Remont domu jako forma czynszu

Niepieniężna forma czynszu za wynajem mieszkania

Zgodnie z art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) czynsz za wynajem mieszkania może przybrać formę niepieniężną. Kodeks posługuje się określeniem „świadczenia innego rodzaju”.

„Art. 659. § 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju”.

Zgodnie więc z art. 659 § 2 czynsz za najem może być oznaczony w pieniądzach lub innych świadczeniach, między innymi w świadczeniu rzeczy zamiennych czy usług – np. w postaci prac remontowych.

Umowa najmu nieruchomości

Jeśli chodzi o zawarcie umowy, należy mieć na uwadze, że zgodnie z art. 660 K.c. umowa najmu nieruchomości na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Ponieważ czynsz będzie płatny w formie remontu, trudno byłoby stosować przepisy Kodeksu cywilnego wskazujące, kiedy najemca jest zobowiązany zapłacić czynsz. Umowa najmu powinna więc wskazywać, w jakich terminach poszczególne etapy remontu zostaną przez najemcę wykonane.

Ponieważ docelowo będzie Pan ponosił skutki remontu, doradzałbym bardzo dokładnie zaznaczyć w umowie, co i z jakich materiałów ma zostać wykonane. Jeżeli zostawi Pan wolną rękę najemcy, może się później okazać, że nie będzie Pan zadowolony z efektu końcowego remontu.

Strony mogą umówić się także, że docelowo czynsz ma być świadczeniem pieniężnym, ale wynajmujący zwalnia najemcę z części czynszu lub czynszu za pewien okres w zamian za pewne nakłady na lokal, np. w postaci jego remontu.

Jeżeli wynajmujący i najemca ustalą, że czynsz będzie płacony w formie remontu lokalu będącego przedmiotem najmu, warto wskazać, w jaki sposób wynajmujący będzie odpowiadał w przypadku wadliwie wykonanego remontu. Z braku ustaleń umownych może wchodzić w rachubę odpowiedzialność najemcy z tytułu rękojmi za wady przedmiotu świadczenia.

Terminy wypowiedzenia umowy najmu

Warto w umowie zawrzeć również terminy wypowiedzenia umowy najmu. Zgodnie z art. 673 § 1 K.c. jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych. W przypadku braku wskazania terminów wypowiedzenia umowy, obowiązują terminy ustawowe, tzn. „gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”.

Jeżeli umowa najmu została zawarta na czas określony, to nie może zostać ona wypowiedziana inaczej jak tylko z przyczyn wskazanych w umowie. Można zawrzeć w umowie, że ma Pan prawo wypowiedzieć umowę z określonym terminem wypowiedzenia, jeżeli najemca będzie prowadził remont w sposób niezgodny z warunkami umowy.