Opublikowane: 06.10.2007

Autor: Paulina Kozłowska

Jak zawrzeć umowę z deweloperem

Artykuł zawiera omówienie pułapek stosowanych przez deweloperów w umowach, jak również przedstawia sposób obrony przed tymi pułapkami.

Jak zawrzeć umowę z deweloperem, na co należy zwrócić uwagę?

Przed podpisaniem umowy z deweloperem należy sprawdzić:

1. Czy deweloper ma pozwolenie na budowę.
2. Czy jest właścicielem gruntu lub posiada tytuł wieczystego użytkowania gruntu.
3. Czy nie ma zadłużenia w księdze wieczystej, jeśli są to obciążenia z tytułów innych niż kredyt na realizacje inwestycji, może świadczyć o kłopotach firmy.
4. Według jakich wskaźników będą raty, które nabywca będzie wpłacać na konto dewelopera podczas realizacji inwestycji.
5. Jaki będzie standard wykończenia mieszkania.
6. Jaki jest koszt m2 mieszkania.
7. Czy cena mieszkania obejmuje również ceną garażu, balkonu czy ogródka.
8. Kiedy zostanie wydane mieszkanie.
9. Czy deweloper ma rachunek powierniczy w banku (jest to dość istotne gdyż pieniądze wpłacane przez nabywcę będą trafiały na rachunek bankowy, a bank będzie je wypłacał na realizację inwestycji, kontrolując w ten sposób jej przebieg.

Ponadto warto sprawdzić czy deweloper jest zrzeszony w Polskim Związku Firm Deweloperskich. Można to sprawdzić na stronie internetowej www.pzfd.pl Związek ten obecnie zrzesza ponad sto przedsiębiorstw deweloperskich. Członkostwo w PZFD daje klientowi pewną gwarancję, że firma jest rzetelna i stosuje podwyższone standardy w relacjach klient - deweloper.

Warto również sprawdzić dotychczasowe dokonania firmy, obejrzeć, co już firma zbudowała, porozmawiać z lokatorami. W branży deweloperskiej ważne jest doświadczenie, dlatego lepiej unikać tzw. firm jednego projektu, które powstały w celu realizacji tylko jednego przedsięwzięcia.

Co ważniejsze umowę przedwstępną należy podpisać w formie aktu notarialnego. Taka umowa uprawnia do skutecznego żądania przeniesienia własności nieruchomości na drodze sądowej, gdyby deweloper uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej. Oznacza to, że deweloper podpisując umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, nie może sprzedać mieszkania komuś innemu ani zmienić warunków sprzedaży lokalu, w tym najważniejszego - ceny.

A w sytuacji, gdyby jednak z jakichś powodów (na przykład kłopotów finansowych lub chęci sprzedania mieszkania innemu klientowi za wyższa cenę) uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej - wyrok sądu zastąpi jego podpis. Ponadto, klient podpisując umowę przed­ wstępną w formie aktu notarialnego, uzysku­je również gwarancję, że notariusz zadba o to, by nie znalazły się w niej tak zwane klauzule niedozwolone. Mogą one dotyczyć na przykład terminu oddania lokalu do użytku i podpisania aktu notarialnego jego zakupu, sposobu ustalenia ceny, odsetek za zwłokę czy kar umownych.

Zdarza się, że deweloperzy usiłują zniechęcić nalegających na taką formę umowy klientów, wskazując, że dodatkowy akt notarialny to niepotrzebny wydatek. Nie jest to prawdą, zważywszy, że zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego może mieć wpływ na obniżenie kosztu umowy ostatecznej, jeżeli obie umowy zostaną sporządzone w tej samej kancelarii notarialnej.

Poniżej znajduję się lista 'pułapek' w umowie z deweloperem oraz sposoby na ich ominięcie.

Oto lista tych najgroźniejszych:

Podpisujesz umowę

PUŁAPKA. Handlowiec obiecuje cuda na osiedlu: dużo zieleni, place zabaw dla dzieci, świetny widok z okna, garaż podziemny. Po przeprowadzce okazuje się, że zamiast zieleni jest kostka brukowa, place zabaw to jedna huśtawka, w garażu podziemnym jest tak ciasno, że żeby zaparkować, trzeba wpierw wypuścić całą rodzinę z samochodu, a świetny widok to hałdy rozgrzebanej ziemi.

ZABEZPIECZENIE. Nie wierz handlowcowi, wierz umowie. Dostaniesz tylko to, co jest wyraźnie w niej zapisane. Do umowy powinien być dołączony dokładny plan zagospodarowania terenu wraz z jego specyfikacją. Innymi słowy, gdzie będzie piaskownica dla dzieci (i jaka będzie duża), a gdzie zieleń. Kupując garaż, zażądaj jego planu wraz z zaznaczeniem, gdzie będzie twoje miejsce parkingowe oraz jakie będzie mieć wymiary.

PUŁAPKA. Klient, który chce się wycofać z umowy z deweloperem, musi: zapłacić karę umowną (zazwyczaj ok. 5 proc. ceny kupna mieszkania); znaleźć chętnego na mieszkanie, bo pieniądze są mu zwracane np. 'w ciągu trzech tygodni od znalezienia nowego nabywcy tego samego lokalu i dokonaniu przez nowego nabywcę wpłat na poczet kupna lokalu w wysokości nie mniejszej niż kwota zwracana Kupującemu'. Zwracana kwota nie jest przy tym waloryzowana ani oprocentowana.

O ile pierwszy warunek (kara umowna) jest jeszcze zrozumiały, to pozostałe zmuszają niedoszłego kupca do przekwalifikowania się w agenta nieruchomości, aby jak najszybciej znaleźć nabywcę na swoje miejsce.

ZABEZPIECZENIE. Możesz poskarżyć się na dewelopera do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (www.uokik.gov.pl), który przeanalizuje, czy takie zapisy umowy zawierają treści niezgodne z prawem (tzw. klauzule niedozwolone). Jeśli tak będzie, zaskarży je do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Możesz też zaskarżyć dewelopera do sądu. Powołaj się na art. 385 Kodeksu cywilnego: 'Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne)'.

Prawo za 'nieuzgodnione indywidualnie postanowienia umowy' uważa te, na których treść nie miałeś wpływu. Innymi słowy, jeśli podpisałeś bez żadnych poprawek umowę przyniesioną ci przez dewelopera, która go mocno uprzywilejowuje twoim kosztem, to masz duże szanse na zwycięstwo.

PUŁAPKA. Deweloper wstawił w umowie klauzulę, że chce przez najbliższy rok bądź dwa lata zarządzać blokiem. W umowie wygląda to tak: 'Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, administrację budynku przez 12 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący, podpisując niniejszą Umowę, upoważnia Sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388)'.

Samo w sobie administrowanie blokiem przez dewelopera nie jest groźne. Ktoś w końcu musi troszczyć się o płacenie rachunków czy wywóz śmieci do momentu, aż powstanie wspólnota. Część deweloperów traktuje jednak zarząd jako źródło dodatkowych dochodów, przedstawiając mieszkańcom mocno zawyżone rachunki.

ZABEZPIECZENIE. Przed podpisaniem umowy dowiedz się, jakie deweloper przewiduje opłaty za mieszkanie. Zwróć też uwagę, jak długo chce prowadzić administrację. Rok to standardowy termin, dwa lata i powyżej powinny obudzić w tobie niepokój. Ba, niektórzy deweloperzy spryciarze wpisują w umowach przedwstępnych prawo do zarządzania nieruchomością na czas nieokreślony.

Zapytaj też, czy po przeprowadzce będziesz mógł sam wybrać dostawcę usług telefonicznych (internetowych) do mieszkania. Powód? To administrator decyduje, komu pozwoli na instalację koniecznej infrastruktury, i przeważnie nie wpuszcza na swój teren innych firm niż te, z którymi współpracuje.

UWAGA! Jeśli twój blok (osiedle) ma własną kotłownię, sprawdź w umowie, czyją będzie ona własnością - wspólnoty czy dewelopera. W tym drugim przypadku wspólnota przejmie, co prawda po pewnym czasie władzę nad blokiem, ale za ciepło będzie płacić... deweloperowi i według jego stawek.

PUŁAPKA. Deweloper nie oddaje mieszkania w terminie albo opóźnia przeniesienie jego własności aktem notarialnym? Rezultat? Musisz dłużej płacić ubezpieczenie (zazwyczaj to ok. 300 zł na kwartał). Dodatkowo, gdy nie oddaje mieszkania w terminie, musisz dłużej wynajmować lokal albo tracisz dochody, które mogłeś uzyskać w tym czasie (jeśli np. kierując się terminem wyznaczonym umową przedwstępną, podpisałeś już umowę najmu nowego mieszkania).

ZABEZPIECZENIE. Najlepsze jest zapisanie w umowie przedwstępnej kar za niedotrzymanie terminu. Możesz też np. zapłacić za ubezpieczenie, a następnie domagać się zwrotu tej kwoty od dewelopera na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego: 'Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia'.

Ta metoda jest jednak gorsza, bo trzeba wpierw wyłożyć gotówkę, a poza tym deweloper może twierdzić, że nie oddał mieszkania w terminie nie ze swojej winy (wtedy spór będzie musiał rozstrzygnąć sąd).

Odbierasz lokal

PUŁAPKA. Deweloper zastrzega w umowie, że 'jeśli powierzchnia użytkowa będzie większa lub mniejsza o więcej niż 10 proc., to cena zakupu zostanie odpowiednio skorygowana'. Oznacza to tyle, że jeśli kupujesz mieszkanie o pow. 100 m kw., a deweloper oddaje ci mieszkanie o 5 m kw. większe, to nie musisz za te dodatkowe metry zapłacić. Zasada ta działa jednak także i w drugą stronę. Zapłacisz za 100 m kw., mimo że lokal ma tylko 91 m kw.

ZABEZPIECZENIE. Rzadko się zdarza, aby mieszkanie miało tyle metrów kw., ile zapisano w umowie. Jest to trudne choćby ze względów technicznych - w budowlance nie da się ustalić niektórych rzeczy co do centymetra. Podpisując umowę, nie zgadzaj się jednak na różnice w powierzchni mieszkania większe niż +/- 3% oraz żądaj aby w umowie została określona norma budowlana według, której deweloper będzie następnie wyliczał powierzchnie.

PAMIĘTAJ. Wszelkiego rodzaju plany mieszkania z zaznaczoną na nich powierzchnią, które wręcza ci przy podpisywaniu umowy przedwstępnej (aktu notarialnego) deweloper, są jej częścią. Jeśli więc powierzchnia różni się znacząco w porównaniu z tym, co jest na rysunku, umowa została złamana.

Niektórzy deweloperzy znaleźli jednak i na to metodę. Załączane przez nich plany są często bardzo schematyczne. Domagaj się więc, aby były niezwykle konkretne, z zaznaczeniem długości ścian itp.

PUŁAPKA. W polskim prawie nie ma żadnych przepisów, które regulowałyby w sposób obowiązkowy, jak należy liczyć powierzchnię mieszkania. Z bałaganu korzystają niektórzy deweloperzy, naciągając klientów. Liczą np. powierzchnię mieszkania przed postawieniem ścian działowych (każda ma 12 cm lub więcej grubości). Klient kupuje więc mieszkanie, które na papierze ma 40 m kw., a w rzeczywistości - 38 m kw. Płaci za metry, których nie ma.

ZABEZPIECZENIE. W umowie z deweloperem trzeba dokładnie sprecyzować, jak będzie liczona powierzchnia lokalu. Najlepiej jest odwołać się do konkretnej normy, np. PN-70/B-02365 z 30 czerwca 1970 r. i PN-ISO 9836-1997 z 28 października 1997 r. (żadna z nich nie jest jednak wskazana przez prawo do obowiązkowego stosowania; decyzja, którą wybrać, należy do umawiających się stron).

Obie normy bardzo się różnią, np. w PN-70/B-02365 lokal mierzy się w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu, a w PN-ISO 9836-1997 w stanie całkowicie wykończonym.

PUŁAPKA. Deweloper każe płacić za mieszkanie (opłaty administracyjne, media) na długo przed przeprowadzką. Deweloperzy stosują w tym przypadku kilka metod. Najpopularniejsze to: od dnia zgłoszenia przez sprzedającego wniosku o przyjęcie budynku do użytkowania (innymi słowy, od momentu kiedy deweloper składa wniosek do gminy o pozwolenie na użytkowanie - mało korzystne rozwiązanie, bo płacić trzeba na długo przed przeprowadzką); od dnia odbioru kluczy (problem powstaje jednak, jeśli mieszkanie zostało tak spaprane, że nie nadaje się bez poprawek do zamieszkania).

ZABEZPIECZENIE.Nalegaj, żeby w umowie przedwstępnej znalazł się zapis o tym, że za mieszkanie płacisz od podpisania protokołu odbioru, czyli od momentu, kiedy stwierdzasz, że jest ono zbudowane tak, jak należy.

PUŁAPKA. Przed otrzymaniem kluczy kupujący musi wpłacić deweloperowi tzw. kaucję depozytowo-czynszową w wysokości trzykrotnego miesięcznego czynszu. Dostaje ją z powrotem w ciągu trzech ostatnich miesięcy administrowania osiedlem przez sprzedającego, czyli w praktyce np. za trzy lata.

Zabezpieczenie. Brak. Można tylko domagać się usunięcia takiego postanowienia z umowy albo zrezygnować z umowy.

Podpisujesz akt

PUŁAPKA. Deweloper odwleka w nieskończoność termin podpisania aktu notarialnego. Kiedy na niego naciskasz, tłumaczy, że to nie jego wina, tylko gminy, która wydłuża bez końca procedury administracyjne, albo że były 'bardzo niesprzyjające warunki atmosferyczne na budowie', które uniemożliwiły prace.

ZABEZPIECZENIE. Wpisz w umowie przedwstępnej dokładną datę przeniesienia na ciebie własności mieszkania aktem notarialnym. I nie gódź się tutaj na ogólnikowe twierdzenia w rodzaju: deweloper zrobi to trzy miesiące od daty przyjęcia przez gminę inwestycji. Ma być konkretny termin, np. do 1 stycznia 2008 r.

Za jego przekroczenie powinna być wyznaczona kara umowna, np. odsetki ustawowe za każdy dzień. Jeśli deweloper tłumaczy się trudnymi warunkami atmosferycznymi, niech pokaże wypisy z dziennika budowy, które potwierdzają, że faktycznie trzeba było przerwać prace.

PUŁAPKA. Termin podpisania aktu notarialnego jest już wyznaczony. Kilka dni przed jego nadejściem deweloper zaczyna cię szantażować. Uzależnia podpisanie aktu np. od: rezygnacji z wypłacenia kar umownych; podpisania umowy o zarządzanie nieruchomością na bardzo długi termin, np. na trzy lata; wpisania do aktu jego hipoteki (innymi słowy, stajesz się odpowiedzialny za długi dewelopera) itp.

ZABEZPIECZENIE. Umowę przedwstępną podpisuj w formie aktu notarialnego. Na takiej podstawie możesz żądać w sądzie przeniesienia na ciebie prawa własności zbudowanego lokalu bez zgody dewelopera. Umożliwia to art. 64 Kodeksu cywilnego, który mówi, że orzeczenie sądu 'stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie'.

Innymi słowy, sąd stwierdza zamiast dewelopera, że mieszkanie jest twoje. Masz więc tytuł prawny do lokalu (dzięki orzeczeniu sądu staje się twoją własnością) i deweloper musi wydać ci mieszkanie. Co jednak, jeśli podpisałeś umowę przedwstępną tylko na papierze? Wtedy od dewelopera możesz żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy (mieszkania już nie, bo polskie prawo do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu).

PUŁAPKA. Czytasz w kancelarii notarialnej projekt aktu i widzisz w nim paragraf: 'Strony oświadczają, że zawierając niniejszą umowę, nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży'. Znaczy to tyle, że po podpisaniu aktu nie możesz już powoływać się na żadne postanowienia z umowy przedwstępnej!

ZABEZPIECZENIE. Jeśli deweloper nie wywiązał się ze wszystkich swoich obowiązków (np. nie zapłacił kar umownych, nie oddał mieszkania w takim stanie, w jakim powinien to zrobić), nalegaj, aby przy cytowanym wyżej paragrafie dopisać: 'Za wyjątkiem roszczeń wynikających z ... (tutaj wymieniasz, jakie to są roszczenia, np. z tytułu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej)'.

Lubię To!

Oceń przydatność tekstu:

Ocena przydatności tekstu:

Oceń zrozumienie tekstu:

Ocena zrozumienia tekstu:

poleć artykuł znajomemu     wersja do druku