Autor: Łukasz Obrał

Hipoteka mieszkania niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym – konsekwencje dla spadkobierców

W trakcie trwania małżeństwa mój ojciec otrzymał przydział na mieszkanie zakładowe. Później mieszkanie to zostało wykupione na własność (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Kilka lat temu zmarła mama, a niedawno również ojciec, rodzice żyli razem, nigdy nie rozstali się ani nie rozwiedli. Zdziwiłem się bardzo, kiedy dostałem aktualny odpis z ksiąg wieczystych, bo w hipotece mieszkania widnieje jako jego jedyny właściciel mój ojciec, mimo że rodzice nabyli to mieszkanie w trakcie trwania wspólnoty małżeńskiej.

Na podstawie jakiego dokumentu moja mama mogła zostać pozbawiona współwłasności tego mieszkania? Czy to możliwe, żeby taki wpis do hipoteki mógł być dokonany wadliwie, tzn. bez uwzględnienia faktu, że mieszkanie było de facto wspólne i w związku z tym bezpodstawnie mój ojciec figuruje w hipotece jako jedyny właściciel?

Sprawa jest dla mnie o tyle ważna i pilna, że ojciec w testamencie zapisał cały spadek mojej siostrze. Więc wychodzi na to, że ja do tego mieszkania nie mam żadnych praw, a ona chce je szybko sprzedać. A może jednak w skład masy spadkowej po mamie wchodzi połowa tego mieszkania z racji jego nabycia w trakcie trwania wspólnoty małżeńskiej? I w związku z tym, mam jednak jakieś prawa do tego mieszkania? Proszę o wyjaśnienie.

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa), która obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Natomiast zgodnie z art. 33 Kodeksu rodzinnego do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

1. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,
2. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił,
3. prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,
4. przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków,
5. prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,
6. przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość,
7. wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków,
8. przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków,
9. prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy,
10. przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

To, że w księdze wieczystej jako jedyny właściciel wpisany jest Pana ojciec, może wynikać z wielu powodów. Wpis do księgi wieczystej może być niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

W odpisie księgi wieczystej, który Pan posiada, wskazano podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego wynika, że w skład majątku wspólnego wchodzą wszystkie przedmioty nabyte w czasie trwania małżeństwa przez małżonków lub przez jednego z nich. Dla przynależności przedmiotu majątkowego nie ma znaczenia, czy stroną czynności prawnej, której skutkiem jest nabycie przedmiotu majątkowego, są oboje małżonkowie, czy też jedno z nich.

O tym, czy przedmiot majątkowy nabyty przez jednego z małżonków stanie się składnikiem majątku wspólnego, decydują okoliczności obiektywne, wynikające z art. 31 § 1 i z art. 33 Kodeksu rodzinnego. Nie ma w tym względzie znaczenia jednostronne oświadczenie małżonka będącego stroną czynności prawnej.

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego (np. wyrok z dnia 9 stycznia 2001 r. sygn. akt. II CKN 1194/00 i z dnia 17 maja 1985 r. sygn. akt. III CRN 119/85), w systemie prawa rodzinnego, przyjmującego jako zasadę reżim ustawowej wspólności majątkowej, można skonstruować domniemanie faktyczne, że określone rzeczy w transakcji dokonywanej tylko przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, natomiast nabycie określonej rzeczy z majątku osobistego małżonka musi wynikać wyraźnie nie tylko z oświadczenia współmałżonka, ale także – i to przede wszystkim – z całokształtu okoliczności istotnych prawnie z punktu widzenia przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Zasady dotyczące przynależności spółdzielczego – zarówno lokatorskiego jak i własnościowego – prawa do lokalu do majątku wspólnego małżonków ukształtowały się pod rządem nieobowiązujących przepisów – prawa spółdzielczego z 1982 r. o spółdzielniach mieszkaniowych i przepisów wcześniejszych, gdy zasadniczą formą nabycia spółdzielczego prawa do lokalu był przydział lokalu. Odnoszą się one do istniejącego obecnie spółdzielczego prawa do lokalu tak nabytego, chyba że co innego wynika z późniejszych przepisów. Mogą one znaleźć odpowiednie zastosowanie do spółdzielczego prawa do lokalu powstałego obecnie, na skutek zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie tego prawa (art. 9 ust. 4 i art. 171 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) – tak: Komentarz do Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, pod red. K. Piaseckiego, Warszawa 2006, str. 164.

O przynależności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu rozstrzyga art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Z uwagi na powyższy przepis należy stwierdzić, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wejdzie do majątku wspólnego małżeńskiego nawet wówczas, kiedy umowę o ustanowienie tego prawa zawrze ze spółdzielnią tylko jeden z małżonków lub gdy przydział został dokonany na rzecz jednego z małżonków.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego wchodzi w skład majątku wspólnego małżeńskiego, chociażby wkład budowlany pochodził w całości lub w części z majątku osobistego jednego z małżonków. Ta zasada nie dotyczy jednak wypadków, w których przydział lokalu został dokonany w następstwie wpłaty w wysokości odpowiadającej rynkowej wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, iż prawo do lokalu, wbrew zapisowi w księdze wieczystej, wchodziło w skład majątku wspólnego małżeńskiego Pana rodziców, chyba że:

1. w chwili ustanowienia prawa spółdzielczego do lokalu rodzice pozostawali w ustroju rozdzielności majątkowej małżeńskiej;
2. w związku z ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu Pana ojciec dokonał wpłaty w wysokości odpowiadającej rynkowej wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a środki na wpłatę pochodziły wyłącznie z jego majątku osobistego;
3. po ustanowieniu spółdzielczego prawa do lokalu rodzice podpisali umowę majątkową małżeńską wyłączającą prawo do lokalu z majątku wspólnego małżeńskiego.

W chwili obecnej, skoro do księgi wieczystej wpisano wyłącznie Pana ojca, a Pana siostra jest jedyną jego spadkobierczynią, może ona przedstawiać się jako jedyna osoba, której przysługuje prawo do lokalu. W takiej sytuacji nie może Pan rozporządzać tym mieszkaniem, ponieważ, nawet jeżeli mieszkanie faktycznie wchodziło w skład majątku wspólnego małżeńskiego Pana rodziców, nie jest Pan wykazany w księdze wieczystej jako osoba uprawniona.

W celu uregulowania sytuacji prawnej mieszkania może Pan żądać ustalenia przez sąd, iż prawo spółdzielcze do mieszkania wchodziło w skład majątku małżeńskiego Pana rodziców.

Z takim żądaniem może Pan wystąpić w czasie postępowania o dział spadku po mamie i o podział majątku małżeńskiego rodziców lub na podstawie art. 189 Kodeksu cywilnego (powództwo o ustalenie).

Jako że w księdze wieczystej związanej ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu jest wpisany, jako osoba uprawniona, Pana ojciec, może Pan również wystąpić przeciwko siostrze z żądaniem uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Takie żądanie wyłącza powództwo o ustalenie na podstawie art. 189 Kodeksu cywilnego.

W sprawach uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na pozwanym nabywcy (Pana siostrze) spoczywa ciężar dowodu, że prawo wpisane w księdze wieczystej na rzecz wyłącznie Pana ojca (poprzednika Pana siostry), nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej, stanowiło jego majątek osobisty.

Jeżeli w wyniku któregoś z wyżej wymienionych postępowań sąd ustali, że prawo do mieszkania wchodziło w skład majątku wspólnego małżeńskiego, będzie Pan mógł na podstawie orzeczenia o nabyciu spadku po Pana mamie wpisać się do księgi wieczystej jako osoba, której przysługuje udział 1/6 w tym prawie (co wynika z tego, że spadek po mamie dziedziczy Pan, ojciec i siostra – każde po 1/3 udziału, a w skład spadku po mamie wchodził udział 1/2 w prawie do lokalu).

Występując na drogę sądową o ustalenie, że mieszkanie wchodziło w skład majątku wspólnego małżeńskiego, może Pan złożyć wniosek o zabezpieczenie Pana żądania poprzez wpisanie do księgi wieczystej stosownego ostrzeżenia – jeżeli takie ostrzeżenie będzie wpisane w księdze wieczystej, Pana siostra nie będzie w stanie zbyć tego mieszkania.

Na marginesie dodam, że skoro został Pan pominięty w testamencie ojca, jako spadkobiercy przysługuje Panu prawo żądania od siostry zachowku po ojcu w wysokości połowy z tego, co odziedziczyłby Pan po swoim ojcu, gdyby miało miejsce dziedziczenie ustawowe lub 2/3 z tego, jeżeli w chwili śmierci ojca był Pan trwale niezdolny do pracy.

Oznacza to, że w sytuacji kiedy udałoby się Panu doprowadzić do ustalenia, że prawo do mieszkania wchodziło w skład majątku wspólnego rodziców, mógłby Pan żądać od siostry zachowku w wysokości 1/6 wartości prawa do lokalu lub 2/9, jeżeli w chwili śmierci ojca był Pan trwale niezdolny do pracy. Wynika to z tego, że w takiej sytuacji w skład spadku po ojcu wejdzie udział 2/3 w prawie do mieszkania (1/2 z majątku wspólnego małżeńskiego + 1/6 udziału odziedziczonego przez ojca po matce).

Jeżeli w wyniku postępowania sądowego okazałoby się, że wpis do księgi wieczystej jest prawidłowy – zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, to wówczas mógłby Pan żądać od siostry zachowku w wysokości 1/4 wartości prawa do lokalu (1/2 z 1/2 udziału w prawie do mieszkania, który odziedziczyłby Pan, gdyby ojciec nie zostawił testamentu) lub 1/3 wartości tego prawa, jeżeli w chwili śmierci ojca był Pan trwale niezdolny do pracy (2/3 z 1/2 udziału w prawie do mieszkania, który odziedziczyłby Pan, gdyby ojciec nie zostawił testamentu).

Nadmienię jeszcze, że roszczenie o zachowek przedawnia się w terminie 3 lat od dnia ogłoszenia testamentu.

Najszybszym sposobem uniemożliwienia Pańskiej siostrze zbycia mieszkania będzie złożenie wniosku o wpisanie ostrzeżenia do księgi wieczystej o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wpisanie takiego ostrzeżenie spowoduje, że ewentualny nabywca mieszkania nie będzie mógł skorzystać z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (nabywca nieruchomości, dla której jest założona księga wieczysta, nabywa na podstawie umowy własność nieruchomości od osoby, która niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym jest wpisana do tej księgi jako właściciel, jeżeli umowa ta ma charakter odpłatny, a nabywca jest w dobrej wierze, tzn. nie wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym albo nie mógł się o tym dowiedzieć). Jeżeli ostrzeżenie zostanie wpisane w księdze wieczystej, Pana siostra zapewne nie sprzeda mieszkania – nabywca będzie wiedział o tym, iż treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.

Postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia może Pan uzyskać jeszcze przed złożeniem pozwu w sądzie.

Według art. 730 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, w każdej sprawie cywilnej podlegającej rozpoznaniu przez sąd lub sąd polubowny można żądać udzielenia zabezpieczenia.

Stosownie do § 2 art. 730 K.p.c., sąd może udzielić zabezpieczenia przed wszczęciem postępowania lub w jego toku. Po uzyskaniu przez uprawnionego tytułu wykonawczego dopuszczalne jest udzielenie zabezpieczenia tylko wtedy, jeżeli ma ono na celu zabezpieczenie roszczenia o świadczenie, którego termin spełnienia jeszcze nie nastąpił.

Z kolei art. 733 K.p.c., wskazuje, iż udzielając zabezpieczenia przed wszczęciem postępowania w sprawie, sąd wyznacza termin, w którym pismo wszczynające postępowanie powinno być wniesione pod rygorem upadku zabezpieczenia. Termin ten nie może przekraczać dwóch tygodni.

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku