Odległość okien od granicy działki

Akt prawny regulujący odległość okien od granic działki

Jedynym aktem prawnym regulującym odległość okien od granic działki jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Przepisy tego rozporządzenia określają zasady sytuowania budynku od granicy z sąsiednią działką budowlaną, wskazując odległość ściany budynku zwróconej w stronę tej granicy.

Podstawowe minimalne odległości budynków od granicy z działką sąsiednią

W § 12 ust. 1 rozporządzenia wskazano podstawowe minimalne odległości budynków od granicy z działką sąsiednią, usytuowanych równolegle do granicy:

• 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;
• 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

W jakich sytuacjach dopuszcza się zmniejszenie odległości budynku od granicy

W § 12 (ust. 3-4) dopuszczono w określonych sytuacjach zmniejszenie odległości budynku od granicy; dopuszczalne jest m.in. usytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych w odległości 1,5 m od granicy, jeżeli nie jest możliwe zachowanie odległości 3 m ze względu na niewielką szerokość działki.

Natomiast w ust. 2 tego przepisu podano zasadę mierzenia wskazanych odległości w przypadku, gdy budynek jest usytuowany nierównolegle do granicy z działką sąsiednią lub gdy w połaci dachu zwróconej ku granicy umieszczone jest okno połaciowe albo lukarna. Wtedy odległość od granicy należy mierzyć w poziomie do najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego.

W przypadku ściany bez otworów zwróconej nierównolegle odległość należy liczyć od tej części, która znajduje się najbliżej granicy (od najbliższego narożnika, wykusza).

Odległości ścian budynków od granicy z działką sąsiednią

Przepisy § 12 określają odległości ścian budynków od granicy z działką sąsiednią zwróconych ku tej granicy (usytuowanych równolegle lub skośnie). W przypadku ściany usytuowanej prostopadle do tej granicy przepisy § 12 nie mają zastosowania. W takiej ścianie otwory okienne lub drzwiowe mogą się znaleźć w dowolnej odległości od krawędzi budynku – przy założeniu, że ta ściana spełnia wymagania § 12 w stosunku do odległości od innej granicy z działką sąsiednią, do której jest zwrócona.

Odległość otworów okiennych od granicy działki sąsiedniej w zabudowie jednorodzinnej

Nieco inaczej wyglądają przepisy dotyczące zabudowy jednorodzinnej. W tym przypadku dopuszcza się rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż 4 i 3 metry (o czym była mowa powyżej) od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych.

Na podstawie tego przepisu (przy nadbudowie) nadzór budowlany może zobowiązać inwestora do umieszczenia krawędzi okna na ścianie prostopadłej dopiero 4m od granicy działki. W mojej opinii jednak przepis ten dotyczy również ściany równoległej (skierowanej do granicy z działką), dlatego praktyka organów budowlanych jest nieuzasadniona.

Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 4 października 2011 r. II SA/Lu 500/2011, którego teza (pomocna dla rozstrzygnięcia sprawy) brzmi, że „ze złożonego przez inwestora projektu budowlanego wynika, że roboty budowlane obejmować będą między innymi likwidację otworu okiennego znajdującego się w poddaszu istniejącego obiektu. Oznacza to, że nadbudowywana część budynku, objęta wnioskiem o pozwolenie na budowę, nie posiada otworów okiennych od strony granicy z działką skarżącego, co spełnia wymogi określone w powołanym § 12 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie”.

Reasumując: podane przeze mnie przepisy określające odległość okien od granic działki dotyczą jedynie ściany skierowanej w stronę granicy z działką sąsiednią, czyli ściany równoległej (ewentualnie usytuowanej skośnie).