Mamy 7240 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Wpisz tutaj swoje pytanie, aby trafiło do naszego prawnika specjalisty.

Jak się pozbyć niechcianego lokatora?

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 04.12.2014

Jestem wraz z mężem właścicielką domu jednorodzinnego. Wobec mojego teścia mamy służebność polegającą na ponoszeniu za niego opłat za prąd, wodę i opał (z których się co miesiąc wywiązujemy). Teść może poruszać się po parterze domu i przyjmować gości. Problem w tym, że przyjął pod nasz dach trzy lata temu panią i mówi, że ona jest jego gościem. Nie chce ponosić żadnych opłat za swojego gościa, pani zresztą też nie poczuwa się do obowiązku płacenia za korzystanie ze wszystkich wygód w domu. Pani jest zameldowana na pobyt stały w innym domu, który jest jej własnością. Tymczasem wychodzi na to, że utrzymujemy nie tylko mojego teścia, ale również jego konkubinę. Jak się pozbyć takiego niechcianego lokatora? Czy musimy ponosić koszty za konkubinę teścia?

Eliza Rumowska

Rozumiejąc dyskomfort i niepewność, jakie Państwo odczuwają w związku z przedstawioną sytuacją, proponowałbym jednak umiar, a przede wszystkim trzymanie się litery prawa – zwłaszcza jeśli Pani teść jest osobą stanu wolnego (np. wdowcem) i jednocześnie owa Pani również jest stanu wolnego.

 

Za umiarem przemawia sama treść artykułu 301 Kodeksu cywilnego (K.c.):

 

„§ 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.

§ 2. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.”

 

Gdyby Pani teść postanowił doprowadzić do prawnego uporządkowania swych relacji ze swą aktualną konkubiną – zawierając z nią małżeństwo – to zgodne z prawem przyjęcie „na mieszkanie” nowej „macochy” Pani męża stałoby otworem. Gdyby ponadto doszło do przysposobienia (adoptowania) – art. 114 i następne Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.) przez Pani teścia jakiegoś dziecka (czyli osoby niepełnoletniej), to mogłoby dojść do zgodnego z prawem „wzrostu zaludnienia” w Państwa domu.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Uzyskanie wiedzy o stanie cywilnym konkubiny Pani teścia jest nieodzowne. Przydać się może również zebranie informacji na temat jej stanu majątkowego, np. ustalenie stanu prawnego owego „innego domu”.

W kontekście problemu, jaki Pani opisała, należy skupić się na treści przepisów Kodeksu cywilnego, a konkretnie art. 140, 222 oraz 224 i następnych.

 

Zacznijmy od ustawowego określenia własności (art. 140 K.c.): „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Skoro Państwo są współwłaścicielami (art. 195 i następne K.c.) odnośnego domu, to – z Państwa perspektywy szczególnie duże znaczenie ma (zawarte w art. 140 K.c.) sformułowanie: „wyłączeniem innych osób”. Oczywiście – z uwagi na rodzaj i treść umowy z Pani teściem – przysługujące Państwu wspólnie prawo własności podlega ograniczeniu na rzecz teścia, będącego zapewne poprzednim właścicielem danej nieruchomości.

 

Jeśli ktokolwiek narusza prawo własności, to właścicielowi – nawet jednemu z wielu współwłaścicieli (art. 209 K.c.) przysługuje możliwość skorzystania z roszczeń (windulacyjnego i negatoryjnego), przewidzianych w artykule 222 K.c.:

 

„§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.”

 

Gdyby Państwo niezwłocznie (czyli bez zbędnej zwłoki) zareagowali na wprowadzenie się owej kobiety, to nawet w grę mogłoby wchodzić skorzystanie z przepisów o ochronie posiadania, np. z samopomocy (na podstawie artykułu 343 K.c.). Jednakże po paru latach są małe (a nawet znikome) szanse na to, by sąd dał wiarę – w przypadku sporu prawnego – że Państwo korzystali z samopomocy, w ochronie przed naruszeniem posiadania. Tak zwane wystawienie walizek za próg może skończyć się awanturą. „Wymknięcie się sytuacji spod kontroli” może oznaczać przerodzenie się prawnie dopuszczalnej obrony koniecznej (art. 343 K.c.), np. stosowanej przez ową kobietę lub jej konkubenta – w zdarzenie o wymiarze karnym (Kodeks karny –K.k.). Mogłoby to mieć (również) skutki w zakresie prawa cywilnego – o czym piszę nieco dalej.

 

Przez parę lat znosili Państwo obecność owej kobiety w swym domu, a więc zapewne stała się ona posiadaczką zależną, w rozumieniu treści artykułu 336 K.c.: „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”. Posiadanie jest chronione.

 

Znoszenie (nawet z trudem) osoby trzeciej w domu bez tytułu prawnego do niego zapewne będzie traktowane jako objęte domniemaniem z artykułu 341 K.c.: „Domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym. Domniemanie to dotyczy również posiadania przez poprzedniego posiadacza”. W przedstawionym przez Panią stanie rzeczy osoba bezprawnie pozbawiona posiadania (również posiadania zależnego) miałaby spore szanse na skuteczne dochodzenie przywrócenia posiadania, czyli na podstawie art. 344 K.c., stanowiącego:

 

„§ 1. Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.

§ 2. Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.”

 

Dopiero potem byłaby rozpatrywana ewentualna sprawa na podstawie artykułu 222 K.c., być może w związku z Państwa roszczeniami (art. 224 i następne K.c.) odnośnie rozliczeń z posiadaczką zależną. Jeśli owa kobieta korzysta bezpłatnie – i to bez tytułu prawnego – z Państwa nakładów (np.: na energię, na wodę, na sprzątanie), to taki stan rzeczy mógłby zainteresować urząd skarbowy; zwłaszcza przez wzgląd na obowiązek dokonania określonych zgłoszeń (np. źródeł przychodu). Podatek dochodowy od dochodów z nieujawnionych źródeł jest bardzo wysoki (75%), a ponadto mogą wchodzić w grę inne niedogodności (np. związane ze stosowaniem przepisów Kodeksu karnego skarbowego).

 

Proponuję zwrócić dokładną uwagę na podstawę prawną nabycia przez Państwa własności danej nieruchomości – zwłaszcza w przypadku nabycia jej od Pani teścia. Pani słowa o obowiązku opłacania określonych świadczeń wskazywać mogą na umowę dożywocia (art. 908-916 K.c.). Za hipotezą o umowie dożywocia przemawia zwłaszcza 908 § 1 K.c.: „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”. Umowa dożywocia może znacząco ułatwiać sytuację Państwa (w tym Pani męża) w przypadku prób wystąpienia w przyszłości przez kogoś z roszczeniami z tytułu zachowku (np. po Pani teściu). Proszę jednak pamiętać o tym, że poważne popsucie relacji między dożywotnikiem a właścicielem nieruchomości może uzasadniać roszczenie o rentę na rzecz (dotychczasowego) dożywotnika (art. 914 i następne K.c.).

 

Jeśli prawo własności przeszło na Państwa na podstawie umowy darowizny (art. 888 i następne K.c.), to proszę się liczyć w przyszłości z potencjalnymi problemami, na podstawie przepisów o zachowku (art. 991 i następne K.c.). Może się bowiem okazać podczas – jakże niezbędnych w tym przypadku – obliczeń, że bardziej opłaca się Państwu znosić kaprysy starszego pana, niż „iść na wojnę” (takie określenie może zostać użyte przez kogoś o innym nastawieniu do problemu). Gdyby – zwłaszcza w przypadku wcześniejszej darowizny – Pani teść zgodził się na zamienienie darowizny na dożywocie (notariusze wiedzą, jak to przeprowadzić podczas jednej czynności notarialnej – jedna czynność jest bardzo ważna), to jego kaprysy (nawet mało sympatyczne) byłyby łatwiejsze do zaakceptowania.

 

W przypadku umowy darowizny można się liczyć również z innymi problemami. Starszy Pan mógłby zostać wzięty „na mieszkanie” przez jego konkubinę. Czy Pani mężowi udałoby się – zwłaszcza w takiej sytuacji – obronić przed żądaniem alimentów (art.128 i następne K.r.o.) na rzecz jego ojca? Jeśli dokonano darowizny, to również Pani mogłaby się liczyć z wytoczeniem powództwa na podstawie artykułu 897 K.c.: „Jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może jednak zwolnić się od tego obowiązku zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia”.

 

Pogorszenie (zwłaszcza znaczne) relacji z Pani teściem mogłoby nawet skutkować odwołaniem przez niego darowizny (art. 888 i następne K.c.) przez zarzucenie rażącej niewdzięczności. W orzecznictwie sądowym dopuszczono odwołanie darowizny również z uwagi na naganne zachowanie wobec osoby najbliższej dla darczyńcy.

 

Podkreślę na koniec: nie ma obowiązku fundowania niczego obcej osobie. Jeśli chodzi o korzystanie przez osobę nieuprawnioną z Państwa domu, to można wnieść powództwo o eksmisję osoby bez podstawy prawnej korzystającej z Państwa domu. Można również domagać się odszkodowania za bezumowne korzystanie z domu – z uwagi na przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.... Również w grę mogłoby wchodzić wystąpienie z roszczeniem o rozliczenie z posiadaczką zależną Państwa domu.

Z uwagi na ochronę Państwa uprawnień wskazałem ewentualne sytuacje problemowe, które mogą wyniknąć w konsekwencji określonych działań. Państwo zdecydują o sposobie ochrony swej własności.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VII - VII =

Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Wpisz tutaj swoje pytanie, aby trafiło do naszego prawnika specjalisty.

»Podobne materiały

Jak pozbyć się niechcianego najemcy?

W artykule omówione zostały zasady rozwiązywania umowy najmu i postępowania na wypadek niewydania lokalu przez najemcę.

Niechciany lokator – jak się go pozbyć?

Mieszka ze mną moja była konkubina z synem. Nie są oni zameldowani w moim mieszkaniu. Konkubina nie dokłada się też do opłat za mieszkanie, co powoduje niezdrowy klimat w domu. Chciałbym wyjechać i wynająć mieszkanie, lecz konkubina nie chce się wyprowadzić. Zaproponowałem jej wynajem, ale mnie wyśmiała. Poza tym boję się, że mógłbym przez nią wpaść w większe długi. Co zrobić, aby ją usunąć z mieszkania? Czy coś da zmiana zamków w drzwiach?

Usunięcie lokatorów

Jak usunąć lokatorów, którzy nie wyprowadzili się mimo wypowiedzenia umowy najmu, nie płacą czynszu i razem ze znajomymi, którzy pomieszkują u nich tygodniami, demolują mieszkanie, a ponadto urządzają awantury i grożą sąsiadom? Ich działania spowodowały, że mieszkanie wymaga natychmiastowego remontu. Czy mogę razem z wynajętymi pracownikami albo policją wejść do lokalu, usunąć ich rzeczy i zmienić zamki, po czym rozpocząć konieczne prace? Jak dochodzić zaległego czynszu? Z pewnością lokatorzy nie odbiorą korespondencji.

wizytówka Szukamy prawników »