Nowy sąsiad i jego uciążliwa działalność

Budowa placu manewrowego w sąsiedztwie domów jednorodzinnych

W obecnie obowiązujących przepisach prawnych nie znajdzie Pan definicji pojęcia „nieuciążliwa działalność gospodarcza”.

Niestety nie ma potrzeby uzyskiwania zgody sąsiadów na zorganizowanie na własnym terenie jakiejkolwiek działalności gospodarczej – byleby była zgodna z przepisami prawa.

Korzystanie z każdej nieruchomości w określonym zakresie jest ograniczone. Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego władztwo nad rzeczą ograniczone jest przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Wszystkie nieruchomości ograniczone są m.in. przez plany zagospodarowania przestrzennego tworzone na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. Nr 80 poz. 717). Istnieją jednak takie obszary czy budynki, nad którymi władztwo ograniczone jest przez szereg przepisów szczególnych.

Według art. 140 wyznacznikami granic własności są ustawy i zasady współżycia społecznego, a wyznacznikiem sposobu korzystania przez właściciela z przysługującego mu prawa jest jego społeczno-gospodarcze przeznaczenie. Przez zasady współżycia społecznego należy rozumieć zasady etycznego postępowania wyprowadzane w naszym społeczeństwie z chrześcijańskiego systemu wartości, którymi każdy członek społeczeństwa powinien kierować się w postępowaniu wobec innych. Natomiast klauzula generalna społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa, związana nierozerwalnie z aksjologią tzw. realnego socjalizmu i podziału własności według uprzywilejowanej typologii właściwej temu ustrojowi, sprzecznej z zasadami obowiązującej Konstytucji, straciła obecnie znaczenie normatywne jako wyznacznik granic własności i stała się pustym pojęciem, niemającym dających się określić desygnatów. Jednakże według innego poglądu klauzula społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa własności zachowała swoją przydatność, ponieważ zawiera nadal bogatą treść, wskazującą na charakterystyczną cechę własności jako kompleksu praw i obowiązków, która pozwala sądowi rozpoczynającemu roszczenia windykacyjne, negatoryjne czy odszkodowawcze na dokonywanie oceny, czy wykorzystywanie lub nienależyte wykorzystywanie uprawnień właścicielskich mieści się implicite w granicach prawa własności i uzasadnia dochodzone roszczenie.

Powszechnie aprobowany jest pogląd, że własność nie jest nie ograniczonym prawem, dającym właścicielowi absolutną swobodę postępowania z rzeczą. Jednakże niewątpliwie prawdziwe jest twierdzenie, że – na ogół – właścicielowi wszystko wolno, czego mu ustawa i wzgląd na uzasadnione interesy innych osób nie zabraniają. Szkopuł jednak tkwi w tym, że tak jest tylko „na ogół”. Trudność polega na właściwym wyważeniu interesu właściciela i innych osób w możliwie najsprawiedliwszy sposób. Próbował temu zaradzić ustawodawca w 1964 r. przez określenie tych dwóch wyznaczników o niezbyt jasnym zakresie znaczeniowym.

Najpełniejszą wypowiedź w tej sprawie zawiera orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z 20 kwietnia 1993 r., P. 6/92 (OTK I/93, poz. 8). Ustosunkowując się do problemu ustanowienia w ustawach zwykłych norm prawnych ograniczających, w określonym zakresie, uprawnienia właściciela wypływające z prawa własności, a w konsekwencji – także zakres ochrony tego prawa, Trybunał stwierdził, że prawo własności traktowane jest w naszym systemie prawnym jako prawo podmiotowe o najszerszej treści i w porównaniu z innymi prawami – jako prawo najsilniejsze w stosunku do rzeczy. Nie jest też prawem absolutnym (ius infinitum), a więc prawem niczym w swojej treści nie ograniczonym. Przeciwnie – do istoty tego prawa należą, z jednej strony, swoboda korzystania z rzeczy własnej (pobieranie z niej pożytków i rozporządzanie rzeczą własną – art. 140 K.c.), z drugiej zaś strony – pewne ograniczenia tej swobody, stanowiące swoistą granicę istoty prawa własności, a w konsekwencji – także granicę ochrony tego prawa.

Ustawami, których przepisy określają granice prawa własności nieruchomości, są m.in. ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2012 roku, poz. 647 ze zm., dalej: „p.z.g.”) oraz ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”) wraz z wydanymi na podstawie tej ustawy aktami wykonawczymi. Zgodnie z art. 6 ust. 1 p.z.g. ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Przeznaczenie konkretnej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mieć zatem będzie bezpośredni wpływ na sposób jej wykorzystania. Z kolei w wydanym na podstawie art. 7 ust. 1 Prawa budowlanego rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm., dalej: „rozporządzenie”) określone zostały zasady sytuowania budynków na nieruchomościach m.in. w stosunku do granicy nieruchomości oraz budynków położonych na sąsiednich nieruchomościach. Również inne akty wykonawcze wydane na podstawie art. 7 Prawa budowlanego regulować mogą sposób korzystania z nieruchomości (np. w przypadku sieci gazowych). Przestrzenne ograniczenia prawa własności określane są także przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu.

Zwrócił na to uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19.02.2008 r. (sygn. akt IV SA/Wa 1/08):

Definicja usług uciążliwych

„Brak jest podstaw do sformułowania w planie miejscowym definicji usług uciążliwych i nieuciążliwych oraz działalności uciążliwej, w sposób nieadekwatny do używanego w przepisach z zakresu ochrony środowiska pojęcia przedsięwzięć znacząco oddziaływujących lub mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Rada gminy nie może bowiem we własnym zakresie definiować uciążliwości w sposobie dopuszczalnego zagospodarowania terenu, lecz musi uciążliwość tę postrzegać przez pryzmat pojęć używanych w aktach prawa powszechnie obowiązującego ustalających ich znaczenie normatywne, aby ustalenia planu miejscowego dotyczące przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu były spójne z prawem powszechnie obowiązującym, szczególnie w procedurach, dla których plan miejscowy stanowi podstawę oceny dopuszczalności zagospodarowania terenu w sposób zamierzony przez podmioty praw przysługujących do danego terenu”.

W uzasadnieniu wyroku sąd stwierdził, iż „nie można kategorycznie wykluczać dopuszczalności definiowania takich pojęć w planie miejscowym na użytek określenia w nim funkcji terenu w kontekście szczególnie konieczności uwzględnienia zasad ochrony środowiska, ale jednak definicje te muszą znajdować swoje odniesienie do regulacji prawa powszechnie obowiązującego. Plan miejscowy jako akt prawa miejscowego jest podrzędnym wobec aktów prawa powszechnie obowiązującego źródłem prawa, dlatego jego normy nie mogą wykraczać poza treści normatywne, dające się wyprowadzić z przepisów prawa powszechnie obowiązującego, a już na pewno nie mogą bez wyraźnego w tym względzie upoważnienia modyfikować norm prawa powszechnie obowiązującego”.

Działalność nieuciążliwa

Z kolei za dopuszczalnością posługiwania się takim pojęciem jak „działalność nieuciążliwa” opowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 15.03.2010 r. (sygn. akt II SA/Kr 1812/09).

Obecnie pod pojęciem działalności nieuciążliwej należy rozumieć każdą inną działalność niż wymienione w odrębnych przepisach przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko. Obecnie tymi przepisami jest rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

To jest istotne, jeśli weźmiemy pod uwagę zapisy planu zagospodarowania przestrzennego.

Jednak nie jest Pan pozostawiony bez możliwości obrony.

Czy natężenie hałasu lub zanieczyszczeń na prywatnej nieruchomości może stanowić naruszenie przepisów?

Pierwszym jest ochrona środowiska. Niewątpliwie natężenie hałasu czy zanieczyszczeń może stanowić naruszenie przepisów. Powinien Pan zawiadomić właściwy wydział ochrony środowiska, ale dopiero gdy stwierdzą zagrożenie lub naruszenie przepisów – będą interweniować.

Pozostaje Panu jednak droga cywilnoprawna. Bo takie sąsiedztwo może stanowić o nadmiernych immisjach. To jest z kolei ochrona Pana własności.

Właściciel, co prawda, może korzystać z nieruchomości w każdy – dozwolony przez prawo – sposób. Korzystając jednak ze swojej nieruchomości (mieszkając na niej, prowadząc działalność w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, prowadząc zakładu produkcyjny) może oddziaływać na grunt sąsiedni w różny sposób. Prawnicy takie oddziaływanie nazywają immisjami. Immisje – w przeciwieństwie do fizycznego wtargnięcia na grunt sąsiedni, które jest zasadniczo zakazane i nie wchodzi w zakres pojęcia immisji – polegają na czynnościach dokonywanych na własnej nieruchomości, ale których skutki występują na gruncie sąsiednim.

Pojęcie immisji nie jest pojęciem jednolitym. Niektóre oddziaływania na grunt sąsiedni (czyli immisje) są dozwolone – jako stanowiące realizację swojego prawa własności nieruchomości przez właściciela, inne zaś, nadmiernie naruszające interes sąsiada – zakazane, co ma eliminować, a przynajmniej minimalizować konflikty mogące powstać w stosunkach sąsiedzkich. Ustawodawca stara się znaleźć „złoty środek”, który godziłby sprzeczne interesy poszczególnych właścicieli nieruchomości.

Ochrona przed immisjami na gruncie polskiego prawa

Na gruncie polskiego prawa ochrona przed immisjami przewidziana jest w art. 144 w związku z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Według art. 144 K.c. właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Jeżeli właściciel nie powstrzymuje się od tych działań, wówczas można wystąpić na podstawie art. 144 w związku z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego z powództwem o zaprzestanie naruszeń.

W praktyce najczęściej dochodzi do konfliktów pomiędzy właścicielami nieruchomości znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie. Może się jednak zdarzyć, zwłaszcza w przypadku zakładów przemysłowych, że spokój zakłóca sposób korzystania z dalszej nieruchomości (np. huta wytwarza opary, które znacznie przekraczają dopuszczalne normy, poziom hałasu z cotygodniowej imprezy muzycznej zakłócający sen). Gdyby ochrona obejmowała tylko immisje pochodzące z bezpośredniego sąsiedztwa, byłaby niepełna. Dlatego sąsiedztwo należy rozumieć szeroko – nie tylko bezpośrednie, ale także dalsze. Tylko taka ochrona może w pełni chronić interesy korzystających z nieruchomości.

Ingerencja w cudzą własność nieruchomości

Ingerencja w cudzą własność nieruchomości może mieć charakter:

• immisji pośrednich,
• immisji bezpośrednich,
• bezpośredniego wtargnięcia na grunt sąsiedni.

Niedopuszczalność nadmiernych immisji pośrednich wprowadza art. 144 K.c., ale podstawą do wystąpienia z roszczeniem jest art. 222 § 2 K.c. Ochrona przed bezpośrednim wtargnięciem na cudzą nieruchomość (np. gdy osoba nieuprawniona przechodzi lub przejeżdża przez sąsiednią nieruchomość) oraz przed immisjami bezpośrednimi (np. nieuprawnione kierowanie odpływu wody deszczowej na działkę sąsiada) przysługuje natomiast bezpośrednio na podstawie art. 222 K.c. (jako wynikające z prawa własności – art. 140 K.c.). Wówczas mamy do czynienia z samodzielnym roszczeniem negatoryjnym.

Na podstawie roszczenia negatoryjnego właściciel nieruchomości może żądać:

1. przywrócenia stanu zgodnego z prawem,
2. zaniechania naruszeń.

Właściciel nieruchomości może w konkretnej sprawie skutecznie żądać – stosownie do okoliczności – bądź każdego z tych działań osobno, bądź łącznie obydwu.

W razie zaistnienia immisji przekraczających dopuszczalną miarę, właściciel może wytoczyć na podstawie art. 144 w związku z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego powództwo o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Dla skuteczności wystąpienia z takim roszczeniem konieczne jest spełnienie następujących wymagań (zobacz W. J. Katner „Ochrona własności nieruchomości przed naruszeniami pośrednimi”, Warszawa 1982 r., s. 103 i n.):

1. oddziałujące nieruchomości pozostają w stosunku sąsiedztwa;
2. zachowanie naruszające własność stanowi immisję pośrednią;
3. naruszenie wiąże się z wykonywaniem prawa własności (zachowanie, które powoduje immisje powinno mieć swoje źródło w wykonywaniu własności i być skierowane przeciwko takiemu prawu sąsiada;
4. oddziaływanie jest bezprawne (oddziaływanie jest bezprawne, gdy przekracza w niedopuszczalny sposób granice oddziaływania na nieruchomość sąsiednią;
5. naruszenie trwa w chwili wystąpienia z roszczeniem – jeżeli ustały działania naruszające korzystanie z nieruchomości, nie można już wystąpić z takim roszczeniem.

Na czym polegają immisje materialne a na czym immisje pozytywne?

Immisje materialne polegają na przenikaniu na nieruchomość sąsiednią cząstek materii lub pewnych sił (np. hałasy, pyły). Immisje niematerialne polegają na oddziaływaniu tylko na sferę psychiki właściciela tej nieruchomości, m.in. na poczucie jego bezpieczeństwa czy estetyki, np. wywołują obawę spowodowaną zgromadzeniem na nieruchomości sąsiedniej dużej ilości materiałów łatwopalnych.

Immisje pozytywne polegają na oddziaływaniu wprost na sąsiednią nieruchomość przez rozchodzenie się z nieruchomości wyjściowej cząstek materii w postaci np. pyłów, gazów, oparów, promieniowania, drgań.

Jeśli zachodzą ww. przesłanki, może Pan żądać od sąsiada zaprzestania naruszania Pana własności poprzez przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie dalszych naruszeń. Niestety jest to droga sądowa, cywilnoprawna – odpłatna, ale skuteczna.