Opublikowane: 29.05.2009

Autor: Jakub Bonowicz

Gdy na Twoim gruncie stoją słupy – roszczenia związane z urządzeniami przesyłowymi

Ten problem dotyczy 1,5 miliona właścicieli w Polsce. Ocenia się, iż na tylu bowiem działkach (lub pod nimi) znajdują się słupy energetyczne wzniesione przez byłe przedsiębiorstwa państwowe, rury wodociągowe, kanalizacja, transformatory czy inne urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, wody, pary czy gazu (urządzenia przesyłowe). Szpecą one zajmowaną nieruchomość, utrudniają korzystanie z niej i obniżają jej wartość rynkową. Taki stan rzeczy wynika z tego, że przed zmianą ustroju urządzenia przesyłowe instalowane były nieraz w sposób bezmyślny, np. przez środek działki zamiast przy jej granicy. W artykule tym omówione zostały środki prawne przysługujące właścicielowi nieruchomości przeciwko przedsiębiorcy przesyłowemu.

Urządzenia przesyłowe są ruchomościami i jeśli wchodzą w skład (co nie znaczy, iż są własnością) przedsiębiorstwa, nie należą one do części składowych nieruchomości, na której (lub pod którą) się znajdują (art. 49 § 1 K.c.). Należy przy tym zaznaczyć, iż art. 49 – wbrew błędnemu mniemaniu – nie przesądza, czyją własnością są urządzenia przesyłowe. Stanowi on jedynie, iż nie są one częścią składową nieruchomości, mogą być zatem odrębnym przedmiotem obrotu oraz własności, zatem przepis ten nie rozstrzyga, kto jest podmiotem ich własności.

Katalog środków

Właścicielowi gruntu, na którym znajdują się urządzenia przesyłowe, przysługują następujące roszczenia:

1. roszczenie o wykup działki z art. 231 § 2 K.c. z tytułu budowy urządzenia;
2. roszczenie negatoryjne (art. 222 § 2 K.c.);
3. roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu (art. 229 K.c.);
4. roszczenie odszkodowawcze (art. 415 K.c.);
5. roszczenie o wykup urządzeń przesyłowych (art. 49 § 2 K.c.);
6. roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu (art. 305² § 2 K.c.).

Roszczenie o wykup działki

Podstawą jest art. 231 § 2 K.c., zgodnie z którym właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Właściciel żądać więc będzie, aby przedsiębiorca przesyłowy wykupił od niego grunt zajęty przez urządzenia. Musi on wykazać, iż wartość urządzeń przesyłowych jest znacznie wyższa niż wartość działki. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby przedmiotem wykupu była jedynie część działki, jeśli jest to oczywiście racjonalne; trudno wyobrazić sobie takie rozwiązanie, jeśli np. słupy energetyczne przechodzą przez jej środek. Po drugie, urządzenie musi mieć fizyczną styczność z gruntem. Nie mogą więc z tego roszczenia korzystać właściciele, nad których działką wiszą jedynie przewody wysokiego napięcia. Można się jednak spotkać z poglądem odmiennym (Sąd Najwyższy w wyroku z 16.07.2004 r.¹)

Roszczenie negatoryjne

Podstawą jest art. 222 § 2 K.c., zgodnie z którym przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. W praktyce właściciel musiałby więc żądać usunięcia urządzeń przesyłowych. Przedsiębiorca zwykle na swą obronę powołuje art. 5 K.c., stwierdzając, iż wystąpienie przez właściciela z takim roszczeniem stanowi nadużycie prawa. Zarzut ten jest z reguły uwzględniany przez sądy, gdyż usuwanie urządzeń sparaliżowałoby świadczenie usług zaopatrzenia ludności w prąd czy wodę. Oczywiście, uwzględnienie takiego zarzutu nie legalizuje bezprawnego korzystania z cudzej nieruchomości, unicestwia jedynie skargę negatoryjną właściciela; może on jednak wystąpić z innymi roszczeniami.

Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2005 r. właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o odpowiednie wynagrodzenie z niej przeciwko posiadaczowi służebności w złej wierze, niezależnie od zgłoszenia roszczenia negatoryjnego z art. 222 § 2 K.c.² Maksymalny okres, za jaki można żądać wynagrodzenia, to 10 lat wstecz ze względu na upływ terminu przedawnienia (art. 118 K.c.). Ważne jest, aby poprawnie sformułować roszczenie. W praktyce czasem właściciele żądają „odszkodowania” za bezumowne korzystanie z gruntu. Wystąpienie z powództwem takiej treści stawia ich w niekorzystnej sytuacji; muszą bowiem wykazać jakąś szkodę, tzn. np. że gdyby nie korzystał z części ich gruntu przedsiębiorca przesyłowy, to oddaliby tę część w dzierżawę i uzyskali z tego tytułu czynsz. Nie trzeba tego wykazywać przy wynagrodzeniu.

Pojawia się problem, jakiej kwoty może domagać się właściciel. Skoro korzystanie z gruntu jest bezumowne, to należy odnieść to do przeciętnego czynszu dzierżawnego przypadającego na obszar, który jest przedmiotem korzystania. Oczywiście – odnosząc to do tego, o czym była mowa wcześniej – właściciel nie musi udowadniać, że oddałby grunt w dzierżawę, musi jedynie oszacować czynsz.

Roszczenie odszkodowawcze

Podstawą jest tutaj art. 415 K.c. zgodnie z którym, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, zobowiązany jest do jej naprawienia. Właściciel musi więc wykazać szkodę, winę przedsiębiorcy oraz związek przyczynowy między faktem postawienia urządzenia na jego gruncie (pod gruntem) lub korzystania z jego gruntu a szkodą. Szkoda ta może mieć różne postacie, np. utrata wartości rynkowej nieruchomości. Można ponadto wykazywać, że np. fakt, iż nad nieruchomością płynie prąd, przeszkadza właścicielowi albo też iż szkoda polega na tym, że np. pracownicy przedsiębiorstwa, serwisując urządzenie, niszczą uprawy na działce. Zwykle nie jest to jednak łatwe do wykazania, stąd zdecydowanie skuteczniejszym środkiem jest roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu.

Roszczenie o wykup własności urządzeń przesyłowych

Jeśli właściciel poniósł koszty budowy urządzeń przesyłowych (np. zapłata ceny za urządzenie) i należą one do niego, może on żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył te urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej (art. 49 § 2 K.c.). Roszczenie to ulega przedawnieniu w terminie 10-letnim. Co zrobić, gdy urządzenia zostały wybudowane na przykład kilkadziesiąt lat temu? Otóż nie ma możliwości rozpoczęcia biegu przedawnienia roszczenia, które nie istniało. A wprowadzono je dopiero nowelizacją Kodeksu cywilnego z 3 sierpnia 2008 r., przyjmuje się więc, iż początek terminu przedawnienia należy liczyć dopiero od dnia wejścia w życie nowych przepisów. Można domagać się od przedsiębiorcy, by ten nabył własność urządzeń przesyłowych za odpowiednim wynagrodzeniem. Przedsiębiorca nie może się bronić zarzutem, iż nabył on wcześniej własność urządzeń przez zasiedzenie. Są one bowiem ruchomościami, a do zasiedzenia ruchomości konieczna jest dobra wiara przedsiębiorcy (art. 174 K.c.). Żaden przedsiębiorca przesyłowy nie posiada natomiast takich urządzeń w dobrej wierze...

Roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu

Jest to nowa instytucja, wprowadzona również nowelizacją z sierpnia 2008 r. Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, którego własność stanowią urządzenia przesyłowe, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu) – art. 305¹ K.c. Roszczenie dotyczy sytuacji, kiedy urządzenia stanowią już własność przedsiębiorcy. Nieruchomością obciążoną jest działka właściciela, uprawnionym natomiast jest przedsiębiorca przesyłowy. Treścią służebności przesyłu jest uprawnienie tegoż przedsiębiorcy do korzystanie z cudzego gruntu, na którym postawiono urządzenie (tak więc zajęcie części gruntu np. pod słup jak i np. wjeżdżanie na działkę w celu przeprowadzenia prac konserwacyjnych). Pierwszym krokiem właściciela powinno być zaproponowanie przedsiębiorcy zawarcia takiej umowy za odpowiednim wynagrodzeniem (jednorazowym lub okresowym). Jeśli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy, to wówczas właściciel może wystąpić do sądu. Sąd może wydać orzeczenie zobowiązujące przedsiębiorcę do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy za ustalonym wynagrodzeniem. Takie orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie przedsiębiorcy (art. 64 K.c.).

Oczywiście ustanowienie służebności przesyłu może być odpłatne jak i nieodpłatne. Odpłatność może polegać na uiszczeniu opłaty jednorazowej albo też opłat okresowych. Nie ma tutaj jakiegoś wyraźnego wskazania co do tego, ile przedsiębiorstwo przesyłowe powinno płacić właścicielowi. Służebność przesyłu jest instytucją, która liczy sobie w Polsce zaledwie kilka miesięcy i praktyka w tym względzie nie jest jeszcze ukształtowana. Wysokość wynagrodzenia będzie zawsze zależeć od okoliczności konkretnego wypadku, brać trzeba pod uwagę takie czynniki, jak:

1. jaka jest ilość urządzeń;
2. jaki jest ich rozmiar;
3. jak bardzo utrudniają korzystanie z nieruchomości;
4. w jakim miejscu się znajdują, czy np. przebiegają przez środek gruntu czy też jego granicą?

Ostateczne ustalenie wynagrodzenia, o ile sprawa nie trafi do sądu, będzie oczywiście zależeć od wyniku negocjacji z przedsiębiorcą. Bardzo prawdopodobne, iż w pierwszej kolejności taki przedsiębiorca zwróci się do właściciela sam o nieodpłatne ustanowienie służebności, na co oczywiście właściciele nie powinni się zgodzić, lecz zaproponować odpowiednie wynagrodzenie.

1. I CK 26/04.

2. III CZP 29/05.

Lubię To!

Oceń przydatność tekstu:

Ocena przydatności tekstu:

Oceń zrozumienie tekstu:

Ocena zrozumienia tekstu:

poleć artykuł znajomemu     wersja do druku