Pozwolenie na wydzielenie drogi wewnętrznej

Zasady wydzielania drogi wewnętrznej

Droga wewnętrzna jest to wydzielony grunt (działki gruntu) oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako droga, o ile nie został on uznany w odpowiedniej procedurze za część drogi publicznej. Art. 8 ust. 1 ustawy o drogach publicznych wymienia przykładowe kategorie dróg wewnętrznych. Są to drogi w osiedlach mieszkaniowych, drogi dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, dojazdowe do obiektów użytkowanych przez przedsiębiorców, place przed dworcami kolejowymi, autobusowymi i portami oraz pętle autobusowe.

Zasady podziału nieruchomości (a więc również wydzielenia drogi wewnętrznej) w przypadku, gdy nieruchomość znajduje się na obszarze nieobjętym ustaleniami obowiązującego miejscowego planu, zależą od tego, czy dla nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzja o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. Nr 80, poz. 717). Zaznaczyć należy, że celowe jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przed złożeniem wniosku o podział nieruchomości, bowiem ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu zmienia – w znaczeniu formalnym – sposób wykorzystania nieruchomości, przez co możliwe jest dokonywanie podziałów nieruchomości bez ograniczeń wynikających z art. 93 ust. 2a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przed złożeniem wniosku o podział nieruchomości

Zasady podziału określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wynikają z ustalonego w decyzji rodzaju inwestycji oraz z ustalonych warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego (art. 54 pkt 1 i pkt 2 lit. a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Rodzaj inwestycji, np. inwestycje liniowe lub inwestycje celu publicznego takie, jak drogi, linie kolejowe, urządzenia służące do oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w sposób bezpośredni wpływa na zasady podziału nieruchomości, bowiem oczywiste jest, że podział nieruchomości ma na celu umożliwienie realizacji tych inwestycji. Na zasady podziału będą miały wpływ również te inwestycje, które z góry zakładają konieczność wydzielenia działek gruntu niezbędnych do późniejszego korzystania z tych inwestycji, np. inwestycja polegająca na budowie kilku domów jednorodzinnych. Na sposób podziału mogą również wpływać warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, tj. konieczność przestrzegania określonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Podział nieruchomości w sytuacji nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania

Drugim przypadkiem podziału nieruchomości w sytuacji nieobowiązywania miejscowego planu jest sytuacja, w której dla terenu danej nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W takim przypadku podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi.

Oznaczać to będzie w istocie brak sprzeczności z regulacjami dotyczącymi nieruchomości podlegającej podziałowi. Oznacza to, że w sytuacji, gdy przepisy odrębne (tj. np. przepisy wyznaczające zasady korzystania z nieruchomości określone w ustawie z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska – j.t. Dz. U. z 2008 r. Nr 25, poz. 150; ustawie z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne – j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019; ustawie z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody – j.t. Dz. U. z 2009 r. Nr 151, poz. 1220; ustawie z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami – Dz. U. Nr 162, poz. 1568; czy też będące prawem miejscowym), nie zawierają norm, z których wynika zakaz podziału nieruchomości, to o podziale i jego sposobie decyduje właściciel nieruchomości.

Odnośnie spełnienia warunków wynikających z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także wynikających z przepisów odrębnych, właściwy miejscowo wójt (burmistrz, prezydent miasta), wydaje w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie, opinię, uwzględnianą później przy wydawaniu decyzji o podziale nieruchomości.

Ograniczenia w podziałach nieruchomości

Istotnym ograniczeniem w podziałach nieruchomości jest norma obszarowa wynikająca z art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mianowicie w przypadku nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne lub leśne podział nieruchomości w zasadzie nie może prowadzić do wydzielenia działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Aby zatem dokonać podziału nieruchomości, która w ewidencji gruntów i budynków figuruje jako użytek rolny albo grunt leśny, zadrzewiony lub zakrzewiony, albo też jako użytek kopalny lub droga na działki mniejsze niż 0,3 ha, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości mającej ulec podziałowi. Wówczas, zgodnie z art. 92 ust. 2 tej ustawy, nieruchomość będąca przedmiotem podziału nie jest już wykorzystywana na cele rolne lub leśne w rozumieniu tego przepisu, a zatem podział tej nieruchomości nie podlega ograniczeniom obszarowym.

Reasumując powyższe wywody, wskazać należy, że jeżeli teren pod wydzielenie drogi wewnętrznej nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a Pan jako właściciel tej nieruchomości nie posiada decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to i tak może Pan starać się o wydzielenie drogi wewnętrznej, jeżeli nie będzie to sprzeczne z ogólnymi przepisami prawa, o czym już napisałam powyżej.

Jeżeli natomiast droga wewnętrzna ma być wydzielona do nieruchomości rolnej i będzie mniejsza niż 3000m^², a więc 0,3 ha, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości mającej ulec podziałowi. Bez tej decyzji wydzielenie drogi wewnętrznej będzie prawnie niemożliwe.