej (art. 68 ust. 2a pkt 1),
• zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe (art. 68 ust. 2a pkt 4),
• sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe (art. 68 ust. 2a pkt 5).

Należy również wskazać, że obecnie zasady dotyczące zwrotu bonifikaty mają również odpowiednie zastosowanie do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.

Jednak ponieważ nabył Pan mieszkanie z bonifikatą w kwietniu 2007 r., do zbycia nieruchomości oraz ewentualnego zobowiązania do zwrotu bonifikaty należy stosować przepisy wówczas obowiązujące.

Stosownie do art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w brzmieniu obowiązującym przed 22 października 2007 r.), jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Według ówcześnie obowiązującego ust. 2a art. 68 ustawy przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku zbycia:

1. na rzecz osoby bliskiej;
2. pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;
3. pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, że jeżeli zbył Pan mieszkanie wykupione z bonifikatą w drodze darowizny dla mamy (jest to oczywiście osoba bliska), to nie jest Pan – ze względu na brzmienie przepisów z momentu nabycia mieszkania – zobowiązany do zwrotu bonifikaty.

Co więcej, jeżeli Pana mama z kolei zbyła lokal przed upływem 5 lat od chwili pierwotnego nabycia (przez Pana), to Pan nadal nie będzie zobowiązany do zwrotu udzielonej bonifikaty. Także jeżeli po zbyciu lokalu Pana mama środki ze sprzedaży przeznaczyła na cele inne niż własne mieszkaniowe, obowiązek zwrotu nie zaistnieje.

Powyższe jest zgodne z orzecznictwem Sądu Najwyższego, który wskazuje, że zbycie nieruchomości przez osobę bliską (po uprzednim zbyciu nieruchomości na jej rzecz przez osobę wykupującą lokal z bonifikatą) nie powoduje obowiązku zwrotu bonifikaty.

W wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 25 października 2006 r. (sygn. akt: III CSK 145/2006) stwierdzono: „Przewidziany w art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami obowiązek zwrotu kwoty pieniężnej równej udzielonej bonifikacie obciąża uprawnionego do uzyskania bonifikaty nabywcę nieruchomości, który uiścił cenę uwzględniającą udzieloną bonifikatę”.

W uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 11 kwietnia 2008 r. (sygn. akt: III CZP 130/2007) możemy przeczytać, że nabywcą nieruchomości, o którym mowa w art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przed jej zmianą ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw, jest wyłącznie kupujący nieruchomość od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy stwierdza: „Przeciwko przyjęciu rozszerzającej wykładni pojęcia »nabywca nieruchomości« przemawia szczególnie mocno argument natury historycznej, zaczerpnięty z treści uzasadnienia projektu ustawy nowelizacyjnej z 2007 r. W uzasadnieniu tym motywowano konieczność zmiany art. 68 ust. 2 ugn [ustawy o gospodarce nieruchomościami] tym, że dotychczas obowiązujące przepisy dotyczą jedynie pierwotnych nabywców, co oznacza, że w razie dalszego zbycia nieruchomości przez osobę bliską organ nie ma możliwości wyegzekwowania należnych kwot z tytułu udzielonej bonifikaty. Dlatego zaproponowano zmianę art. 68 przez dodanie ust. 2b, zgodnie z którym przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia. Sejm uchwalił przepis w projektowanej treści, wprowadzając go do ustawy nowelizacyjnej z mocą obowiązywania od 22 października 2007 r. (...) W kontekście rozpoznawanego zagadnienia prawnego nabierają one szczególnej doniosłości, gdyż wyjaśniają wprost przyczynę dokonanej zmiany art. 68 ugn, a tym samym pośrednio pozwalają prawidłowo ustalić sens i treść normy prawnej sprzed dokonanej nowelizacji. Warto dodać, że ostatnio Sąd Najwyższy w składzie zwykłym zajął stanowisko, że obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie ciąży na osobie, która nabyła nieruchomość od gminy lub od Skarbu Państwa, nie obciąża zaś jej osoby bliskiej (wyrok z dnia 7 lutego 2008 r., V CK 461/2007, niepubl.)”.

Również w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 2008 r. (sygn. akt: III CZP 24/08), stwierdzono, że przepis art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym do dnia 22 września 2004 r. (j.t. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) nie miał zastosowania w sytuacji, gdy osoba bliska, której nabywca lokalu mieszkalnego od gminy zbył ten lokal, zbyła go osobie trzeciej.

W uzasadnieniu możemy przeczytać: „(...) Wskazał już na to Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 11 kwietnia 2008 r. III CZP 130/07 (jeszcze nie publikowanej), dokonując wykładni pojęcia »nabywcy nieruchomości« zawartego w art. 68 ust. 2 u.g.n., w brzmieniu sprzed nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. Stwierdził, że przy wszystkich różnicach występujących między kolejnymi wersjami art. 68 ust. 2, aż do nowelizacji z dnia 24 sierpnia 2007 r., jego zasadniczy trzon pozostawał niezmieniony: zbycie lokalu lub nieruchomości na rzecz osoby bliskiej pierwotnego nabywcy nie pociągało za sobą obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty, a wątpliwości budziła jedynie kwestia, czy przez »nabywcę nieruchomości« (lokalu) powinno się rozumieć tylko nabywcę pierwotnego, czy też także jego osobę bliską, która nabyty od niego lokal zbyła następnie osobie trzeciej.

Z tych względów należy uznać, że dokonana przez Sąd Najwyższy we wskazanej wyżej uchwale z dnia 11 kwietnia 2008 r. wykładnia pojęcia »nabywcy nieruchomości« (lokalu), użytego w art. 68 ust. 2 u.g.n. w brzmieniu sprzed nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r., obejmuje także to pojęcie użyte w omawianym przepisie w brzmieniu obowiązującym do dnia 22 września 2004 r., a więc przed nowelizacją dokonaną ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. W uchwale tej Sąd Najwyższy stwierdził, że nabywcą nieruchomości, o którym mowa w art. 68 ust. 2 u.g.n. (t.j.: Dz. U. z dnia 24 sierpnia 2004 r. Nr 261, poz. 2603) przed jej zmianą ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. (Dz. U. Nr 173, poz. 1218), jest wyłącznie kupujący nieruchomość od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Podzielając to stanowisko i argumenty je uzasadniające zawarte we wskazanej uchwale, można tylko powtórzyć, że za taką wykładnią omawianego przepisu przemawia zarówno jego treść ustalana na podstawie wykładni gramatycznej, jak i wykładnia systemowa oraz historyczna. Ustawodawca jednoznacznie stwierdził, że obowiązek zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty nie występuje w razie zbycia nieruchomości na rzecz osoby bliskiej pierwotnego nabywcy. Z uwagi na to, że obowiązek zwrotu bonifikaty stanowi ograniczenie właściciela w jego prawie rozporządzania własnością, taka ingerencja w prawo własności musi wyraźnie wynikać z przepisu ustawy (art. 64 ust. 2 i 3 Konstytucji), nie może być uzasadniana przy pomocy wykładni rozszerzającej przepisu, który wyraźnie ogranicza obowiązek zwrotu bonifikaty tylko do ściśle określonych osób i sytuacji. Nie można też pominąć, że wykładnia rozszerzająca obejmowałaby także osobę bliską, która kupiła od pierwotnego nabywcy nieruchomość za cenę rynkową, czego nie można wykluczyć, przy szerokiej ustawowej definicji osoby bliskiej, a następnie zbyła ją także za cenę rynkową osobie trzeciej. Obciążenie w tej sytuacji osoby bliskiej obowiązkiem zwrotu bonifikaty, z której nie korzystała, byłoby przy braku wyraźnej regulacji ustawowej nieusprawiedliwione i bezpodstawne”.

Wyjaśnienia w powyższych sprawach dotyczą co prawda zmian ustawy w 2004 r., ale można je również przyjąć, jeżeli chodzi o nowelizację ustawy w roku 2007. Z uzasadnienia powyższych orzeczeń Sądu Najwyższego można wnioskować, że mieszkania wykupione od gminy przed 22 października 2007 r., a następnie darowane bliskim można zbyć bez obawy, że trzeba będzie zwrócić bonifikatę uzyskaną podczas wykupu.

Zgodnie z przepisami obowiązującymi w dniu nabycia nieruchomości zbycie tej nieruchomości na rzecz osoby bliskiej, a następnie zbycie przez tę osobę bliską nieruchomości przed upływem 5 lat od daty jej nabycia nie powodowało obowiązku zwrotu bonifikaty.

Przepisy obowiązujące od dnia 22 października 2007 r. (w tym obowiązek zwrotu bonifikaty w przypadku zbycia przez osobę bliską nieruchomości i nieprzeznaczenia środków ze zbycia uzyskanego na własne cele mieszkaniowe) dotyczą nabycia nieruchomości po tej dacie.

Proszę zwrócić uwagę, że umowa, jaką Pan zawarł z gminą (o nabyciu mieszkania), zapewne wyraźnie wskazuje warunki, których zaistnienie spowoduje obowiązek zwrotu bonifikaty. Prawdopodobnie znajduje się w niej zapis, zgodnie z którym obowiązek zwrotu bonifikaty nie obowiązuje w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty jej nabycia, jeżeli zbycie następuje na rzecz osoby bliskiej.

Wprowadzenie nowych zasad zbywana nieruchomości w roku 2007 nie spowodowało, że zapis w akcie notarialnym stał się nieaktualny. Jeżeli w umowie znajdują się zapisy dotyczące zwrotu bonifikaty, które odnoszą się do obowiązujących w dacie zawarcia umowy przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, to te zapisy będą na pewno obowiązywały. Ustalenia umowy sprzedaży będą bowiem wiążące dla obu stron umowy, niezależnie od faktu zmiany ustawy.

Proszę również zwrócić uwagę, że darowizny na rzecz mamy dokonał Pan jeszcze przed wejściem w życie nowelizacji ustawy (przed 22 października 2007 r.). Już w momencie zbycia mieszkania na rzecz mamy odpadł obowiązek zwrotu bonifikaty. W czasie dokonywania darowizny obowiązywał przepis, zgodnie z którym obowiązek zwrotu bonifikaty nie zaistnieje w przypadku zbycia wykupionej z bonifikatą nieruchomości na rzecz osoby bliskiej.

Jeżeli w chwili obecnej gmina żąda zwrotu bonifikaty, ponieważ Pana mama nie przeznaczyła środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na własne cele mieszkaniowe, to jej roszczenie jest bezzasadne.

Jak już wspomniałem, kwestia tego, czy przepisy obowiązujące po 22 października 2007 r. należy stosować do nabycia nieruchomości przed tą datą, wywołuje kontrowersje. Jednak przeważająca część prawników (i gmin) twierdzi, że do nabycia nieruchomości przed tą datą stosuje się przepisy dotychczasowe.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, że jeżeli gmina wystąpi z żądaniem zwrotu bonifikaty, to należy jej przedstawić powyższą interpretację przepisów, zgodnie z którą nie mają zastosowania przepisy ustawy w brzmieniu obowiązującym obecnie, ponieważ nabycie mieszkania nastąpiło przed zmianą ustawy w dniu 22 października 2007 r., a co więcej, Pan zbył na rzecz mamy mieszkanie również przed tą datą.

Jeżeli gmina nie przyjmie tych argumentów, to wykładni przepisów w Pana sprawie może dokonać wyłącznie sąd w ewentualnym postępowaniu o zwrot bonifikaty. Ze względu na okoliczności sprawy wydaje się, że szanse na uzyskanie przez gminę pozytywnego orzeczenia są minimalne.

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku