Autor: Łukasz Obrał

Odziedziczenie kamienicy i kwestia jej lokatorów

Planuję złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku, którego przedmiotem jest kamienica. Wraz z innymi współwłaścicielami chcielibyśmy sprzedać budynek, ale bez lokatorów. Co z umowami najmu z MPGM? Jak będzie wyglądała sytuacja lokatorów mających wyroki sądowe o nakazie eksmisji? Czy to prawda, że jeśli miasto nie znajdzie tym lokatorom mieszkań zastępczych, to będzie płaciło odszkodowanie w kwocie najmu lokalu, ale po cenach wolnorynkowych? Jeśli nie zdecydowałbym się na sprzedaż budynku, to w jaki sposób mogę odzyskać mieszkania na własność (dla siebie, dzieci)?

Z chwilą śmierci spadkodawcy Pan jako spadkobierca nabył spadek po nim.

Stosownie do art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej”.

W chwili śmierci spadkodawcy, jeżeli jest Pan jego spadkobiercą, stał się Pan podmiotem praw i obowiązków, jakie przysługiwały zmarłemu.

Rozumiem, że w skład spadku po zmarłym wchodzi prawo własności kamienicy (ewentualnie udział we współwłasności). Z chwilą śmierci spadkodawcy stał się Pan również podmiotem umów, jakie łączyły spadkodawcę z zamieszkującymi jego kamienicę lokatorami.

Tu należy wskazać, że jeżeli lokatorzy zamieszkują w kamienicy na podstawie przydziałów lub umów zawartych z MPGM, w czasie kiedy kamienicą zarządzała gmina (lokatorzy z kwaterunku), to umowy te (przydziały) należy traktować tak, jakby zostały zawarte z właścicielem lokali.

Aby w stosunku do osób trzecich (nie współspadkobierców) mógł Pan wykazać, że jest Pan w chwili obecnej współwłaścicielem kamienicy, musi Pan uzyskać postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia.

Według art. 1025 § 2 K.c. „domniemywa się, że osoba, która uzyskała stwierdzenie nabycia spadku albo poświadczenie dziedziczenia, jest spadkobiercą”.

Natomiast stosownie do art. 1027 K.c. „względem osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia, spadkobierca może udowodnić swoje prawa wynikające z dziedziczenia tylko stwierdzeniem nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia”.

Jeżeli niektórzy z lokatorów mają orzeczone wyroki sądowe o eksmisji z lokalu, to Pan jako spadkobierca poprzedniego właściciela kamienicy może żądać wykonania tych eksmisji.

Według art. 776 Kodeksu postępowania cywilnego (w skrócie K.p.c.) „podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności”.

Tytułem wykonawczym może być prawomocne orzeczenie sądu.

Jeżeli sąd wydał wyrok o eksmisję na rzecz poprzedniego właściciela i na jego rzecz została nadana klauzula wykonalności temu wyrokowi, może Pan jako spadkobierca wystąpić do sądu o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności z zaznaczeniem przejścia uprawnienia na Pana.

Stosownie do art. 788 § 1 K.p.c. „jeżeli uprawnienie lub obowiązek po powstaniu tytułu egzekucyjnego lub w toku sprawy przed wydaniem tytułu przeszły na inną osobę, sąd nada klauzulę wykonalności na rzecz lub przeciwko tej osobie, gdy przejście to będzie wykazane dokumentem urzędowym lub prywatnym z podpisem urzędowo poświadczonym”.

Może Pan jako nabywca praw i obowiązków poprzednika wystąpić o wydanie klauzuli wykonalności z zaznaczeniem przejścia uprawnienia na Pana rzecz. Do ewentualnego wniosku musi Pan dołączyć prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia. Bez tych dokumentów sąd nie nada klauzuli wykonalności na Pana rzecz – przejście musi być wykazane dokumentem urzędowym.

Gmina może być zobowiązana do zapłaty na rzecz właścicieli mieszkań odszkodowania, w sytuacji kiedy lokatorzy w tych mieszkaniach zamieszkujący mają wyroki eksmisyjne, ale eksmisja jest wstrzymana do czasu przedstawienia tym osobom oferty zawarcia z gminą umów najmu lokali socjalnych.

Stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów „osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie”.

Według ust. 2 art. 18 ustawy odszkodowanie „odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego odszkodowania uzupełniającego”.

„Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł” (art. 18 ust. 3 ustawy).

Jeżeli więc w Pana kamienicy są lokatorzy, wobec których orzeczono eksmisję z lokalu, a sąd w wyroku przyznał im uprawnienie do lokali socjalnych i wstrzymał wykonanie wyroku do czasu dostarczenia tych lokali przez gminę, to osoby te mają obowiązek płacenia na rzecz właścicieli odszkodowania w wysokości odpowiadającej czynszowi, jaki płaciliby oni, gdyby stosunek najmu nie wygasł.

Odpowiedzialność odszkodowawczą gminy normuje art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem „jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm. )”.

Odszkodowania od gminy będzie się Pan mógł więc domagać, jeśli sąd w wyrokach o eksmisji orzekł uprawnienie lokatorów do lokalu socjalnego i wstrzymał wykonanie eksmisji do czasu przedstawienia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, a gmina takiego lokalu nie dostarcza.

Jeżeli w wyroku o eksmisję sąd nie orzekł o uprawieniu osób zamieszkujących w lokalach do lokalu socjalnego, to eksmisja może być wykonana do pomieszczenia tymczasowego.

Przepisy prawa nie przewidują bowiem w chwili obecnej eksmisji „na bruk”.

Stosownie do art. 1046 § 4 K.p.c. „wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie”.

Natomiast według § 5 art. 1046 K.p.c. „komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel wskaże tymczasowe pomieszczenie, o którym mowa w § 4”.

Zgodnie z art. 1046 § 6 K.p.c. „tymczasowe pomieszczenie powinno:

1. nadawać się do zamieszkania;
2. zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę;
3. znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych”.

„Od wymagań, o których mowa w § 6 pkt 2 i pkt 3, można odstąpić za zgodą osoby przekwaterowywanej” (art. 1046 § 7 K.p.c.).

Jak z powyższego wynika, w obecnym stanie prawnym obowiązek zapewnienia pomieszczenia tymczasowego ciąży w pierwszej kolejności na gminie i samym dłużniku. Zgodnie jednak z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego pomieszczenie zapewnić może również wierzyciel.

Interpretacja art. 1046 § 4 K.p.c. nie pozwala jednoznacznie stwierdzić, że nakłada on na gminę obowiązek dostarczenia pomieszczenia tymczasowego, analogicznie do obowiązku dostarczenia przez gminę lokalu socjalnego zawartego w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.

Ustawa o ochronie praw lokatorów nie zawiera w ogóle przepisów odnoszących się do pomieszczenia tymczasowego. Przepisy dotyczące tego pomieszczenia są umiejscowione wyłącznie w Kodeksie postępowania cywilnego, który jest ustawą o charakterze proceduralnym, a nie o charakterze prawa materialnego.

Art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje, że jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 Kodeksu cywilnego.

Brak jest przepisów prawa materialnego zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów czy w innych ustawach, wskazujących, że w przypadku niedostarczenia przez gminę pomieszczenia tymczasowego, analogicznie do lokalu socjalnego, właścicielowi, który wskazał taki lokal, przysługuje roszczenie odszkodowawcze w stosunku do gminy.

W tym miejscu warto wskazać postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 04.03.2008 r., sygn. akt S. 2/2008, w którym Trybunał stwierdza: „na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 1 sierpnia 1997 r. o Trybunale Konstytucyjnym zasygnalizować Sejmowi – dla zapewnienia spójności systemu prawnego Rzeczypospolitej Polskiej – potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w celu jasnego określenia w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i  o zmianie Kodeksu cywilnego obowiązków gminy związanych ze wskazaniem tymczasowego pomieszczenia, o którym mowa w art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego”.

Jeżeli w wyrokach eksmisyjnych nie orzeczono o uprawnieniach lokatorów do lokali socjalnych, to trudno będzie Panu jako właścicielowi uzyskać odszkodowanie od gminy.

Postaram się teraz ustosunkować do Pana drugiego pytania o możliwość odzyskania mieszkań na własność.

Jeżeli chodzi o lokatorów, którzy mają orzeczone eksmisje, musi Pan poczekać na możliwość ich wykonania.

Będą one mogły zostać wykonane, jeżeli gmina dostarczy osobom zajmującym mieszkania lokal socjalny (o ile taki zapis znalazł się w wyrokach), ewentualnie po wskazaniu pomieszczeń tymczasowych (jeżeli nie orzeczono wobec eksmitowanych uprawnienia do lokali socjalnych).

Jeżeli chodzi o najemców, wobec których nie orzeczono eksmisji, to wypowiedzieć umowę najmu właściciele będą mogli w sytuacji określonej w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Jak wskazuje art. 11 ustawy, „jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1. z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
2. z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego”.

Przepisy powyższe (dotyczące sytuacji, gdy w lokalu ma zamieszkać właściciel lub osoba mu bliska) stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

W końcu, jak wskazują przepisy ustawy, z ważnych przyczyn, innych niż te, które mogą być podstawą wypowiedzenia, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Okoliczność, że w mieszkaniach zajmowanych przez lokatorów „z przydziału” miałby zamieszkać Pan lub dzieci, może być podstawą wypowiedzenia umowy najmu z terminem 3-letnim lub 6-miesięcznym, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny.

Lubię To!

Oceń przydatność tekstu:

Ocena przydatności tekstu:

Oceń zrozumienie tekstu:

Ocena zrozumienia tekstu:

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku