Sprzedaż działki z wieloma współwłaścicielami

Sprzedaż nieruchomości która ma wielu właścicieli

Niestety nie mam dobrych wiadomości w związku z zadanym przez Pana pytaniem. Bezwzględnie, aby móc sprzedać nieruchomość, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Sprawy tego rodzaju reguluje art. 199 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Pojęcia zarządu rzeczą wspólną Kodeks cywilny nie definiuje, jak też nie definiuje pojęcia zarządu, gdy posługuje się nim w innych kontekstach.

Jednakże w orzecznictwie Sądu Najwyższego ukształtował się pogląd, że „zarząd rzeczą wspólną obejmuje całokształt czynności prawnych i faktycznych dotyczących majątku wspólnego, w tym także czynności, w wyniku których następuje zbycie przedmiotu stanowiącego składnik majątku wspólnego” (z uzasadnienia uchwały SN z dnia 10 kwietnia 1991 r., sygn. akt III CZP 76/90).

Żaden notariusz niestety po sprawdzeniu treści księgi wieczystej nie sporządzi aktu notarialnego, tj. umowy kupna–sprzedaży, dla jednego czy dwóch spośród 9 współwłaścicieli. Niestety najpierw należy uregulować kwestię własności nieruchomości, a dopiero potem będzie można nieruchomość sprzedać.

Jeśli trzech współwłaścicieli nie żyje, trzeba na początek przeprowadzić postępowanie spadkowe po tych osobach, ustalając krąg spadkobierców, których przypadną udziały we współwłasności. Jeśliby takie postępowanie było prowadzone, to byłaby wzmianka w treści księgi wieczystej, że treść jest niezgodna z rzeczywistym stanem rzeczy, bo każdy sąd spadkowy zawiadamia wydział wieczystoksięgowy o zmianie właściciela.

Zniesienie własności nieruchomości

Jeśli takiej wzmianki nie ma, to trzeba niestety przeprowadzić te postępowania. W ten sposób ujawniony zostanie cały skład współwłaścicieli i wówczas albo Państwo sami się porozumiecie i sprzedacie nieruchomość, albo jeśli nie będzie tego porozumienia, będzie trzeba znieść współwłasność nieruchomości sądownie.

Wówczas będzie można się ubiegać o przyznanie na własność całej nieruchomości na rzecz wspomnianego jednego współwłaściciela czy na współwłasność dwóch z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaściciel. Po uprawomocnieniu się postanowienia będzie można także bez przeszkód zbyć nieruchomość.

Jeszcze inną możliwością, aby uregulować stan prawny tej nieruchomości, jest jej zasiedzenie. Wyjaśnię Panu, że zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego „posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

Nabycie prawa własności przez zasiedzenie

Zasiedzenie jest instytucją prowadzącą do nabycia prawa na skutek upływu czasu. Skutek zasiedzenia następuje z mocy samego prawa, orzeczenie sądu ma tylko charakter deklaratoryjny i wskutek tego dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od niego. Nabycie przez posiadacza samoistnego z upływem ostatniego dnia określonego terminu prawa własności nieruchomości, w Pana przypadku z upływem ostatniego dnia 30 lat od dnia zamiany.

Jak mówi przepis, przesłanką niezbędną do nabycia prawa własności rzeczy jest posiadanie samoistne (K. P. Sokołowski, Posiadanie samoistne a zasiedzenie nieruchomości, PiP 2010, z. 11, s. 71). Z art. 336 Kodeksu cywilnego wynika, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażając tym samym wolę wykonywania względem niej prawa własności (zob. m.in. wyrok SN z dnia 19 grudnia 2000 r., sygn. akt V CKN 164/00; postanowienie SN z dnia 28 lutego 2002 r., sygn. akt III CKN 891/00).

Jeśli zatem obecni współwłaściciela wyłącznie władają tą nieruchomością przez 30 lat, to można spróbować wystąpić do sądu z wnioskiem o zasiedzenie. Będzie to oczywiście wymagało przeprowadzenia postępowania sądowego, ale w ten sposób będzie możliwe uregulowanie sprawy własności.

Natomiast będzie możliwe dokonanie sprzedaży samych udziałów we współwłasności (kwestia tylko, czy znajdzie się kupiec zainteresowany tylko udziałem w nieruchomości), gdyż, jak stanowi art. 198 Kodeksu cywilnego, „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”.