Kolejność zaspokajania wierzycieli hipotecznych• Data: 19-03-2024 • Autor: Radca prawny Katarzyna Siwiec |
|
Wiele osób zastanawia się, jak w praktyce wygląda kwestia pierwszeństwa przy zaspokajaniu wierzytelności zabezpieczonych hipoteką, gdy na jednej nieruchomości ciążą zadłużenia wobec różnych wierzycieli. Ta złożoność staje się szczególnie istotna, gdy nieruchomość ma zostać sprzedana na licytacji w ramach egzekucji komorniczej, a uzyskane środki nie wystarczają na pokrycie wszystkich długów. Proces ten rządzi się ściśle określonymi przepisami, które określają kolejność zaspokojenia poszczególnych wierzytelności, od kosztów egzekucyjnych, przez zobowiązania alimentacyjne, po należności zabezpieczone hipoteką. Ten artykuł ma na celu na przykładzie konkretnej sprawy pana Grzegorza wyjaśnić, jak te zasady stosowane są w praktyce, szczególnie w kontekście współwłaścicieli nieruchomości, z których jeden zaciągnął kredyt hipoteczny i popadł w długi. |
|
|
Pan Grzegorz jest współwłaścicielem 1/2 nieruchomości. Jego wspólnik zaciągnął kredyt hipoteczny w kwocie np. 200 tys. zł (za zgodą pana Grzegorza). Zabezpieczeniem jest hipoteka na całej nieruchomości. Obecnie do hipoteki wpisał się ZUS za długi wspólnika w kwocie ok. 80 tys. zł, ale tylko na jego udziałach. Nieruchomość zostanie zlicytowana z pozwu pana Grzegorza, ponieważ on też ma wyrok prawomocny za długi wobec niego. Jednak kwota uzyskana z licytacji (licytowane będą tylko udziały wspólnika) prawdopodobnie będzie mniejsza niż 200 tys. zł. Pan Grzegorz pyta, kto w tym przypadku otrzyma pieniądze pierwszy – bank czy ZUS. Kolejność zaspokajania wierzytelności z kwoty uzyskanej z egzekucji komorniczejGeneralnie w postępowaniu egzekucyjnym, w sytuacji gdy suma uzyskana z egzekucji nie pozwala na zaspokojenie wszystkich wierzycieli, dokonuje się planu podziału.
Precyzyjnie reguluje tę kwestię art. 1025 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.), który stanowi, że: „z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności: 1) koszty egzekucyjne; 2) należności alimentacyjne; 3) należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika; 4) należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim; 5) należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu; 6) należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej; 7) należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.), o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej; 8) (uchylony); 9) należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję; 10) inne należności”.
Pan Grzegorz podał, że są 2 hipoteki – banku i ZUS-u oraz trzecim wierzycielem jest on sam, ale nie posiada zabezpieczenia hipotecznego, a zatem pan Grzegorz należy do 9. kategorii wierzycieli, będąc wierzycielem, który prowadzi egzekucję. Suma uzyskana z egzekucji nie wystarcza na zaspokojenie w całości wszystkich należnościZ kolei art. 1026 § 1 K.p.c. stanowi, że jeżeli suma objęta podziałem nie wystarcza na zaspokojenie w całości wszystkich należności i praw tej samej kategorii, należności zaliczone w artykule poprzedzającym do kategorii czwartej i piątej będą zaspokojone w kolejności odpowiadającej przysługującemu im pierwszeństwu, inne zaś należności – stosunkowo do wysokości każdej z nich.
Mówiąc prościej, najpierw będą musieli być zaspokojeni wierzyciele hipoteczni, oczywiście po komorniku, a dopiero po nich wierzyciele tacy jak pa Grzegorz. W przypadku hipotek decyduje ich pierwszeństwo. Tu należy sięgnąć do przepisów prawa materialnego regulujących kolizje praw rzeczowych. Regułę ogólną zawiera art. 249 Kodeksu cywilnego, według którego „jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej”. Kolejność zaspokojenia należności zabezpieczonych hipotecznieCo do hipotek, to jak się przyjmuje w nauce prawa (tak np. H. Ciepła, Komentarz do kodeksu postępowania cywilnego), ustawowa kolejność zaspokojenia należności zabezpieczonych hipotecznie przedstawia się następująco:
W sprawie wspólnika pana Grzegorza decydujące zatem będzie to, który wniosek wpłynął wcześniej do wydziału ksiąg wieczystych, czy banku, czy ZUS-u, i tu zdecydowanie podejrzewam, że banku, bo tak jest najczęściej w realiach tego rodzaju spraw.
Hipoteka ZUS jest hipoteką przymusową i dlatego jest jeszcze jedna bardzo ważna rzecz, o której muszę wspomnieć napisać. Otóż, jak stanowi uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 2006 roku wydana w sprawie o sygn. Ak tIII CZP 108/06:
„Do należności zabezpieczonych hipoteką przymusową, wpisaną do księgi wieczystej po zajęciu nieruchomości, nie stosuje się art. 1025 § 1 pkt 5 k.p.c. Teza ta oznacza, że prawa ustanowione po zajęciu nie korzystają z przysługującego im pierwszeństwa i mogą być zaspokojone w postępowaniu podziałowym po zaspokojeniu wszystkich innych należności”.
Zatem w przypadku pana Grzegorza, jeśli ZUS wpisał się na hipotekę już po zajęciu udziałów w nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, nie będzie w ogóle podlegał zaspokojeniu w kategorii piątej jak bank, a będzie mógł zostać zaspokojony, jeśli złoży tytuł jako wierzyciel egzekwujący. W takim przypadku pieniądze otrzyma tylko bank. PrzykładyPrzypadek Kamili i Marcina Kamila i Marcin są współwłaścicielami mieszkania. Marcin, aby rozwinąć swoją działalność gospodarczą, zdecydował się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, zabezpieczając dług hipoteką na wspólnym mieszkaniu. Niestety, jego biznes nie poszedł zgodnie z planem, co doprowadziło do powstania zaległości. ZUS, w celu odzyskania długu, założył hipotekę przymusową na udziałach Marcina. Kiedy sytuacja finansowa Marcina się pogorszyła, Kamila postanowiła sprzedać mieszkanie. W tym momencie pojawił się problem kolejności zaspokojenia wierzytelności: – kredyt bankowy zabezpieczony hipoteką konwencjonalną versus zaległości w ZUS zabezpieczone hipoteką przymusową.
Historia Jakuba Jakub jest jedynym właścicielem nieruchomości, na której zaciągnął kredyt hipoteczny na rozwój własnej firmy. Niestety, firma nie przynosiła spodziewanych dochodów, a Jakub zaczął mieć problemy z regulowaniem zarówno kredytu, jak i bieżących zobowiązań wobec dostawców. Jeden z dostawców uzyskał tytuł wykonawczy i wszczął egzekucję komorniczą, która doprowadziła do wpisania hipoteki przymusowej na nieruchomości. Kiedy nadszedł czas na licytację, zainteresowane strony zaczęły zastanawiać się, czy środki uzyskane z licytacji najpierw pokryją zobowiązania banku, czy może wierzytelności dostawcy.
Sytuacja Beaty i Tomka Beata i Tomek, małżeństwo, wspólnie zaciągnęli kredyt hipoteczny na zakup domu. Kilka lat później Tomek zdecydował się na otwarcie własnej działalności i wziął dodatkowy kredyt inwestycyjny, zabezpieczając go drugą hipoteką na domu. Wkrótce po tym, z powodu nieoczekiwanych trudności finansowych, przestali być w stanie spłacać oba kredyty. Bank, w którym zaciągnęli kredyt hipoteczny, oraz bank inwestycyjny zaczęli domagać się zwrotu pożyczek. Gdy sprawa trafiła do sądu, okazało się, że muszą oni zmierzyć się z kwestią, kto ma pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich wierzytelności z sumy uzyskanej z ewentualnej sprzedaży domu. PodsumowanieZrozumienie zasad rządzących kolejnością zaspokajania wierzytelności w przypadku egzekucji z nieruchomości zabezpieczonych hipoteką jest kluczowe dla każdego współwłaściciela nieruchomości oraz dla wierzycieli. Artykuł ten wyjaśnia, jak prawa i obowiązki każdej ze stron są uregulowane przez polskie prawo, z naciskiem na specyfikę zaspokajania wierzytelności zabezpieczonych hipoteką konwencjonalną i przymusową. Przedstawione przykłady z życia pokazują, jak te zasady wpływają na realne sytuacje, podkreślając znaczenie pierwszeństwa hipoteki w procesie egzekucyjnym. Oferta porad prawnychPotrzebujesz porady w zakresie pierwszeństwa hipoteki lub pomocy przy sporządzaniu pism związanych z egzekucją komorniczą? Skorzystaj z naszych usług prawnych online i otrzymaj wsparcie od doświadczonych specjalistów, którzy pomogą Ci znaleźć najlepsze rozwiązania dla Twojej sytuacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem. Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Radca prawny Katarzyna Siwiec Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej przedsiębiorców z różnych branż. W obecnej praktyce zawodowej zajmuje się m.in. problematyką najmu lokali użytkowych.
Udziela porad prawnych z zakresu szeroko pojętego prawa cywilnego, procedur cywilnych, w tym postępowania egzekucyjnego. W kręgu jej zainteresowań pozostają zagadnienia z prawa spółek handlowych, prawa pracy i ubezpieczeń społecznych oraz prawa i procedur administracyjnych.
Sporządza umowy, pisma przedsądowe i procesowe. |
|
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Egzekucja z mieszkania obciążonego hipoteką 
