Autor: Artur Bubrowiecki

Podatek od budynku wynajętego od PKP na działalność gospodarczą

Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą. Chciałbym wynająć od PKP (na potrzeby firmy) budynek zdewastowanego dworca i remontować go aż do wykupu. Jeżeli jednak nie zamierzam prowadzić tam przez pewien czas działalności ani wykazywać tego najmu do odliczeń, to według jakiej stawki musiałbym zapłacić podatek (dla jakiego konkretnego rodzaju budynku)? Czy musiałbym się ujawniać z tym w urzędzie gminy? A jeżeli podpisałbym z PKP umowę jako osoba fizyczna, według jakiej stawki wówczas musiałbym zapłacić podatek? Obecny sposób użytkowania budynku to „dworzec kolejowy”.

W przedstawionej sytuacji kwestia, czy w ogóle będzie Pan podatnikiem podatku od nieruchomości, uzależniona jest od tego, kto jest właścicielem nieruchomości, na której znajduje jest budynek.

Zgodnie z art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z dnia 7 lipca 2006 r. Nr 121, poz. 844 z późn. zm.) „podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1. właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3;
2. posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
3. użytkownikami wieczystymi gruntów;
4. posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
   • wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
   • jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2”.

Ostatni z wymienionych przypadków (pkt 4) jest jedynym wyjątkiem, w którym zgodnie z obowiązującym prawem opłatę podatku od nieruchomości wnosi najemca. W każdej innej sytuacji, niezależnie od tego, kto faktycznie użytkuje nieruchomość, podatek płaci jej właściciel. Bezskuteczna przy tym na gruncie prawnym będzie umowa, która przenosiłaby obowiązek opłacenia należnego podatku na najemcę.

Wynika to z faktu, iż najemca nieruchomości nie jest posiadaczem samoistnym przedmiotu najmu, a jedynie posiadaczem zależnym. Z art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wynika, że posiadacz zależny może być obciążony podatkiem od nieruchomości tylko wówczas, gdy przedmiotem jego władztwa są nieruchomości, obiekty budowlane lub ich części stanowiące własność Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego. W takiej sytuacji zawarcie umów najmu czy dzierżawy (będących podstawą posiadania zależnego) nie ma znaczenia w zakresie oceny obowiązków podatkowych. Nawet jeśli treść takiej umowy będzie stanowić, że zobowiązanym do zapłaty podatku jest najemca lub dzierżawca (posiadacz zależny to ten, kto, nie mając tytułu własności, włada nieruchomością tak, jakby był właścicielem), to z punktu widzenia ustawy i właściwego organu, obowiązek podatkowy nadal ciąży na właścicielu lub posiadaczu samoistnym. Powyższe oznacza, że postanowienia umowne przerzucające ciężar podatku na najemcę lub dzierżawcę pozostają w mocy, ale tylko w stosunkach między stronami danej umowy cywilnoprawnej. W przypadku niezapłacenia podatku przez najemcę nakaz płatniczy na podatek od nieruchomości zostanie wystawiony na właściciela nieruchomości.

Zatem Pan jako najemca będzie podatnikiem podatku od nieruchomości tylko pod warunkiem, że właścicielem nieruchomości będzie Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, a posiadanie:

1. wynikać będzie z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
2. będzie bez tytułu prawnego.

Zakładając, że wynajmie Pan nieruchomość na firmę i będzie Pan podatnikiem podatku od nieruchomości, wysokość podatku uzależniona jest od tego, czy nieruchomość zostanie zakwalifikowana jako:

•  „grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b (grunty pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych), chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych”;
• grunty oraz budynki lub ich części (niezwiązane z prowadzeniem działalności).

W pierwszym przypadku, jeżeli wynajęte grunty i budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej nie będą wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności, lecz będą się nadawały do prowadzenia działalności, będą one podlegały podatkowi według stawek podatkowych przewidzianych dla nieruchomości przeznaczonych dla nieruchomości gospodarczych. Ustawa wyraźnie mówi, że nieruchomości gospodarcze nie będą jako takie opodatkowane tylko wówczas, gdy przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych. Jeżeli zaś nie jest, lecz może być wykorzystywany do prowadzenia działalności, wówczas podlega właśnie opodatkowaniu według stawek wyższych, przewidzianych dla nieruchomości gospodarczych. Podstawę opodatkowania stanowi wtedy „wartość ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszoną o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartość z dnia 1 stycznia roku, wktórym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego (…) Jeżeli obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od takich budowli, powstał w ciągu roku podatkowego – podstawą opodatkowania jest wartość stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji na dzień powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli od budowli lub ich części nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych – podstawę opodatkowania stanowi ich wartość rynkowa, określona przez podatnika na dzień powstania obowiązku podatkowego”. Wysokość stawek określa rada gminy, „z tym że stawki nie mogą przekroczyć rocznie:

• od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 0,62 zł od 1 m2 powierzchni,
• od budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 17,31 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej”.

W drugim przypadku, to jest w sytuacji gdy nieruchomość zostanie wynajęta na firmę, lecz nie będzie mogła być wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności ze względów technicznych, wówczas podatek od nieruchomości zostanie pobrany według stawek przewidzianych dla nieruchomości niezwiązanych z działalnością gospodarczą. Podstawę opodatkowania stanowi wówczas: dla gruntów powierzchnia, zaś dla budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa. „Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się”. Wysokość stawek określa rada gminy i dla takich nieruchomości stawki te nie mogą przekroczyć rocznie:

• od gruntów 0,30 zł od 1 m² powierzchni;
• od budynków lub ich części: mieszkalnych – 0,51 zł od 1 m² powierzchni użytkowej, pozostałych – 5,78 zł od 1 m² powierzchni użytkowej.

W analogicznej wysokości zostanie wymierzony podatek od nieruchomości, w sytuacji gdyby wynajął Pan nieruchomość na siebie (przy założeniu oczywiście, że w ogóle będzie Pan podatnikiem).

Terminy powstania obowiązku podatkowego oraz zgłaszanie przedmiotów opodatkowania właściwym organom jest jednakowy. I tak:

„Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku. Obowiązek podatkowy wygasa zaś z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek. Jeżeli obowiązek podatkowy powstał lub wygasł w ciągu roku, podatek za ten rok ustala się proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał obowiązek.

Osoby fizyczne, są obowiązane złożyć właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, sporządzoną na formularzu według ustalonego wzoru, w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości. Podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych, ustala w drodze decyzji organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania. Podatek jest płatny w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego”.

Lubię To!

Oceń przydatność tekstu:

Ocena przydatności tekstu:

Oceń zrozumienie tekstu:

Ocena zrozumienia tekstu:

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku