Kara za zerwanie umowy najmu na czas określony, co z czynszem i kaucją?

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania na czas określony

Niestety nie mam dla pani Justyny dobrych informacji. Nie ma możliwości „bezbolesnego” rozwiązania umowy najmu, którą przedstawiła.

Zacznę od samej kwestii rozwiązywalności tego rodzaju umów. Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Ustawowe terminy wypowiedzenia umowy najmu

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:

• gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
• gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Kara umowna za wcześniejsze zerwanie umowy najmu

W przypadku przedstawionym przez panią Justynę mamy ewidentnie do czynienia z umową na czas oznaczony, w której zawarto sytuacje, w jakich dopuszczalne jest wypowiedzenie. Zatem przepisy te nie mogą zostać podważone. Kara umowna za wcześniejsze zerwanie umowy także jest dopuszczalna.

Wobec powyższego, jeśli nasza klientka chce zakończyć wcześniej umowę najmu, musi się liczyć z wydatkiem stanowiącym równowartość trzymiesięcznego czynszu. Trzeba jednak zauważyć, że za dwa miesiące wypowiedzenia będzie zobowiązana płacić czynsz tak jak dotychczas, miesięcznie, a karę umowną powinna zapłacić po rozwiązaniu umowy, czyli po upływie terminu wypowiedzenia.

Rezygnacja z wynajmu mieszkania a zwrot kaucji

Inaczej rzecz się ma z zapisami umowy dotyczącymi kaucji. Kaucja nie może zastępować kary (poza tym można podnosić, że w tym momencie powstałoby podwójne ukaranie najemcy). Kaucja spełnia określoną funkcję i nie można traktować jej w odmienny niż w ustawie o ochronie praw lokatorów sposób.

Zgodnie z art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 150) zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Kiedy nie jest pobierana kaucja z tytułu najmu?

Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

1. dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;
2. jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Czy kaucja może być zatrzymana przez wynajmującego?

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Cytowane wyżej przepisy mają charakter prawa bezwzględnie obowiązującego, co oznacza, że strony umowy nie mogą sobie uregulować tej kwestii w odmienny sposób. Zatem kaucja nie może zostać przez wynajmującego zatrzymana inaczej, jak tylko w rozliczeniu należności z tytułu najmu lokalu (czynsz, media, zniszczenia). Jeśli takich zaległości pani Justyna nie będzie miała, wynajmujący jest zobowiązany kaucję zwrócić, a Pani ma prawo przedstawić ją do potrącenia kary. Zapis w umowie, jako sprzeczny z prawem, należy uznać za nieważny.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733