Autor: Łukasz Obrał

Dwie możliwości prawne przeniesienia własności nieruchomości – darowizna i dożywocie

Mieszkam wraz z mamą w niedużym domku, który był własnością obojga rodziców. Ojciec zmarł w styczniu 2003 r. Po jego śmierci nie przeprowadzałyśmy żadnego postępowania. Mam jeszcze siostrę, która otrzymała przed prawie dwudziestu laty wkład na mieszkanie, ale nie ma na to pisemnych dowodów. Obecnie chciałabym, aby mama podarowała mi część domu z działką. Jak to załatwić prawnie, aby w przyszłości siostra nie rościła sobie żadnych pretensji? Chciałabym sobie po prostu zapewnić na starość dach nad głową. Jak wyglądałaby sytuacja, gdyby mama teraz zmarła, nie zrobiwszy testamentu, a co gdyby zmarła po uprzednim sporządzeniu darowizny? Jak powinnyśmy postąpić i jakie ewentualne koszty musiałabym ponieść?

Jako że nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym wchodziła w skład majątku wspólnego rodziców, to w sytuacji, w której ojciec nie pozostawił testamentu, miało miejsce dziedziczenie ustawowe, w wyniku którego spadek po Pani ojcu nabyły: matka (żona ojca), Pani i siostra, każda z Pań w 1/3 udziału.

W skład spadku po Pani ojcu wchodzi udział 1/2 w nieruchomości, co wynika z zasady równych udziałów w majątku wspólnym małżeńskim.

Obecnie są Panie: mama, Pani i siostra współwłaścicielkami nieruchomości – Pani i siostra macie po 1/6 udziału w nieruchomości, a Pani mama 2/3 udziału.

W skład spadku po Pani mamie wejdzie więc udział 2/3 w spadku, w tym taki udział w nieruchomości.

Jeżeli mama nie pozostawi testamentu, to będzie miało miejsce dziedziczenie ustawowe, w wyniku którego Pani i siostra nabędziecie spadek, każda po 1/2 udziału. W wyniku takiego spadkobrania sytuacja własnościowa nieruchomości będzie się przedstawiała następująco: Pani będzie miała 1/2 udziału (1/6 po ojcu + 1/3 po mamie) we współwłasności domu (siostra oczywiście również posiadać będzie udział 1/2).

Jeżeli mama dokona darowizny swojego udziału, jaki obecnie posiada w nieruchomości (2/3) na Pani rzecz, to wówczas, już za życia mamy, stanie się Pani współwłaścicielką nieruchomości, a Pani udział będzie wynosił 5/6 (1/6 po ojcu + 2/3 darowane przez mamę).

Taki sam udział będzie Pani miała, jeżeli mama pozostawi testament, a w testamencie tym ustanowi Panią jedyną spadkobierczynią.

Jednak, jeżeli mama pozostawi testament lub za życia przekaże Pani swoje udziały w nieruchomości w drodze darowizny, a udziały te będą wyczerpywały cały lub prawie cały majątek mamy (nie pozostawi nic innego w spadku), musi się Pani liczyć z tym, że siostra może wystąpić przeciwko Pani, po śmierci mamy, z żądaniem zapłaty zachowku.

Zgodnie z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek).

Według § 2 art. 991 K.c., jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia.

Według art. 993 Kodeksu cywilnego, przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów i poleceń, natomiast dolicza się do spadku, stosownie do przepisów poniższych, darowizny uczynione przez spadkodawcę.

Zgodnie z art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego, przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.

Z powyższych przepisów wynika, iż jeżeli Pani siostra nie otrzyma należnego jej zachowku po mamie w drodze spadkobrania (jeżeli zostanie powołana do spadku) lub w drodze zapisu lub darowizny, będzie mogła w stosunku do Pani wystąpić o zapłatę należnego jej zachowku.

Taka sytuacja będzie miała miejsce wówczas, jeżeli przekazana Pani nieruchomość (udział mamy w nieruchomości) będzie wyczerpywała cały majątek mamy (wartość spadku po mamie będzie równa 0), a siostra nie otrzymała żadnych darowizn od rodziców.

Ewentualną darowiznę, jaką mama przekaże na rzecz Pani, zaliczy się bowiem do spadku.

Pani siostra będzie mogła, w przypadku przekazania Pani udziałów w nieruchomości, żądać od Pani zachowku w wysokości odpowiadającej połowie z tego, co uzyskałaby w drodze dziedziczenia lub gdyby Pani mama nie dokonała darowizny na Pani rzecz lub 2/3 z tego, jeżeli w chwili śmierci mamy będzie trwale niezdolna do pracy.

Jako że po mamie siostra odziedziczyłaby, gdyby miało miejsce dziedziczenie ustawowe lub gdyby mama nie dokonała darowizny, 1/3 udziału w nieruchomości (1/2 z 2/3 jakie mama posiada obecnie), Pani siostra mogłaby żądać od Pani zachowku o wartości 1/6 wartości nieruchomości (połowa z tego co przypadłoby jej w drodze dziedziczenia ustawowego – 1/2 z 1/3) lub 2/9, jeżeli w chwili śmierci byłaby trwale niezdolna do pracy (2/3 z tego co przypadłoby jej w drodze dziedziczenia ustawowego – 2/3 z 1/3).

W pytaniu pisze Pani, że rodzice przekazali siostrze środki pieniężna z przeznaczeniem na wkład budowlany. Oznacza to, że dokonali oni darowizny środków pieniężnych na rzecz siostry. Jako że rodzice przekazali Pani siostrze pieniądze wspólnie, to należy uznać, że mama przekazała siostrze połowę z tej kwoty. Tę darowiznę można zaliczyć na poczet przysługującego siostrze zachowku.

Jeżeli jednak była to darowizna nieudokumentowana, może mieć Pani bardzo duże problemy z udowodnieniem, że jej w ogóle dokonano, w przypadku jeżeli siostra temu zaprzeczy. Jeżeli nie udowodni Pani w sądzie, że takiego przysporzenia majątkowego Pani mama dokonała na rzecz siostry, to może się okazać, że będzie Pani zobowiązana do zapłaty na rzecz siostry zachowku w wysokości, jaką wskazałem powyżej.

Może się Pani zabezpieczyć przed ewentualnym żądaniem siostry o zachowek po mamie, jeżeli miast umowy darowizny dojdzie do zawarcia pomiędzy Panią a mamą umowy o dożywocie.

Umowa dożywocia polega na tym, iż w zamian za przeniesienie własności nieruchomości (udziału we własności nieruchomości) nabywca zobowiązuje się zapewnić dożywotnie utrzymanie. W szczególności nabywca powinien, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym (art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego).

Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika, iż strony umowy dożywocia mogą swobodnie kształtować treść obowiązków nakładanych na nabywcę nieruchomości w związku z umową dożywocia. W umowie dożywocia strony same określają, co należy rozumieć pod pojęciem dożywotniego utrzymania. Dopiero w braku postanowień umownych wchodzą obowiązki określone w art. 908 Kodeksu cywilnego.

Przeniesienie własności (udziału we współwłasności) w drodze dożywocia jest czynnością prawną odpłatną i dlatego w przeciwieństwie do darowizny nie zaliczy się do spadku po mamie tego przeniesionego na Panią udziału. Jak bowiem wynika ze wskazanego powyżej art. 993 Kodeksu cywilnego, przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów i poleceń, natomiast dolicza się do spadku darowizny uczynione przez spadkodawcę.

Gdyby doszło do zawarcia umowy o dożywocie, wówczas stałaby się Pani współwłaścicielem nieruchomości w 5/6 udziału (1/6 po ojcu i 2/3 mamy nabyte w drodze umowy o dożywocie), a siostra nie mogłaby się ubiegać o zachowek (udziałów przekazanych w drodze umowy o dożywocie nie zaliczy się do spadku po mamie).

Siostra posiadałaby udział 1/6 w nieruchomości, jaki nabyła w spadkobraniu po ojcu.

W takiej sytuacji, chcąc stać się właścicielem nieruchomości, może Pani dokonać podziału nieruchomości, w wyniku którego wyłącznie Pani przypadnie własność nieruchomości za ewentualną spłatą na rzecz siostry odpowiadającą 1/6 wartości nieruchomości.

Umowa o dożywocie musi być zawarta w formie aktu notarialnego (ewentualna umowa darowizny również). Mama nie będzie w takim przypadku zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego w związku z odpłatnym zbyciem udziału w nieruchomości, jaki nabyła po swoim mężu, bo według przepisów obowiązujących w 2003 r. (roku śmierci ojca) zwalnia się od podatku dochodowego odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w drodze spadku.

Opłata notarialna za sporządzenie aktu dokumentującego zbycie udziału w nieruchomości w drodze umowy dożywocia będzie uzależniona od wartości tego udziału.

Maksymalna stawka wynosi od wartości:

• do 3000 zł – 100 zł;
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Należy pamiętać, że są to stawki maksymalne. Notariusz może stosować niższe stawki, a więc istnieje możliwość negocjacji. Do podanych stawek opłat należy doliczyć 22% podatku VAT.

Z przeniesieniem własności w drodze umowy o dożywocie wiąże się też obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie dożywocia wartość rynkowa nieruchomości. Podatek od umowy dożywocia wynosi 2% wartości zbywanego udziału i jest płatny za pośrednictwem notariusza (on go pobiera).

Zwalnia się od podatku umowę dożywocia, pod warunkiem że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy.

Przy zawieraniu umowy darowizny i umowy o dożywocie notariuszowi należy przedłożyć mniej więcej te same dokumenty. Przede wszystkim musi to być odpis z ksiąg wieczystych, ewentualnie wypis z ewidencji gruntów.

Dobrze byłoby przedłożyć notariuszowi stwierdzenie nabycia spadku po Pani ojcu – w chwili obecnej nie posiadając takiego orzeczenia sądu, Pani mama jak również Pani i siostra nie jesteście w stanie wykazać, że są Panie spadkobierczyniami swojego ojca, a więc mama posiada udział w nieruchomości wynoszący 2/3.

Z nabyciem spadku po ojcu wiąże się obowiązek zapłaty podatku od spadków i darowizn. Obowiązek ten powstanie (jeżeli ze względu na okoliczności sprawy nie będą Panie korzystały z ulg w zapłacie tego podatku) w terminie uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

Koszt dokonania darowizny – opłata notarialna będzie taka sama jak w przypadku umowy o dożywocie. Podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku darowizny nie pobiera się, a Pani jako zstępna swojej mamy będzie zwolniona z podatku od darowizny.

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku