Autor: Łukasz Obrał

Jak darować mieszkanie i uniknąć podatku dochodowego oraz roszczenia o zachowek?

W 2009 r. moja mama wykupiła mieszkanie od gminy, korzystając z bonifikaty, i chciałaby nam je teraz przekazać. Proszę o wskazanie najkorzystniejszego rozwiązania, tak abyśmy nie musieli płacić podatku dochodowego ani zachowku na rzecz mojego jedynego brata, który nie interesuje się mamą.

Jeżeli nabędzie Pani mieszkanie w drodze dziedziczenia testamentowego czy też darowizny, to Pani brat co prawda nie stanie się współwłaścicielem mieszkania w drodze dziedziczenia (bo albo mieszkanie nie będzie wchodziło w skład spadku – darowizna, albo brat nie będzie powołany do spadku – testament powołujący do spadku wyłącznie Panią), ale będzie mógł żądać od Pani zapłaty zachowku.

Pani brat jest spadkobiercą ustawowym mamy. Jeżeli mama nie pozostawi testamentu, to Pani brat będzie dziedziczył w zbiegu z Panią, ewentualnie z innymi dziećmi mamy lub jej mężem. Dziedziczenie to będzie w częściach równych, z tym że jeżeli mama w chwili śmierci będzie zamężna, to jej mąż będzie musiał odziedziczyć udział co najmniej 1/4 w spadku.

Zgodnie z art. 991 § 1 zstępnym (np. dzieciom), małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek).

Zgodnie z § 2 tego przepisu, jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia.

Jeżeli Pani brat zostanie pominięty w testamencie i do spadku powołana będzie tylko Pani, to brat będzie mógł wystąpić o zachowek.

Jeżeli w skład spadku po Pani mamie wejdzie prawo własności mieszkania, to jego wartość zostanie uwzględniona przy wyliczaniu należnego bratu zachowku.

Jeżeli w skład spadku po Pani mamie nie wejdą żadne przedmioty majątkowe, które podlegałyby dziedziczeniu (np. jeżeli mama nie pozostawi żadnego majątku, bo wcześniej go podaruje Pani), to brat również będzie mógł wystąpić o zachowek.

Wynika to z tego, że przy obliczaniu należnego zachowku dolicza się darowizny poczynione przez spadkodawcę, a za zapłatę zachowku prócz spadkobiercy odpowiada również osoba, która otrzymała od spadkodawcy darowiznę zaliczaną do spadku.

Według art. 933 Kodeksu cywilnego przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów i poleceń, natomiast dolicza się do spadku darowizny uczynione przez spadkodawcę.

Zgodnie z art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, że jeżeli Pani brat nie otrzyma należnego mu zachowku np. w postaci darowizny ani w wyniku powołania go do spadku, to będzie mu przysługiwać roszczenie o zachowek.

Do obliczania należnego bratu zachowku zaliczy się darowizny uczynione przez Pani mamę na rzecz Pani, nawet jeżeli zostaną dokonane wcześniej niż przed 10 latami, licząc od dnia śmierci mamy. Jest Pani bowiem uprawniona do zachowku po swojej mamie.

Aby nie była Pani zobowiązana wobec brata, to jak wspomniałem powyżej, prawo własności mieszkania nie może wchodzić w skład spadku po Pani mamie oraz nie może Pani otrzymać mieszkania w drodze darowizny. Dlatego aby Pani brat nie miał żadnych roszczeń z tytułu mieszkania musi dojść do odpłatnego zbycia na rzecz Pani prawa do mieszkania, ewentualnie w przypadku darowizny mama musiałaby skutecznie wydziedziczyć Pani brata.

Mama może przenieść na Państwa własność mieszkania np. w drodze sprzedaży lub umowy dożywocia.

Umowa dożywocia polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości (udziału we własności nieruchomości) nabywca zobowiązuje się zapewnić dożywotnie utrzymanie. W szczególności nabywca powinien, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym (art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego).

Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika, że strony umowy dożywocia mogą swobodnie kształtować treść obowiązków nakładanych na nabywcę nieruchomości w związku z umową dożywocia. W umowie dożywocia strony same określają, co należy rozumieć pod pojęciem dożywotniego utrzymania. Dopiero w braku postanowień umownych wchodzą obowiązki określone w art. 908 Kodeksu cywilnego.

Przeniesienie własności w drodze dożywocia jest czynnością prawną odpłatną i dlatego w przeciwieństwie do darowizny nie zaliczy się do spadku po Pani mamie tego przeniesionego na Panią prawa własności mieszkania. Jak bowiem wynika ze wskazanego powyżej 993 Kodeksu cywilnego, przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów i poleceń, natomiast dolicza się do spadku darowizny uczynione przez spadkodawcę.

Jeżeli do zawarcia umów sprzedaży i umowy o dożywocie dojdzie przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie mieszkania, to musi się Pani mama liczyć z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od odpłatnego zbycia lokalu.

Stosownie bowiem do art. 10 ust. 1 pkt. 8a źródłem przychodów podlegającym podatkowi jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Umowa o dożywocie jest umową odpłatną i dlatego podlega podatkowi dochodowemu. Taka umowa, jak również umowa sprzedaży, podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (2% od wartości nieruchomości).

W przypadku przeniesienia na Panią własności mieszkania – czy to w drodze darowizny, czy odpłatnej czynności prawnej (sprzedaż, darowizna) – Pani mama nie będzie zobowiązana do zwrotu bonifikaty, ponieważ w przypadku zbycia na rzecz osób bliskich obowiązek zwrotu bonifikaty nie zaistnieje, nawet jeżeli lokal zostanie zbyty przed upływem 5 lat od daty jego nabycia.

Jako że według ustawy o gospodarce nieruchomościami osoby bliskie to zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoby, które pozostają ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu, to w przypadku zbycia mieszkania na Państwa wspólnie (na Panią i na męża), powstanie obowiązek zwrotu bonifikaty. Pani mąż (zięć mamy) nie jest osobą bliską w rozumieniu ustawy, a zwolnienie z obowiązku zwrotu bonifikaty dotyczy sytuacji, gdy lokal mieszkalny jest zbywany na rzecz osób bliskich.

Jeżeli mama przeniesie własność mieszkania przed upływem 5 lat od chwili jego nabycia, to warto pamiętać, by to było przeniesienie własności na Pani rzecz (na Pani majątek osobisty).

Najlepszym sposobem wydaje się przeniesienie własności mieszkania w drodze umowy o dożywocie. Jeżeli jednak zbycie nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie mieszkania, to mama będzie musiała zapłacić podatek dochodowy.

Podatku dochodowego mama nie będzie musiała płacić, jeżeli zbycie nastąpi po upływie 5 lat od końcu roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, lub jeżeli przeniesie własność mieszkania na Panią w drodze darowizny. Jednak w przypadku darowizny Pani brat będzie mógł żądać zachowku.

Pani mama może również wydziedziczyć Pana brata w testamencie. Według art. 1008 Kodeksu cywilnego, spadkodawca może w testamencie pozbawić zstępnych, małżonka i rodziców zachowku (wydziedziczenie), jeżeli uprawniony do zachowku:

1. wbrew woli spadkodawcy postępuje uporczywie w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego
2. dopuścił się względem spadkodawcy albo jednej z najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci
3. uporczywie nie dopełnia względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych.

Gdyby mama skutecznie wydziedziczyła w testamencie Pani brata np. ze względu na niedopełnianie przez brata obowiązków rodzinnych w stosunku do mamy (obowiązek wzajemnego wspierania się, obowiązek alimentacyjny), to nawet w przypadku dokonania darowizny brat nie będzie od Pani mógł żądać zachowku.

Ocena, czy wydziedziczenie było skuteczne, będzie należała do sądu. Pani brat w toku postępowania, które odbędzie się po śmierci mamy, będzie mógł wykazywać, że nie zaistniały przesłanki do wydziedziczenia go lub że mama mu przebaczyła.

Aby wydziedziczenie było skuteczne, zachowanie uprawnionego do zachowku musi być świadome i spowodowane okolicznościami, które leżą po jego stronie. Nie będą stanowiły podstawy wydziedziczenia zachowania spadkobiercy niezależne od jego woli, np. brat nie dopełnia obowiązków wobec mamy z powodu długotrwałego wyjazdu czy złego stanu zdrowia.

Jeżeli nie zaistnieją powyższe przesłanki, to wydziedziczenie dokonane przez mamę nie będzie skuteczne, a jeżeli Pani brat w chwili śmierci będzie miał dzieci, to wówczas one będą mogły ubiegać się o zachowek.

Według art. 1011 Kodeksu cywilnego zstępni wydziedziczonego zstępnego są uprawnieni do zachowku, chociażby przeżył on spadkodawcę.

Myślę, że najrozsądniejszym rozwiązaniem byłoby to, aby w chwili obecnej Pani mama sporządziła testament, w którym powoła do spadku wyłącznie Panią i jednocześnie wydziedziczy Pani brata.

Po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, czyli najwcześniej 2016 r., Pani mama będzie mogła przenieść własność mieszkania na Pani rzecz w drodze umowy o dożywocie.

W takiej sytuacji, gdyby Pani mama zmarła przed 2016 r., Pani brat mógłby ubiegać się o zachowek wyłącznie wówczas, kiedy sąd uznałby wydziedziczenie za bezskuteczne (ale jeżeli brat ma dzieci, to wówczas one mogą ubiegać się o zachowek, chyba że również zostaną skutecznie wydziedziczone), a jeżeli Pani mama umrze po 2016 r., a wcześniej przeniesie na Panią własność mieszkania w drodze umowy o dożywocie (wówczas może być już zawarta z Panią i mężem wspólnie i nie powstanie obowiązek zwrotu bonifikaty) – to brat nie będzie mógł do spadku po mamie doliczyć własności mieszkania.

Jak z powyższego wynika, w chwili obecnej Pani mama nie jest w stanie dokonać takich czynności, w wyniku których mieszkanie przypadłoby Pani już teraz i nie pojawił się obowiązek zapłaty podatku dochodowego (w przypadku umowy o dożywocie ten obowiązek zaistnieje) lub Pani brat nie mógł żądać zachowku (w przypadku darowizny będzie mógł uwzględnić wartość mieszkania przy obliczaniu zachowku, chyba że zostanie skutecznie wydziedziczony, ewentualnie jego zstępni również).

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku