Mamy 7124 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Wpisz tutaj swoje pytanie, aby trafiło do naszego prawnika specjalisty.

Kto powinien uiszczać podatek od nieruchomości - właściciel czy najemca?

Autor: Anna Sufin • Opublikowane: 24.07.2017

Od 11 lat wynajmuję lokal użytkowy. Właściciel pobiera ode mnie podatek od nieruchomości. Uważam, że bezpodstawnie. Kto powinien uiszczać podatek od nieruchomości - właściciel czy najemca?

Aleksander Słysz

Brak umowy najmu uniemożliwia mi precyzyjne wypowiedzenie się co do Pana sytuacji, wobec powyższego przedstawię problem w sposób bardziej ogólny. W razie dosłania umowy bądź też przesłania uwag co do stanu faktycznego w omówionym poniżej zakresie uzupełnię odpowiedź.

 

Podmioty obowiązane do zapłaty podatku od nieruchomości zostały wskazane w ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t. j. Dz. U. 2014, poz. 849). Zgodnie z art. 3 ust. 1 i 3 tej ustawy:

 

„1. Podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

 

1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3;

2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;

3) użytkownikami wieczystymi gruntów;

4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:

 

a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,

b) jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2.

 

3. Jeżeli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym”.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Fot. Fotolia

 

Dla pełnego zrozumienia powyższego wyliczenia należy odwołać się jeszcze do art. 336 Kodeksu cywilnego, wedle którego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Pan jako najemca lokalu jest zatem posiadaczem zależnym tego lokalu.

 

Obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości – jak wynika z wyżej przytoczonego przepisu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – ciąży na właścicielu nieruchomości, jej posiadaczu samoistnym (przypominam: Pan jest posiadaczem zależnym, nie samoistnym), użytkowniku wieczystym gruntu. Obowiązek ten ciąży także na posiadaczach (także zależnych) nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa bądź gminy przy zaistnieniu wymienionych w przepisie przesłanek. Nie podał Pan, by właścicielem budynku, od którego wynajmuje Pan lokal, był Skarb Państwa bądź gmina, więc przyjmuję, że jest to inny podmiot. Z powyższego wynika więc, że obowiązek podatkowy zapłaty podatku od nieruchomości co do lokalu, który Pan wynajmuje, ciąży na właścicielu tego lokalu (nie ma posiadacza samoistnego ani użytkowania wieczystego, które może odnosić się do gruntu). Wobec organu podatkowego za zapłatę podatku odpowiadał będzie tylko właściciel wynajmowanego lokalu i tylko od niego ta należność może być dochodzona przez organ podatkowy.

 

W doktrynie i orzecznictwie podnosi się, że „obowiązek podatkowy nie może być przenoszony z podatnika na inny podmiot w drodze umowy cywilnoprawnej. Umowa taka nie wywiera żadnych skutków w zakresie obowiązków podatkowych podatnika” (wyrok NSA z 21.10.1992 r., SA/Ka 930/92; Komentarz do art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

 

Trzeba jednak rozróżnić sferę obowiązków publicznoprawnych (do których należy obowiązek zapłaty podatku przez podmiot tego podatku – tu właściciela lokalu) od sfery prywatnoprawnej. Nie jest bowiem tak, że właściciel nie może przerzucić skutków ekonomicznych zapłaty podatku na najemcę, wliczając go do czynszu najmu. Co więcej, w umowie można by nawet nazwać taki składnik czynszu jako część odpowiadającą wysokości podatku od nieruchomości (gdyby np. była to część zmienna). Zgodnie z art. 353¹ Kodeksu cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Jednakże taka umowa nigdy nie wywrze skutku wobec organów podatkowych, gdzie podmiotem zobowiązanym do zapłaty podatku zawsze będzie właściciel i zawsze od właściciela żądać się będzie zapłaty tego podatku. Jeśli podatek wpłaci najemca, organ potraktuje to jako świadczenie nienależne (por. art. 59 § 1 pkt 1 Ordynacji podatkowej, uchwałę składu siedmiu sędziów NSA z 26 maja 2008, sygn. akt I FPS 8/07).

 

W przypadku takich zapisów w umowie w sferze stosunków prywatnoprawnych między właścicielem a najemcą właściciel będzie jednak wtedy mógł żądać zapłaty tak ustalonej części czynszu na jego rzecz. Istotne zatem w Pana sprawie będzie brzmienie zawartej z wynajmującym umowy. Jeśli ustalili Państwo, iż będzie Pan w ramach czynszu płacił także kwotę odpowiadającą wysokości podatku od nieruchomości, nie ma podstaw do żądania zwrotu tak uiszczonych kwot.

 

Ponadto nawet gdyby takiego ustalenia w umowie nie było, z uwagi na to, że Pan konsekwentnie przez 11 lat płaci tak określony składnik czynszu najmu, należałoby przyjąć, że takie ustalenie nastąpiło w sposób dorozumiany. W takiej sytuacji trudno byłoby znaleźć argumenty na bezpodstawność tak pobieranych opłat. Nadmieniam jeszcze, że jako że czynsz jest świadczeniem okresowym (tak samo pobierany co miesiąc jego składnik nazwany podatkiem od nieruchomości), roszczenie o jego zwrot (także na tej podstawie, ze jest związane z prowadzoną działalnością gospodarczą) podlega trzyletniemu terminowi przedawnienia (art. 118 Kodeksu cywilnego). Wobec tego nawet, gdyby istniała podstawa do żądania zwrotu, mógłby skutecznie Pan żądać kwot zapłaconych przez trzy lata przed wniesieniem pozwu.

 

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • cztery minus 9 =

Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Wpisz tutaj swoje pytanie, aby trafiło do naszego prawnika specjalisty.

»Podobne materiały

Podatki od sprzedaży nieruchomości należącej do firmy

Prowadzę działalność gospodarczą. Przed ośmioma laty kupiłem lokal i włączyłem go do majątku firmy jako pracownię. Odliczałem 1,5% amortyzacji, koszty utrzymania wliczałem w koszty uzyskiwanego dochodu. Obecnie muszę sprzedać lokal i ewentualnie kupić później coś mniejszego w innym miejscu. Czy i w jakiej wysokości muszę zapłacić podatek od tej transakcji oraz czy muszę też odprowadzić podatek VAT, skoro zakup nieruchomości nie był objęty tym podatkiem, ponieważ transakcji dokonywały osoby fizyczne?

wizytówka Szukamy prawników »