Otwarcie gabinetu – aspekty prawne

Zmiana sposobu użytkowania mieszkania

Kwestia sposobu użytkowania została uregulowana w artykułach 5 i 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623).

Zgodnie z art. 71 powyższej ustawy przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki:

• bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego bądź pracy;
• zdrowotne;
• higieniczno-sanitarne;
• ochrony środowiska;
• wielkość lub układ obciążeń.

Zgodnie natomiast z art. 5 prawa budowlanego obiekt budowlany powinien spełniać podstawowe wymagania dotyczące:

• bezpieczeństwa konstrukcji;
• bezpieczeństwa pożarowego;
• bezpieczeństwa użytkowania;
• odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska;
• ochrony przed hałasem i drganiami;
• oszczędności energii i odpowiedniej izolacji cieplnej przegród;
• odpowiedniej charakterystyki energetycznej oraz racjonalizacji użytkowania energii.

Warunki użytkowe winny być ponadto zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz odpowiednio do potrzeb w energię cieplną i paliwa, a także w zakresie usuwania ścieków i wody opadowej.

Oprócz tego zgodnie z art. 5 prawa budowlanego niezbędne jest zapewnienie:

• możliwości utrzymania właściwego stanu technicznego;
• niezbędnych warunków do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowej budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich;
• warunków bezpieczeństwa i higieny pracy;
• ochrony ludności zgodnie z wymaganiami obrony cywilnej;
• ochrony obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską;
• odpowiedniego usytuowania na działce budowlanej;
• poszanowania występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

Zgodnie z art. 71 ust. 2 ustawy, o której mowa, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi.

Utworzenie w mieszkaniu gabinetu terapeutycznego

W mojej opinii jeżeli w mieszkaniu otworzy Pani gabinet terapeutyczny, a więc będzie Pani prowadziła działalność gospodarczą, nastąpi zmiana sposobu użytkowania z lokalu mieszkalnego na użytkowy, zmiana warunków pracy, bezpieczeństwa pożarowego, warunków użytkowania. W związku z powyższym winna Pani dokonać zgłoszenia.

W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
2. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
3. oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 prawa budowlanego;
4. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
5. w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 – ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
6. w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Zgodnie z ust. 3 tego artykułu w razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia w określonym terminie brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia wnosi sprzeciw w drodze decyzji.

Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania mieszkania

Jak wynika z ust. 4 – „zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia”.

Należy dodać, że „właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (…):

1) wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
2) narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
3) może spowodować niedopuszczalne:
a) zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
b) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;
c) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;
d) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

6. Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych:
1) objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę;
2) objętych obowiązkiem zgłoszenia – do zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 2-4.

7. Dokonanie zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych”.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia

Ponadto, jak wynika z art. 71a ust. 1 „w razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, właściwy organ, w drodze postanowienia (…):

1) wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;

2) nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w art. 71 ust. 2.

2. Po upływie terminu lub na wniosek zobowiązanego, właściwy organ sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, i – w przypadku stwierdzenia jego wykonania – w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie.

3. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

4. W przypadku niewykonania w terminie obowiązku, o którym mowa w ust. 1, albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 71 ust. 3-5, właściwy organ, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części”.

W praktyce za zmianę sposobu użytkowania można by uznać sytuację, w której np. lokal był wcześniej wykorzystywany na cele gastronomiczne czy hotelowe, a następnie stał się placówką firmy ubezpieczeniowej.

W wyroku z 31 marca 2007 roku (II SA/Bk 196/07) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zauważył, że jedynie zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego w rozumieniu art. 71 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

W świetle wyżej zaprezentowanego orzeczenia należy przyjąć, że sama zmiana sposobu wykorzystania budynku poprzez zastąpienie aktualnej funkcji usługowej (np. handlowej, gastronomicznej) inną funkcją (np. usług brokerskich czy bankowych) nie prowadzi automatycznie do obowiązku zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania, jeśli nie wiąże się to jednocześnie ze zmianą warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkości.

Obecny stan prawny stwarza zatem płaszczyznę do uznaniowego działania organów administracji budowlanej.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego

O samodzielności lokalu mieszkalnego stwierdza starosta. Do wniosku o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu należy dołączyć:

• projekt wyodrębnienia samodzielnego lokalu mieszkalnego (w 2 egzemplarzach) sporządzony przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia (w tym: opis techniczny zawierający m.in. położenie budynku, klasyfikację, określenie ilości kondygnacji, powierzchni zabudowy, krótki opis konstrukcji, wyposażenie w instalację, udział procentowy wielkości lokalu, wykaz powierzchni poszczególnych lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi);
• zaświadczenie projektanta (art. 12 ust. 7 prawa budowlanego);
• kopię mapy z poglądową lokalizacją budynku na działce.

Podstawę prawną stanowi tu art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Wszystkie załączane kserokopie dokumentów powinny być potwierdzone za zgodność z oryginałem.

Otwarcie gabinetu w lokalu mieszkalnym

W mojej opinii w przypadku otwarcia gabinetu w lokalu mieszkalnym będzie miała miejsce zmiana sposobu użytkowania. Zmianie ulegną np. warunki pracy i warunki higieniczno-sanitarne. Konieczne będzie zatem dokonanie zgłoszenia do starosty w trybie art. 71 ust. 2 prawa budowlanego.

Powinna Pani także zwrócić uwagę na przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75., poz. 690).

W rozporządzeniu pojawia się także pojęcie lokalu użytkowego. Możemy w nim odczytać, że lokal użytkowy to część budynku zawierająca jedno pomieszczenie lub ich zespół, wydzielona stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym czy gospodarczym.

Ponadto należy dodać, że jeżeli w pomieszczeniu zatrudniani będą pracownicy, należy dokonać zgłoszenia w inspekcji pracy.

Po przeprowadzeniu procedury zmiany sposobu użytkowania powinna Pani pamiętać także o wyposażeniu pomieszczenia w gaśnicę i stosowne tablice informacyjne (dostępne w sklepach z artykułami bhp).

Przepisy bezpieczeństwa pożarowego regulują następujące akty prawne:

• ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (Dz. U. z 2002 r. Nr 147, poz. 1229);
• rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 czerwca 2003 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. Nr 121, poz. 1138 z 2003 r.).

„Właściciele, zarządcy lub użytkownicy budynków oraz placów składowych i wiat, z wyjątkiem budynków mieszkalnych jednorodzinnych:

1. utrzymują urządzenia przeciwpożarowe i gaśnice w stanie pełnej sprawności technicznej i funkcjonalnej;
2. wyposażają obiekty, zgodnie z wymaganiami przepisów techniczno-budowlanych, w przeciwpożarowe wyłączniki prądu;
3. umieszczają w widocznych miejscach instrukcje postępowania na wypadek pożaru wraz z wykazem telefonów alarmowych;
4. oznakowują, znakami zgodnymi z Polskimi Normami dotyczącymi znaków bezpieczeństwa:
1. drogi ewakuacyjne (z wyłączeniem budynków mieszkalnych) oraz pomieszczenia, w których w myśl przepisów techniczno-budowlanych wymagane są co najmniej 2 wyjścia ewakuacyjne, w sposób zapewniający dostarczenie informacji niezbędnych do ewakuacji;
2. miejsca usytuowania urządzeń przeciwpożarowych i gaśnic;
3. miejsca usytuowania elementów sterujących urządzeniami przeciwpożarowymi;
4. miejsca usytuowania przeciwpożarowych wyłączników prądu, kurków głównych instalacji gazowej oraz materiałów niebezpiecznych pożarowo;
5. pomieszczenia, w których występują materiały niebezpieczne pożarowo;
6. drabiny ewakuacyjne, rękawy ratownicze, pojemniki z maskami ucieczkowymi, miejsca zbiórki do ewakuacji, miejsca lokalizacji kluczy do wyjść ewakuacyjnych;
7. dźwigi dla ekip ratowniczych (przeciwpożarowych);
8. przeciwpożarowe zbiorniki wodne”.