Autor: Tomasz Ciasnocha

Odszkodowanie od zakładu energetycznego za słupy na działce

Jestem właścicielem działki rolno-leśnej odziedziczonej po ojcu. Przez działkę przebiega linia energetyczna – postawione są trzy słupy, które przecinają teren wzdłuż, co powoduje, że nie mogę rozbudować swojego domku i swobodnie korzystać z nieruchomości. Wezwałem zakład energetyczny do wypłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie, ale otrzymałem odpowiedź, że poprzedni właściciel nie wyraził sprzeciwu wobec postawienia słupów (w 1986 r.), więc moje roszczenia są bezpodstawne. Dysponuję jednak pismami ojca, z których wynika, że nie wyrażał zgody na budowę linii. Co powinienem zrobić w tej sytuacji? Czy mogę domagać się zadośćuczynienia albo usunięcia słupów?

Z tytułu postawienia słupów przesyłowych można mówić o dwóch rodzajach roszczeń przysługujących właścicielowi nieruchomości.

Pierwsze roszczenie jest uregulowane w przepisach prawa administracyjnego – ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r., która przewiduje odszkodowanie za tzw. „wejście w teren”, o którym mowa w art. 124 § 1 ustawy:

„Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego”.

Właścicielowi takiej nieruchomości przysługuje odszkodowanie ustalane przez starostę na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który mówi, że „starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, art. 106 ust. 1 i art. 124-126”.

Słupy przesyłowe na Pańskiej nieruchomości zostały zainstalowane pod rządami ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

Stosownie do art. 70 ust. 1 tejże ustawy „przed przystąpieniem do prac polegających na budowie urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej przedsiębiorstwo energetyczne obowiązane było prowadzić negocjacje z właścicielem nieruchomości celem uzyskania zgody właściciela gruntu na ich przeprowadzenie”.

W przypadku braku takiej zgody art. 73 tej ustawy otwierał możliwość uzyskania stosownego zezwolenia rejonowego organu rządowej administracji ogólnej. W art. 74 ustawa przewidywała odszkodowanie za straty powstałe w związku z zakładaniem i przeprowadzaniem na nieruchomościach, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej.

Obecnie obowiązująca wykładnia przepisu art. 129 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami uznaje, że przepis ten nie stanowi podstawy do przyznania odszkodowania za zainstalowanie na nieruchomości linii przesyłowych, jeżeli miało to miejsce na podstawie ustaw poprzedzających ustawę o gospodarce nieruchomościami.

Interpretacja art. 129 ust. 5 nie jest jednak jednoznaczna. Szczególnie pkt 3 art. 129 ust. 5 sugeruje, iż takie odszkodowanie należałoby się właścicielowi nieruchomości, której korzystanie zostało ograniczone w związku z instalacją sieci przesyłowej, jeżeli nie otrzymał odszkodowania: „starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu (...) gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie”.

Dlatego zachęcam do złożenia do starosty powiatowego wniosku o odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 5 za szkody powstałe z zainstalowaniem słupów przesyłowych. Postępowanie administracyjne prowadzone jest na koszt starosty, więc zawsze warto spróbować.

Od odszkodowania za „wejście w teren” należy odróżnić roszczenia właściciela nieruchomości o charakterze cywilnoprawnym, które może kierować bezpośrednio do zakładów energetycznych.

Przede wszystkim przysługuje Panu roszczenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. Roszczenie to wypływa bezpośrednio z prawa własności, co podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22.06.2005 r., sygn. akt I CK 14/2005, stwierdzając, iż „do istoty prawa własności należy prawo pobierania pożytków ze swej rzeczy, a zatem korzystanie przez inne osoby z rzeczy cudzej co do zasady winno być odpłatne”.

„Wysokość należnego właścicielowi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości ustala się na poziomie czynszu, który by mu faktycznie przypadł z tytułu dzierżawy tej części gruntu” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15.09.2005 r., sygn. akt II CK 61/05).

Sąd podkreślił, że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy przedawnia się z upływem 10 lat. Jeśli więc urządzenia przesyłowe zostały zainstalowane wcześniej, to właściciel nie otrzyma wynagrodzenie za cały okres bezumownego korzystania z gruntu, lecz tylko za ostatnie 10 lat. Wynagrodzenie przysługuje bez względu na to, czy Pański ojciec wyraził zgodę na budowę linii energetycznej, czy nie.

Ponadto może Pan domagać się zawarcia umowy, która określi wysokość czynszu na przyszłości z tytułu wykorzystywania przez zakład energetyczny Pańskiej nieruchomości.

Informuję jednocześnie, że poprowadzenie niniejszej sprawy można zlecić naszemu portalowi na zasadzie procentu od odzyskanej należności.

Jeżeli Pański ojciec nie otrzymał odszkodowania za korzystanie z nieruchomości, to odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości należy się nawet, gdyby ojciec wyraził zgodę na budowę instalacji.

Generalnie na podstawie tej decyzji zatwierdzającej lokalizację inwestycji były następnie prowadzone negocjacje z właścicielami nieruchomości i w przypadku zgody zakłady energetyczne zawierały umowę (w której strony uzgadniały odszkodowanie), na podstawie której dokonywano realizacji inwestycji na nieruchomości. W przypadku braku zgody właściciela zakłady energetyczne występowały do urzędu rejonowego o wydanie decyzji zezwalającej na wejście w teren, która w przypadku odwołania złożonego przez stronę była zatwierdzana przez wojewodę.

Sama decyzja, o której wspomina zakład energetyczny, zatwierdzająca lokalizację inwestycji, nie miała żadnego związku z prawem właściciela do odszkodowania za korzystanie z jego nieruchomości, dlatego zupełnie bezpodstawne jest powoływanie się nią, uzasadniając brak obowiązku zapłaty odszkodowania.

Jeżeli więc ojciec nie otrzymał odszkodowania za realizację instalacji przesyłowej, przysługuje Panu roszczenie z tytułu bezumownego korzystania nieruchomości. Uważam, że roszczenie byłoby zasadne nawet w przypadku przyznania odszkodowania za wejście w teren na podstawie decyzji administracyjnej (czyli kiedy właściciel nie podpisał żadnej umowy z zakładem energetycznym). Wynika to z faktu, że odszkodowanie w ten sposób przyznawane rekompensowało jedynie same zniszczenia związane z wejściem w teren, czyli np. zniszczone zasiewy, wycięte drzewa itp., nie rekompensowałyozaś faktu ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości przez kolejne lata po zrealizowaniu inwestycji.

Do obliczenia odszkodowania bierze się jedynie pas, na którym nie można gospodarować z powodu znajdujących się tam linii elektrycznych, oraz obszar, który zapewnia dostęp do słupów, np. na wypadek awarii, czyli droga dojazdowa do nich.

Do ustalenia odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości należy ustalić wartość czynszu dzierżawnego za 1 m², jaki można uzyskać za tego typu nieruchomość w danej miejscowości, oraz ustalić, jaka jest szerokość pasa energetycznego dla linii niskiego napięcia.

Najpierw obliczamy długość pasa energetycznego, przemnażając szerokość pasa energetycznego dla linii niskiego napięcia przez długość linii elektrycznej przebiegającej przez nieruchomość.

Następnie obliczamy również drogę dojazdową do pasa energetycznego linii elektrycznej, przemnażając odległość od drogi publicznej razy 2,5 m.

Te dwie wartości (długość pasa energetycznego i drogi dojazdu do pasa energetycznego) sumujemy i przemnażamy przez wartość czynszu dzierżawnego za 1 m².

Tak otrzymana wartość stanowi wysokość czynszu, jakiego można się domagać za jeden miesiąc. Ponieważ może Pan domagać się odszkodowania za bezpodstawne korzystanie z nieruchomości przez 10 ostatnich lat, obliczoną w powyższy sposób wartość należy przemnożyć przez 120 miesięcy.

Jeśli chodzi o wysokości stawek za czynsz dzierżawny, to na potrzeby postępowania sądowego korzysta się usług rzeczoznawców majątkowych, którzy wykonują operaty szacunkowe, w których wskazują wartość czynszu dzierżawnego w konkretnej sprawie. Na Podkarpaciu, gdzie mieszkam, ceny oscylują w zależności od położenia nieruchomości od kilkudziesięciu groszy do kilku złotych.

Dodam także, że jeżeli słupy zostały postawione zgodnie z decyzją wojewody zatwierdzającą lokalizację inwestycji, znajdująca się na działce linia energetyczna nie jest nielegalna, a w związku z tym nie przysługuje Panu roszczenie o usuniecie słupów.

Do pozwu o zapłatę należy załączyć wyciąg z księgi wieczystej potwierdzającej prawo własności do działki, oraz (jeżeli Pan posiada) decyzje wojewody zatwierdzającą lokalizację wraz z załącznikiem graficznym (mapką), na której będą zaznaczone słupy i pas energetyczny biegnący wzdłuż linii elektrycznych (jeżeli Pan takiej mapki nie posiada, to musi ją posiadać zakład energetyczny, który na Pańskie żądanie będzie musiał przedłożyć ją do sądu).

W celu określenia wysokości roszczenia najlepiej skonsultować się z rzeczoznawcą majątkowym. Pańskie roszczenie wydaje mi się wysokie. Wysokość czynszu dzierżawnego wynosi ok. 1/10 wartości gruntu. Generalnie działki o przeznaczeniu rolno-leśnym nie są drogie, ale nie mam pojęcia, ile kosztują nieruchomości w Pańskiej okolicy.

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku