Zajęcie mieszkania TBS dłużnika na poczet długów

Czy komornik może zająć kwotę partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego (mieszkania w TBS) dłużniczki?

Po szczegółowej analizie przedstawionego przez Pana stanu faktycznego sprawy oraz treści przesłanej dokumentacji, stwierdzić niestety należy, iż brak jest formalnych podstaw tak do dokonania przez komornika obecnie zajęcia kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego (mieszkania w TBS) Pańskiej dłużniczki, jak i do rozwiązania na Pana żądanie umowy z najemcą przez TBS.

Odnośnie pierwszej z tych kwestii sięgnąć należy do przepisów ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z dnia 26 października 1995 r. (Dz. U. Nr 133, poz. 654 z późn. zm.), gdzie w art. 29a wskazuje się:

„1. Osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą.

2. Kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego uzyskana od osób, o których mowa w ust. 1, nie może przekroczyć 30% kosztów budowy tego lokalu.

3. W przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji, o której mowa w ust. 1, podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu”.

Kiedy powstaje wierzytelność najemcy z tytułu partycypacji w kosztach budowy?

Jak zatem z powyższego wynika, wierzytelność najemcy z tytułu partycypacji w kosztach budowy powstaje dopiero z chwilą zakończenia najmu i opróżnienia lokalu, a zatem dopiero z tą chwilą w ogóle możliwe jest dokonanie jej zajęcia przez komornika. Zanim bowiem te okoliczności zaistnieją, kwota partycypacji jest własnością TBS, który z kolei jako niebędący Pańskim dłużnikiem nie może zostać objęty prowadzoną na Pana wniosek egzekucji przeciwko dłużniczce, przeciwko której uzyskał Pan tytuł wykonawczy.

Co do zaś ewentualnej możliwości wypowiedzenia na Pana żądanie przez TBS umowy najmu lokalu i spowodowania tym samym powstania wierzytelności najemcy o zwrot kwoty partycypacji, co do której egzekucja byłaby możliwa, to wskazać należy, iż cytowana ustawa takiej możliwości nie przewiduje, w ogóle się w tej kwestii nie wypowiadając.

Zarazem jednak wskazać należy, iż zgodnie z art. 27 ustawy Prawo spółdzielcze z dnia 16 września 1982 r. (Dz. U. Nr 30, poz. 210 z późn. zm.):

„§ 1. Członek może rozporządzać swoimi roszczeniami do spółdzielni o wypłatę udziałów oraz o zwrot wkładów lub o wypłatę ich równowartości ze skutecznością od dnia, w którym roszczenia te stały się wymagalne.

§ 2. Wierzyciel członka może uzyskać zaspokojenie z jego udziałów dopiero z chwilą ustania członkostwa.

§ 3. Jeżeli egzekucja z innego majątku członka okaże się bezskuteczna, a przepis szczególny nie stanowi inaczej, wierzyciel członka może skierować egzekucję do wniesionych przez członka wkładów. W takim wypadku roszczenie członka o zwrot wkładów lub ich równowartości staje się wymagalne po upływie sześciu miesięcy od dnia zajęcia wkładów, chyba że wymagalność tego roszczenia nastąpiła wcześniej na podstawie innych przepisów”.

Jak zarazem wskazuje się w praktyce, taka egzekucja z wkładu prowadzi do utraty przez członka spółdzielni prawa do lokalu.

Odwołując się zatem do zasad wykładni prawa, uznać należy, iż skoro ustawodawca wprowadził regulację art. 27 Prawa spółdzielczego jako regulację szczególną, oznacza to, że instytucja ta jest ściśle zarezerwowana dla spółdzielni, a zatem nie można jej stosować rozszerzająco również w innych przypadkach.

Czy wierzyciel może skierować egzekucję do kwoty partycypacji poprzez żądanie rozwiązania umowy najmu przez TBS z dłużniczką?

Skoro zatem posiadanie mieszkania w TBS związane jest z najmem lokalu i nie wynika ze stosunku spółdzielczego najemcy, nie ma podstaw, aby wierzyciel mógł skierować egzekucję do kwoty partycypacji poprzez żądanie rozwiązania umowy najmu przez TBS.

Wobec powyższego, wypowiedzenie umowy najmu przez TBS może nastąpić zasadniczo jedynie w niżej wskazanych okolicznościach:

1. zgodnie z przepisem art. 30 ust. 5 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, w razie:
   
   
   • złożenia przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą, towarzystwo wypowiada mu umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia; po rozwiązaniu umowy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest obowiązana płacić towarzystwu miesięczne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości 200% czynszu miesięcznego, jaki płaciłaby, gdyby umowa nie została rozwiązana,
   • gdy najemca nie złoży deklaracji w terminie, o którym mowa w ust. 3, lub wykaże w deklaracji dochody przekraczające wysokość określoną w ust. 1 pkt 2, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu; w takich przypadkach nie stosuje się art. 28 ust. 2;
     
     
2. zgodnie z przepisem art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz. U. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.):
   

   
   „1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

   
   2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

    

   1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

   2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

   3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

   4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4”.

Wobec powyższego może Pan niestety jedynie czekać, aż wierzytelność o zwrot kwoty partycypacji za mieszkanie w TBS powstanie, aby móc przeprowadzić z niej egzekucję.