|
Opublikowane: 03.03.2010
Autor: Łukasz Poczyński
Niejasny stan prawny nieruchomości wywłaszczonej a następnie wydzierżawionej, o którą upomniał się właściciel
Bardzo spodobała mi się pewna działka budowlana z małym domkiem, chętnie bym ją kupiła, jednak pośrednik uprzedził mnie, że nieruchomość ma pewną wadę. Otóż Pan X był właścicielem kilku działek w granicach miasta, działki te przed 40-stu laty przejął Skarb Państwa (miasto) z przeznaczeniem na tereny rekreacyjno-sportowe, następnie miasto wydzierżawiło jedną z działek panu Y. Pan Y wkrótce wybudował na tej działce ów domek i w nim zamieszkał. Kilka miesięcy temu Pan X zażądał zwrotu nieruchomości od miasta i je odzyskał, obecnie jest już wpisany w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości. Jednak pan Y wystąpił do miasta o odszkodowanie za poniesione koszty wybudowania na przedmiotowej działce wspomnianego domku. Jakie konsekwencje rodzi powyższa sytuacja dla mnie jako potencjalnej nabywczyni, czy roszczenie byłego dzierżawcy może zostać skierowane przeciwko panu X lub przeciwko mnie po nabyciu tej nieruchomości? Czy w postępowaniu o zwrot tej nieruchomości dzierżawca jest stroną w sprawie i może odwołać się od decyzji o zwrocie?
Wybrane Opinie Klientów
Polecam ten serwis, ponieważ oprócz fachowej i wyczerpującej odpowiedzi na moje pytania potrafią zrozumieć ludzkie nieszczęście. Na pewno przy kolejnych sprawach prawnych zwrócę sie do waszego serwisu.
Serdecznie dziękuje i pozdrawiam Krzysztof.
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek
Tak profesjonalnego portalu prawniczego nie spotkałam, mimo szuflowania w necie! Nie musicie się obawiać o dużą konkurencję bo wiarygodność Wasza pozwala w razie potrzeby tylko TUTAJ kliknąć! Sposób informowania klienta poprzez maile, to przykład jak serio podchodzicie do załatwienia sprawy, zaangażowanie się paru prawników do jednej kwestii problemu to również zasługuje na "piec z plusem". Jesteście WIELCY! nikt Wam do tej pory dorównać nie jest w stanie! Pozdrowienia dla całej ekipy tego portalu.
Iwona
Cóż ja mogę napisać. Jedynie chwalić w niebiosa, wszystkich Prawników którzy na łamach tego portalu, pomagają, za dość niską cenę, zwykłym „Kowalskim” w ich problemach Zwłaszcza wielkie dzięki dla Pani Elizy - PROFESJONALISTKA W PEŁENEJ KRASIE!!!
Stały klient Tomasz.
Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Chodziło o jedną sprawę - zadałem w sumie 5 pytań. Myślałem że odpowiedź to będzie kilka zdań tymczasem dostałem kilka stron naprawdę fachowej porady - każdy problem został dokładnie opisany. Teraz praktycznie nie muszą wynajmować prawnika - dostałem gotowe rozwiązanie. Mało tego prócz porady dosłałem kilkadziesiąt innych źródeł (książki internet) których znalezienie i zweryfikowanie zajęło by mi pewnie bardzo dużo czasu. A co do ceny to muszę bez wahania przyznać że usługa była za pól darmo w porównaniu do ilości wiedzy jaką dostałem.
Krzysztof
Serdecznie dziękuję za szybką i wyczerpującą opinię. Szczerze mówiąc, korzystałam z porad kilku prawników. Zdecydowanie jesteście najbardziej solidni, widać w opinii, że przygotowana jest dla konkretnej sprawy, a przygotowujący ją prawnik wnikliwie przeanalizował konkretną sytuację, a nie tylko cytował fragmenty prawa autorskiego. Pozdrawiam i dziękuję.
Anna
Super profesjonalna porada!!!! Polecam wszystkim fachowców którzy na łamach tego portalu pomagają zwykłym „Kowalskim” w sprawach dla Nich trudnych i niezrozumiałych. Starannie z wielką dokładnością opisany problem został wytłumaczony i zaproponowany tok załatwienia problemu za co, z całego serca DZIĘKUJE!!!!
Tomasz
Chciałbym podziękować za wyczerpujące informacje. Zakres, sposób i terminowość udzielonych informacji nie pozwalają wystawić innej opinii, jak tylko bardzo, bardzo pozytywną. Zdaję sobie sprawę, że inne możliwości są w trakcie rozmowy na żywo, a inne w kontakcie medialnym. Dziękuję, pozdrawiam i życzę dalszej owocnej i na równie wysokim poziomie działalności (wolałbym jednak za często nie mieć okazji wystawiania Państwu opinii i korzystać z Państwa usług w podobnych tematach, co nie zmienia faktu, że jeśli będę musiał, na pewno skorzystam z nich bez namysłu).
Jeszcze raz pozdrawiam, Kazimierz
Chciałam bardzo podziękować panu Karolowi Jokielowi za wyczerpującą poradę w mojej sprawie. To naprawdę godny polecenia portal. Odpowiedzi są szybkie, tanie i naprawdę proste w odbiorze. Każdy zrozumie polskie prawo, jeśli zwróci się do tego portalu o pomoc :)
Izabela
Odpowiedź niemal błyskawiczna, pełna i wyczerpująca, a jednocześnie napisana prostym i zrozumiałym dla laika językiem. Wielkim plusem jest możliwość bezpłatnego zadawania dodatkowych pytań. Na pewno będę wszystkim polecała ten portal. Dziękuję i pozdrawiam.
Zofia
Porada bardzo rzetelna i wyczerpująca temat. Miałem pewne wątpliwości co do takiej formy. Po otrzymaniu i po przeanalizowaniu odpowiedzi (i to wszystko „czarne na białym” z podstawą prawną) stwierdziłem, że należy częściej korzystać z Waszych usług.
Jacek
Jestem bardzo zadowolona ze współpracy z Waszą firmą, poradę otrzymałam szybko i kompetentnie, dostałam także odpowiedzi na wszystkie dodatkowe pytania. Wasza porada w istotny sposób pomogła mi podjąć ważną życiową decyzję.
Magda
Podziękowanie dla Pana Dariusza Kostyry. Szanowny Panie Mecenasie, pomimo swego kalectwa i znikomej wiedzy prawniczej udało mi się pojąć sedno sprawy. Jest Pan uzdolnionym dydaktykiem o wielkiej wiedzy praktycznej – potrafi Pan na odległość przekazać w prosty sposób to, co ważne. Strona dodana do ulubionych. Eporady24.pl to jest to :-)) Wielkie podziękowania dla wszystkich pracowników.
Wszystkiego dobrego w nowym roku życzy Mietek
Bardzo profesjonalna obsługa i naprawdę fachowe doradztwo. Odpowiedź mi wiele wyjaśniła i dalej będę korzystać z tych usług, bo sprawa, o którą pytałam, nie była prosta, więc wolę, by prowadził tą sprawę specjalista, więc sukces murowany.
Pozdrawiam, Krzysztofa
Jestem wdzięczna za uzyskane informacje. Przede wszystkim odpowiedzi pojawiają się bardzo szybko i nawet w sobotę i w niedzielę informacje przesyłane, co mnie bardzo, bardzo cieszy. Skorzystałem z usług portalu i tego nie żałuję, informacje są przejrzyste. Jestem mądrzejsza, douczona, tylko żeby moja sprawa została pozytywnie rozpatrzona – byłabym happy. Zaryzykowałam i dobrze, że skorzystałam z tego portalu, polecam!!!
Irena
Podziękowanie dla Pana Dariusza Kostyry. Szanowny Panie Dariuszu, chcę podziękować za cierpliwość – pomimo znikomej wiedzy prawniczej udało mi się pojąć sedno sprawy. Jest Pan nadzwyczajnym człowiekiem <<SIŁA SPOKOJU>>. Potrafi Pan na odległość przekazać w prosty sposób to, co ważne. EPORADY24.PL – TO JEST TO. Na pewno skorzystam z Pańskich porad w dalszym postępowaniu. WIELKIE SŁOWA UZNANIA DLA CAŁEGO ZESPOŁU – LUDZI, KTÓRZY ZWIĄZANI SĄ Z PORTALEM EPORADY24.PL.
PS Panie Mirku, tak dalej.
Mietek
Nie będę ukrywał, że taka forma porad prawnych zawsze na początku budzi pewne wątpliwości. Jednak po otrzymaniu odpowiedzi na moje pytania mogę stanowczo stwierdzić, że ta forma daje większe korzyści dla klienta, gdyż po otrzymaniu pytania prawnik ma czas, aby w sposób rzetelny przygotować się do odpowiedzi, a nie zdawkowo odpowiedzieć na pytanie. Przede wszystkim dziękuję Pani Irenie, która była ze mną, a nie przeciwko mnie. Pozdrawiam i do „następnego problemu”.
Radosław
Korzystam drugi raz z usług i ponownie jestem zadowolony. Cena naprawdę niska (sądzę, że gdybym poszedł do prawnika, to zapłaciłbym co najmniej 5 razy więcej). Odpowiedź szczegółowa i rzetelna. Chciałem jeszcze zaznaczyć, że pytanie zadałem w weekend (w sobotę), a w niedzielę otrzymałem odpowiedź.
Krzysztof
Odpowiedź na moje pytanie była wyczerpująca i jasna. Udzielenie odpowiedzi nastąpiło bardzo szybko. Zaufano mi. Przed otrzymaniem potwierdzenia wpłaty należności na Państwa konto udzielono mi (w ramach kredytu zaufania) odpowiedzi. Już rozreklamowałam Państwa firmę wśród moich znajomych. Jeszcze raz bardzo dziękuję za szybką i bardzo fachową, uprzejmą obsługę.
Z pozdrowieniami, Jolanta
Dziękuję za szybką i rzetelną pomoc. Do porad prawnych udzielanych internetowo podchodziłam raczej ostrożnie. Jednak po kilku wizytach w kancelariach prawnych, w których prawnik rezerwuje sobie czas ok. 15 min na klienta, a ponadto udziela odpowiedzi z głowy, bez żadnego wcześniejszego przygotowania, mówiąc: „prawdopodobnie”, z żalem stwierdziłam, że straciłam tylko czas i pieniądze. W związku z tym po przestudiowaniu kilku porad w interesującym mnie temacie postanowiłam spróbować skorzystać z serwisu ePorady24.pl. Opisałam jak najdokładniej zaistniałą sytuację i w ciągu 2 dni otrzymałam wyczerpującą i jasną odpowiedź. Byłam bardzo mile zaskoczona. Tutaj prawnik ma czas, aby przetrawić problem, zajrzeć gdzie trzeba, aby pomóc w rozwiązaniu sytuacji, i to jest WIELKI PLUS tego portalu. Polecam wszystkim taka formę!
Małgosia
Na początku miałam pewne obawy do porad udzielanych przez internet. Nie słyszałam nigdy o czymś takim, przypadkowo się natknęłam, szukając czegoś. Zaryzykowałam, nie żałuję, a nawet polecam wszystkim. Podoba mi się możliwość zadawania kolejnych pytań, bo nie wszystko od razu przyjdzie do głowy (u radcy lub adwokata trzeba kolejny raz zapłacić za poradę dotyczącą tej samej sprawy). Tu odpowiedzi na nurtujące mnie pytania dostałam nawet po 5 miesiącach w ramach tej samej opłaty. Z czystym sumieniem polecam jeszcze niezdecydowanym. Ja na pewno będę jeszcze korzystać, jeśli tylko zajdzie taka potrzeba.
Jola
Dziękuję za bardzo profesjonalną poradę i okazaną cierpliwość. Odpowiedź nadeszła bardzo szybko, a wszelkie niezrozumiałe dla mnie informacje szybko zostały wyjaśnione przy pomocy opcji pytań dodatkowych. Pan Łukasz jest osobą szalenie kompetentną i z pełną odpowiedzialnością mogę polecić jego, jak i sam portal eporady24 innym osobom z rozterkami prawnymi. Gdy zgłosiłam się do prawniczki wcześniej, była zniecierpliwiona moimi „głupimi” pytaniami, a połowy z jej wywodów nie zdołałam zapamiętać. Tutaj mam wszystko na piśmie i mogę powracać do wiadomości, gdy zapomnę, „jak to szło”. Polecam serdecznie – zawsze jest to kontroopinia i do tego poparta przepisami i paragrafami, które przydają się później w sądzie. Polecam i pozdrawiam cały zespół eporady24.
Jolanta
Po przeanalizowaniu okoliczności sprawy uważam, że ani Pani, jako przyszła właścicielka nieruchomości, ani jej obecny właściciel nie jesteście zagrożeni ewentualnymi roszczeniami odszkodowawczymi ze strony byłego dzierżawcy. Poniżej wyjaśniam dlaczego.
W pierwszej kolejności trzeba tu sięgnąć do rozdziału 6 Działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w którym jest uregulowana kwestia zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Zgodnie z art. 138 ust. 2, najem, dzierżawa lub użyczenie zwracanej nieruchomości wygasa z upływem 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stała się ostateczna.
Jak wynika z powyższego artykułu, w razie ostatecznego zwrotu nieruchomości prawo najmu czy dzierżawy wygasa z mocy prawa po upływie trzech miesięcy od dnia, w którym decyzja o zwrocie stała się ostateczna.
Stosunek najmu czy dzierżawy ustaje z tą datą z mocy prawa, niezależnie od woli stron co do dalszego trwania tego stosunku po zmianie właściciela nieruchomości.
Ostateczna decyzja o zwrocie wywłaszczonej i wynajętej nieruchomości wpływa bezpośrednio na dotychczasową sytuację prawną dzierżawcy przedmiotowej nieruchomości. Decyzja taka prowadzi z mocy art. 138 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami do pozbawienia dzierżawcy przysługującego mu i podlegającego dotąd ochronie prawa dzierżawy bez możliwości przeciwdziałania temu na jakiejkolwiek innej drodze prawnej niż w postępowaniu o zwrot wywłaszczonej nieruchomości.
Podkreślić należy, że dzierżawa regulowana przepisami Kodeksu cywilnego jest prawem względnym, skutecznym tylko wobec stron tego stosunku prawnego. Wszelkie ewentualne rozliczenia po wygaśnięciu dzierżawy powinny być dokonane między stronami tej umowy. Nie ulega wątpliwości, że ani Pani, ani obecny właściciel nie byliście stronami umowy dzierżawy. Wobec tego brak jest podstawy prawnej, na podstawie której były dzierżawca mógłby dochodzić od Państwa jakiś roszczeń z tytułu wygaśnięcia umowy dzierżawy.
Jeśli dzierżawca chce dochodzić odszkodowania, to powinien wystąpić o to do drugiej strony stosunku zobowiązaniowego, czyli podmiotu, z którym zawierał umowę. Z listu wynika, że tak też dzierżawca postąpił.
Na marginesie dodam tylko, że umowa dzierżawy powinna regulować kwestię, co się dzieje w przypadku wygaśnięcia dzierżawy.
W postępowaniu o zwrot wywłaszczonej nieruchomości dzierżawca jest stroną tego postępowania. Potwierdza to uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13.10.2003 r. OPS 6/03, zgodnie z którą „najemca, który na podstawie umowy najmu zawartej z nowym właścicielem wywłaszczonej nieruchomości, to jest Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego, używa lokal (budynek) znajdujący się na tej nieruchomości, ma przymiot strony w postępowaniu administracyjnym o zwrot wywłaszczonej nieruchomości (art. 28 k.p.a. w związku z art. 138 ust. 2 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami)”.
Co prawda w wyroku jest mowa o najemcy, ale w drodze analogii to samo można odnieść do dzierżawcy. NSA wskazał w uzasadnieniu uchwały, iż umowa najmu (dzierżawy) nieruchomości bądź jej części, nie może niwelować samego prawa do żądania jej zwrotu – zwrotowi podlega także nieruchomość wynajęta. Nie oznacza to jednak zdaniem sądu, że najemca nie ma interesu prawnego do brania udziału w postępowaniu o zwrot takiej nieruchomości.
Skład orzekający, po analizie przepisu art. 138 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uznał, że najemca (dzierżawca) wywłaszczonej nieruchomości ma interes prawny bycia stroną postępowania o jej zwrot, skoro w razie ostatecznego zwrotu tej nieruchomości jego prawo najmu wygasa z mocy prawa po upływie 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja o zwrocie stała się ostateczna.
Interes prawny najemcy (dzierżawcy) w postępowaniu o zwrot wywłaszczonej nieruchomości może polegać na wykazywaniu w tym postępowaniu, że nie zachodzą przesłanki zwrotu nieruchomości, określone w art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oraz że istnieje przeszkoda zwrotu, o jakiej mowa w art. 229 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Art. 137 stanowi, iż nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli:
- pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu; albo
- pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.
Z kolei art. 229 stanowi, iż roszczenie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości nie przysługuje, jeżeli przed dniem wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomość została sprzedana albo ustanowiono na niej prawo użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej i prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej.
Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że dzierżawca może włączyć się do postępowania o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Jeśli jednak została już wydana ostateczna decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości (a zakładam, że tak się stało w opisywanej przez Panią sprawie), a dzierżawca nie skorzystał z możliwości włączenia się do postępowania o zwrot, wówczas nie może on negować decyzji o zwrocie w żadnym innym postępowaniu. Jego prawo dzierżawy wygasa po 3 miesiącach od czasu, kiedy decyzja o zwrocie stała się ostateczna i nie ma on już prawa podważać decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości na jakiejkolwiek innej drodze prawnej.
Mając na uwadze powyższe, uważam, że nie powinna się Pani obawiać ewentualnych roszczeń z umowy dzierżawy ze strony byłego dzierżawcy.
Lubię To!
Oceń przydatność tekstu:
Ocena przydatności tekstu:
|
Oceń zrozumienie tekstu:
Ocena zrozumienia tekstu:
|
poleć pytanie znajomemu  wersja do druku 
|
Łukasz Poczyński – absolwent prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Obecnie aplikant radcowski przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Toruniu. Aktualnie pracuje w dziale prawnym w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Ponadto posiada doświadczenie zdobyte w związku z pracą w dwóch kancelariach radcowskich... więcej informacji »
|
|
ilość pytań: 2557
ilość artykułów: 790
ilość orzeczeń: 20042
ilość opinii: 1102
