Jeżeli nie znajdziesz odpowiedzi na swoje pytanie – zapytaj naszego prawnika

Przeczytaj opinie klientów, którzy już skorzystali z naszej pomocy (otworzy się nowe okno) ››

Opublikowane: 31.12.2009

Autor: Ewa Szczepanik-Kurowska

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Artykuł omawia zagadnienia dotyczące zmiany sposobu użytkowania obiektów budowlanych.

 

Jeśli masz problem prawny – kliknij tutaj >>

 

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w głównej mierze zależna jest od ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym działalności wpłynie na zmianę warunków stawianych obiektowi w związku z nową formą użytkowania.

 

Kwestię tę regulują art. 5 i 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (w skrócie P.b.). Zgodnie z brzmieniem art. 71 ust. 1 P.b. przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki:

 

1. bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego bądź pracy,
2. zdrowotne,
3. higieniczno-sanitarne,
4. ochrony środowiska, bądź
5. wielkość lub układ obciążeń.

 

Dodatkowo, dokonując oceny dopuszczalności zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, należy uwzględnić wymagania z art. 5 P.b. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 czerwca 2001 r., II SA/Kr 1430/98).

 

W myśl art. 5 Prawa budowlanego obiekt budowlany powinien spełniać podstawowe wymagania dotyczące:

 

1. bezpieczeństwa konstrukcji,
2. bezpieczeństwa pożarowego,
3. bezpieczeństwa użytkowania,
4. odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska,
5. ochrony przed hałasem i drganiami,
6. oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród;
7. odpowiedniej charakterystyki energetycznej budynku oraz racjonalizacji użytkowania energii.

 

Warunki użytkowe powinny być zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz, odpowiednio do potrzeb, w energię cieplną i paliwa, a także w zakresie usuwania ścieków i wody opadowej.

 

Artykuł 5 P.b. w dalszej części stawia wymóg zapewnienia:

 

1. możliwości utrzymania właściwego stanu technicznego;
2. niezbędnych warunków do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich;
3. warunków bezpieczeństwa i higieny pracy;
4. ochrony ludności, zgodnie z wymaganiami obrony cywilnej;
5. ochrony obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską;
6. odpowiedniego usytuowanie na działce budowlanej;
7. poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

 

Przykładem zmiany sposobu użytkowania obiektu może być przeróbka jednej kondygnacji w budynku mieszkalnym w celu ulokowania tam np. gabinetów lekarskich.

 

Chcąc zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego, należy zamiar ten zgłosić właściwemu organowi. W zgłoszeniu określony powinien być dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego.

 

Do zgłoszenia należy dołączyć:

 

1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
2. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
3. oświadczenie o posiadanym tytule prawnym do nieruchomości;
4. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
5. ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
6. w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

 

Jeżeli zmiana sposobu użytkowania dotyczy jedynie zmiany rodzaju prowadzonej w obiekcie działalności gospodarczej, zgłoszenie właściwemu organowi jest konieczne tylko wówczas, gdy wiąże się ze zmianą warunków bezpieczeństwa przeciwpożarowego, powodziowego lub pracy, warunków zdrowotnych, sanitarno-higienicznych lub ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń. W przeciwnym wypadku nie trzeba dokonywać zgłoszenia.

 

Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

 

Organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

 

1. wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
2. narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
3. może spowodować niedopuszczalne:
   • zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
   • pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
   • pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
   • wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

 

W sytuacji gdy zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę.

 

W przypadku zaś, kiedy przewidywane roboty budowlane nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia, zastosowanie mają przepisy art. 30 ust. 2-4 P.b.

 

Samowolna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, bez wcześniejszego zgłoszenia właściwemu organowi skutkuje koniecznością przeprowadzenia postępowania legalizacyjnego i nałożeniem opłaty legalizacyjnej, co szczegółowo reguluje art. 71a P.b.

 

Zgodnie ze wspomnianym przepisem, w razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego bez wymaganego zgłoszenia, właściwy organ, w drodze postanowienia wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części i nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, które konieczne są do zmiany sposobu użytkowania.

 

Po upływie terminu lub na wniosek zobowiązanego, właściwy organ sprawdza wykonanie wyżej wymienionych obowiązków i w przypadku stwierdzenia ich wykonania, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej.

 

W przypadku niewykonania w terminie wspomnianych obowiązków, albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia sprzeciwu organu – właściwy organ, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

 

Warto zwrócić uwagę, iż samowolne dokonanie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, a więc bez wymaganego zgłoszenia lub pomimo wniesionego przez organ sprzeciwu, jest zagrożone karą grzywny (art. 93 pkt 9b P.b.).

 

Jeśli nadal masz problem prawny – kliknij tutaj >>