Autor: Łukasz Obrał

Korzystanie z mieszkania na zasadzie użyczenia a zmiana jego właściciela w drodze spadkobrania

Od kilku lat jestem zameldowany w mieszkaniu, którego właścicielem był mój zmarły kilka miesięcy temu dziadek. Niedawno zakończyła się sprawa spadkowa o podział jego majątku pomiędzy spadkobierców, którymi są członkowie najbliższej rodziny. Główną wartością spadku jest właśnie to mieszkanie. Jak wygląda teraz w świetle prawa moja sytuacja, bez względu na to co będą chcieli z tym mieszkaniem zrobić spadkobiercy, sprzedać czy w nim zamieszkać? Czy muszę je opuścić? Czy mogę liczyć na jakieś korzystne dla mnie orzeczenie sądu? Czy sądowy wyrok eksmisji pomoże mi znaleźć jakiś inny lokal?

Pana sytuacja jest uzależniona przede wszystkim od tego, jaki stosunek prawny łączył Pana z dziadkiem – właścicielem mieszkania. Rozumiem też, że nie jest Pan jednym z jego spadkobierców.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że fakt zameldowania Pana w mieszkaniu po dziadku sam w sobie nie rodzi prawa do korzystania i używania go.

Zameldowanie jest instytucją prawa administracyjnego, służy ewidencji ludności, a z faktu zameldowania w danym lokalu nie można rościć sobie prawa do lokalu, w którym się przebywa. Zameldowanie nie jest tytułem prawnym do lokalu.

Zameldowanie poświadcza wyłącznie fakt, iż dana osoba przebywa w danym miejscu z zamiarem stałego lub czasowego pobytu.

Potwierdza to wprost art. 9 ust. 2b ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 139, poz. 993), zgodnie z którym, zameldowanie w lokalu służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu w tym lokalu.

Pana dziadek, jako właściciel mieszkania, zgodził się, aby Pan zamieszkiwał w nim. Zapewne nie pobierał od Pana czynszu, więc nie można mówić o tym, iż był Pan najemcą lokalu.

Jeżeli dziadek wyraził zgodę na to, aby Pan zamieszkiwał w jego lokalu i korzystał z niego i nie żądał w zamian czynszu, należy uznać, że łączyła Pana z dziadkiem umowa użyczenia lokalu mieszkalnego.

Stosownie do art. 710 Kodeksu cywilnego, przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Umowa o użyczenie może zostać zawarta w dowolnej formie, w tym również ustnej, a nawet w sposób dorozumiany. Jeżeli nie umawiał się Pan z dziadkiem, przez jaki okres może Pan korzystać z mieszkania dziadka, to należy przyjąć, że umowa została zawarta na czas nieokreślony.

Według art. 713 Kodeksu cywilnego, biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Z tego przepisu wynika, iż jeżeli korzysta Pan z rzeczy użyczonej (mieszkania), powinien ponosić Pan opłaty za media (energia elektryczna, gaz, woda itp.), a także opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Śmierć Pana dziadka właściciela mieszkania nie spowodowała, że umowa użyczenia wygasła. Z chwilą śmierci Pana dziadka wszystkie jego prawa i obowiązki przeszły w drodze dziedziczenia na jego spadkobierców ustawowych bądź testamentowych.

Spadkobierca, któremu w wyniku działu spadku przypadło mieszkanie, jest jego właścicielem i ma on z tego tytułu możliwość wszczęcia kroków prawnych w celu wyeksmitowania Pana z mieszkania, jeżeli po wezwaniu Pana do jego opuszczenia, nie wyprowadzi się Pan dobrowolnie.

Podstawę ewentualnego roszczenia o eksmisję stanowić może art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten mówi, że właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Z brzmienia art. 716 Kodeksu cywilnego wynika, że użyczający, któremu rzecz stanie się potrzebna z powodów nieprzewidywalnych w dniu zawarcia umowy, może żądać jej zwrotu, chociażby umowa była zawarta na czas określony. Co ważne, bez znaczenia jest, jakie powody sprawiają to, że rzecz staje się potrzebna użyczającemu.

Właściciel może Panu wypowiedzieć umowę użyczenia. Jeżeli oświadczy on, że nie wyraża zgody na dalsze bezpłatne korzystanie i używanie przez Pana jego mieszkania i wezwie on Pana do opuszczenia lokalu lub do zawarcia z nim umowy najmu, a Pan nie zastosuje się do tego wezwania, będzie on mógł skierować do sądu pozew o eksmisję przeciwko Panu.

Złożenie pozwu bez wcześniejszego wzywania Pana do opuszczenia lokalu i doręczenie go Panu również może być traktowane jak wypowiedzenie Panu umowy użyczenia.

W ewentualnym pozwie właściciel może wskazać, że po jego stronie, jako właściciela mieszkania, nastąpił brak woli do kontynuowania umowy użyczenia, co z kolei należy uznać za wystarczający powód do stwierdzenia rozwiązania tej umowy. Żądanie eksmisji jest wyrazem tego, że spadkobierca dziadka, jako właściciel mieszkania, jest przeciwny, by Pan nadal zamieszkiwał w jego mieszkaniu.

Na podstawie powyższych okoliczności spadkobierca dziadka nie powinien mieć problemów z wyeksmitowaniem Pana z jego mieszkania, jeżeli nie opuści go Pan dobrowolnie.

Właściciel mieszkania nie musi zapewniać Panu mieszkania zastępczego. Natomiast w toku postępowania o eksmisję sąd ustali, czy przysługuje Panu uprawnienie do lokalu socjalnego.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266), w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną (art. 14 ust. 3).

Stosownie do art. 14 ust. 4 tej ustawy, sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1. kobiety w ciąży,
2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3. obłożnie chorych,
4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
   
   – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Jeżeli nie spełnia Pan powyższych przesłanek, to sąd nie ma obowiązku przyznania Panu uprawnienia do lokalu socjalnego. Sąd może jednak Panu takie uprawnienie przyznać ze względu na Pana trudną sytuację materialną, osobistą, zdrowotną i rodzinną, która powoduje, że nie jest Pan w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego spoczywa na właściwej gminie.

Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (art. 14 ust. 6).

Jeżeli więc w toku postępowania o eksmisję sąd ustali, że przysługuje Panu uprawnienie do lokalu socjalnego, będzie Pan mógł nadal zamieszkiwać w mieszkaniu aż do czasu, kiedy gmina zaoferuje Panu zawarcie umowy takiego lokalu.

Lokal socjalny może być lokalem o obniżonym standardzie. Warunki, jakie powinien spełniać lokal socjalny, określone są w art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o ochronie lokatorów. Stosownie do tego przepisu lokal socjalny to lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.

Jeżeli gmina zaproponuje Panu zawarcie umowy najmu lokalu socjalnego, a Pan odmówi zawarcia takiej umowy, np. ze względu na standard lokalu, to mimo tego eksmisja będzie mogła zostać wykonana. Nieuzasadniona odmowa zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, który spełnia wymogi określone przepisami prawa, spowoduje bezpowrotne wygaśnięcie takiego uprawnienia.

Odmowa przyjęcia oferty gminy będzie uzasadniona jedynie wówczas, kiedy zaproponowany przez gminę lokal socjalny nie będzie spełniał ustawowych warunków przewidzianych dla lokali socjalnych.

Tu zwrócę uwagę, że gmina nie ma obowiązku wydawania skierowań do różnych lokali socjalnych położonych w różnych miejscach, z różnym wyposażeniem, w zależności od przyczyn eksmisji. Jednak wiele gmin przed skierowaniem do lokalu socjalnego bada zachowanie eksmitowanych w poprzednim miejscu zamieszkania i stosownie do ustaleń przydziela tym osobom lokale socjalne o lepszym lub gorszym położeniu czy wyposażeniu (chociaż nie są do tego zobowiązane).

Przepisy dotyczące uprawnienia do lokalu socjalnego stosuje się również w sprawach o eksmisję przeciwko osobom, które były lokatorami w rozumieniu ustawy, a utraciły to prawo najmu.

Ilekroć w ustawie o ochronie praw lokatorów jest mowa o lokatorze, należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Jako że należy uznać, iż obecnie zamieszkuje Pan na podstawie umowy użyczenia, to ustawa o ochronie praw lokatorów (w tym przepisy dotyczące lokalu socjalnego) mają zastosowanie do Pana sytuacji.

Jeżeli sąd w toku postępowania ustali, że nie przysługuje Panu uprawnienie do lokalu socjalnego z zasobów gminy, to należy pamiętać, że w chwili obecnej przepisy prawa nie przewidują eksmisji „na bruk”.

Jeżeli więc sąd w toku postępowania o eksmisję ustali, że Panu nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego lub ustali, że Panu takie prawo przysługuje, ale Pan odrzuci ofertę zawarcia umowy najmu takiego lokalu złożoną przez gminę, wówczas eksmisja będzie mogła zostać wykonana do pomieszczenia tymczasowego.

Zgodnie z art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie.

Stosownie do § 6 art. 1046 K.p.c., tymczasowe pomieszczenie powinno:

1. nadawać się do zamieszkania,
2. zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę,
3. znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych.

Natomiast stosownie do rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie, owo pomieszczenie powinno:

1. posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem,
2. posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne,
3. posiadać możliwość ogrzewania,
4. posiadać niezawilgocone przegrody budowlane,
5. zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.

Pomieszczenie tymczasowe może mieć o wiele gorsze warunki zamieszkiwania niż lokal socjalny.

Obowiązek wskazania pomieszczenia tymczasowego, do którego ma zostać wykonana eksmisja, spoczywa na gminie i na dłużniku. Również wierzyciel może wskazać takie pomieszczenie.

Należy też podkreślić, że po wypowiedzeniu Panu umowy użyczenia właściciel lokalu może zażądać od Pana odszkodowania za bezumowne korzystanie z mieszkania.

Lubię To!

Oceń przydatność tekstu:

Ocena przydatności tekstu:

Oceń zrozumienie tekstu:

Ocena zrozumienia tekstu:

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku