Umowa dożywocia jako sposób na uniknięcie płacenia zachowku

Moja babcia, z którą mieszkałam od urodzenia, wykupiła z moją pomocą w 2008 r. mieszkanie od gminy – tanio, bo z bonifikatą za 14 500 zł. Babcia ma trzy córki, ale w testamencie to mnie uczyniła swoją spadkobierczynią. Obawiam się jednak, że po jej śmierci będę musiała się zmagać z nimi o to mieszkanie. Dodam, że jedna z córek – moja matka, porzuciła mnie i nigdy nie odnowiła kontaktów ze swoją matką ani ze mną. Druga zadeklarowała, że zrzeknie się prawa do zachowku, ale trzecia na pewno będzie się go domagać. Boję się, że nie będę w stanie finansowo temu sprostać. Jak więc można przenieść prawo własności mieszkania z babci na mnie jeszcze za jej życia i uniknąć płacenia zachowku?

Chciałabym się jeszcze dowiedzieć, jak ustalić wartość rynkową tego mieszkania, bo wiem, że od tego zależy wysokość ewentualnych opłat notarialnych. Jakiej kwoty mogę się spodziewać? Gmina ustaliła wartość tego mieszkania na 145 tys. zł.

Jeśli masz problem prawny – kliknij tutaj >>

W przypadku odziedziczenia mieszkania po babci, jak również w wypadku podarowania go Pani, spadkobierczynie ustawowe babci mogłyby żądać zachowku w wysokości połowy z tego, co odziedziczyłyby, gdyby miało miejsce dziedziczenie ustawowe lub 2/3 z tego, jeżeli w chwili śmierci babci byłyby trwale niezdolne do pracy (art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego). Każda z córek babci mogłaby żądać zachowku w wysokości 1/6 (1/2 z 1/3) wartości mieszkania (przyjmując, że mieszkanie wyczerpuje cały spadek po babci), ewentualnie 2/9 (2/3 z 1/3) wartości mieszkania, gdyby były niezdolne trwale do pracy.

W przypadku darowania Pani mieszkania przez babcię, nawet gdyby nie zostawiła ona testamentu i miałoby miejsce dziedziczenie ustawowe, to jej córki będą mogły żądać zachowku, chociażby ze względu na art. 993 K.c., stosownie do którego przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów i poleceń, natomiast dolicza się do spadku, stosownie do poniższych przepisów, darowizny uczynione przez spadkodawcę. Darowanie przez babcię mieszkania nie uchroni Pani przed zapłatą zachowku (jeżeli córki babci go zażądają).

Babcia mogłaby wydziedziczyć swoje córki, czyli pozbawić je prawa do zachowku, ale jest to uzależnione od spełnienia ustawowych przesłanek wydziedziczenia.

Stosownie do art. 1008 K.c. spadkodawca może w testamencie pozbawić zstępnych, małżonka i rodziców zachowku (wydziedziczenie), jeżeli uprawniony do zachowku:

wbrew woli spadkodawcy postępuje uporczywie w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego,
dopuścił się względem spadkodawcy albo jednej z najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci,
uporczywie nie dopełnia względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych.

Według art. 1009 K.c. przyczyna wydziedziczenia uprawnionego do zachowku powinna wynikać z treści testamentu. Ale uwaga – zgodnie z art. 1010 § 1 K.c. spadkodawca nie może wydziedziczyć uprawnionego do zachowku, jeżeli mu przebaczył. Wydaje się więc, że w przypadku Pani matki zaistniały podstawy wydziedziczenia – pkt 1 i 3 art. 1008 K.c.

Może Pani jednak uniknąć również obowiązku zapłaty zachowku w sytuacji, w której pomiędzy Panią a babcią zostanie zawarta umowa dożywocia.

Według art. 908 § 1 K.c., jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Stosownie do art. 908 § 2 K.c., jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

Jak więc wynika z przepisów w zamian za przeniesienie na Pani rzecz własności nieruchomości (mieszkania) zobowiąże się Pani do opieki nad babcią, dostarczania jej środków utrzymania, mieszkania itp.

Umowa dożywocia nie jest bezpłatnym przysporzeniem (darowizną) i dlatego, jeżeli zostanie zawarta, spadkobierczynie babci nie będą mogły żądać zachowku od wartości mieszkania zbytego na Pani rzecz tą umową (tak jakby to miało miejsce w przypadku darowizny czy dziedziczenia testamentowego).

Zawarcie umowy dożywocia wydaje się najlepszym sposobem na uniknięcie zapłaty zachowku po śmierci babci.

W przypadku zbycia na Pani rzecz mieszkania umową dożywocia babcia nie będzie również zobowiązana do zwrotu bonifikaty (art. 68 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Co do drugiej części Pani pytania, a więc ewentualnych kosztów przy tym – wydaje się – najlepszym dla Pani wariancie, zacznijmy od tego, że jako wartość mieszkania, jaką powinny Panie podać w akcie notarialnym, podać należy jego wartość rynkową. Kwotą wyjściową będzie wartość mieszkania wyliczona przez gminę – zapewne wyceny dokonał rzeczoznawca. Mieszkanie zostało wykupione w 2008 r., a więc niedawno. Wartość tego mieszkania nie zmieniła się zapewne znacznie.

W celu ustalenia rzeczywistej wartości mieszkania może Pani poszukać w internecie ogłoszeń sprzedaży mieszkań w okolicy, w której babcia ma mieszkanie, lub zapytać w biurze nieruchomości. Nie ma potrzeby zatrudniania rzeczoznawcy do kolejnej wyceny.

Jako że babcia zbędzie mieszkanie, które nabyła w 2008 r., może więc skorzystać z ulgi meldunkowej w zapłacie podatku dochodowego. Wynika to z tego, że skoro nabyła mieszkanie w 2008 r., to do zbycia tego lokalu będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu z 2008 r. (obecnie przepisy tej ustawy już ulgi tej nie przewidują).

Opłata notarialna od umowy o dożywocie będzie uzależniona od wartości mieszkania. Maksymalna stawka wynosi od wartości:

do 3000 zł – 100 zł,
powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, nie więcej niż 7500 zł.

Powyższe stawki to stawki maksymalne – można negocjować z notariuszem wysokość opłat. Do opłaty notarialnej będzie doliczony podatek 22% VAT.

Pani, jako nabywca nieruchomości, będzie zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Będzie on obliczany od wartości nieruchomości. Podatek od umowy dożywocia wynosi 2%, pobiera go notariusz.

Podatek dochodowy będzie naliczany, ponieważ umowa dożywocia jest zaliczana do umów odpłatnych (umowa darowizny jest umową nieodpłatną), gdzie występuje ekwiwalentność świadczenia. W zamian za nieruchomość nabywca utrzymuje dożywotnio zbywcę. Umowa dożywocia jest odpłatnym zbyciem nieruchomości. Jeżeli umowa dożywocia zostanie zawarta przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie mieszkania (a więc przed końcem 2013 r.), to wówczas po stronie babci pojawi się obowiązek podatkowy od odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jednak babcia będzie mogła skorzystać z ulgi meldunkowej. Nie będzie musiała płacić podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli była w zbytym mieszkaniu zameldowana na pobyt stały co najmniej przez okres 12 miesięcy przed datą zbycia tego mieszkania.

Aby skorzystać z tej ulgi, należy w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości (dnia zawarcia umowy o dożywocie) złożyć oświadczenie, że spełnia się warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Do oświadczenia najlepiej dołączyć zaświadczenie o zameldowaniu. Proszę pamiętać o tym 14-dniowym terminie, bo jeżeli babcia tego nie dopełni, wówczas będzie musiała zapłacić podatek dochodowy od odpłatnego zbycia nieruchomości.

Całkowity koszt umowy (opłata notarialna, podatki) to mniej więcej – 1647 zł opłat notarialnych (1350 zł opłata notarialna + 22% VAT) i 2900 zł podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jeśli nadal masz problem prawny – kliknij tutaj >>

Drukuj

Tekst wydrukowany z serwisu www.ePorady24.pl