Jeżeli nie znajdziesz odpowiedzi na swoje pytanie – zapytaj naszego prawnika

Przeczytaj opinie klientów, którzy już skorzystali z naszej pomocy (otworzy się nowe okno) ››

Opublikowane: 11.12.2009

Autor: Ewa Szczepanik-Kurowska

Usytuowanie budynku na działce

Artykuł omawia szczegółowe uregulowania dotyczące możliwości usytuowania budynku na działce budowlanej.

 

Jeśli masz problem prawny – kliknij tutaj >>

 

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając m.in. odpowiednie usytuowanie na działce.

 

Usytuowanie budynków na działce reguluje przede wszystkim rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (w skrócie „rozporządzenie”).

 

Zasadniczo inwestor może dowolnie sytuować budynki na działce, o ile zachowa odpowiednie odległości m.in. od granicy z sąsiednimi działkami budowlanymi oraz od drogi publicznej.

 

W myśl § 12 rozporządzenia odległość zabudowy od granicy działki budowlanej powinna wynosić co najmniej:

 

1. 4 m – gdy ściana budynku od strony granicy posiada okna,
2. 3 m – w przypadku ściany bez okien.

 

Okapy, gzymsy, balkony, daszki nad wejściem, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie lub rampy nie mogą znajdować się w odległości mniejszej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką, a okna w dachu lub w połaci dachowej muszą być oddalone od granicy sąsiedniej działki o min. 4 m.

 

Od opisanej wyżej zasady sytuowania budynków na działce ustawodawca przewiduje kilka wyjątków. Istnieje bowiem możliwość usytuowania budynku bezpośrednio przy granicy lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m, jeżeli:

 

1. wynikać to będzie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku z ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a przylegająca ściana nie będzie posiadała otworów drzwiowych lub okiennych;
   
   bądź w przypadku zabudowy jednorodzinnej: 

 

2. działka ma szerokość mniejszą niż 16 m; lub
3. budynek jednorodzinny przylegał będzie całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku już istniejącego na sąsiedniej działce lub tam projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej.

 

Rozbudowa budynku

 

Dopuszczalna jest rozbudowa budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż 3 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary. W przypadku nadbudowy tak usytuowanego budynku możliwa jest ona o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych.

 

Budynki gospodarcze

 

Możliwość sytuowania budynków gospodarczych również ograniczona jest przez obowiązek zachowania odpowiedniej odległości od granicy z działką sąsiednią. Podstawowa zasada sytuowania jest taka sama jak w przypadku budynków mieszkalnych, tj. należy zachować 3 m odległości od granicy, jeżeli ściana nie ma okien ani drzwi i 4 m, gdy posiada wymienione otwory.

 

Jednakże w przypadku budynków gospodarczych o małej kubaturze możliwe jest usytuowanie ich w mniejszej odległości.

 

Otóż budynek gospodarczy lub garaż o długości mniejszej niż 5,5 m, a wysokości mniejszej niż 3 m można wybudować bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m. Ściana od strony granicy nie może mieć okien ani drzwi.

 

Dodatkowo ustawodawca przewiduje obostrzenie, wprowadzając zakaz sytuowania budynków gospodarczych i inwentarskich, z otworami okiennymi lub drzwiowymi od strony granicy, w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej (lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę).

 

Podziemne części budynku

 

Sytuowanie podziemnych części budynku, a także budowli spełniającej funkcje użytkowe budynku – znajdujących się całkowicie poniżej poziomu terenu – następuje dowolnie. 

 

Oświetlenie pomieszczeń

 

Sytuując budynek z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi, należy zapewnić odpowiednie naturalne oświetlenie pomieszczeń (§ 13 rozporządzenia). Uznaje się, iż odpowiednie naturalne oświetlenie jest zapewnione, jeżeli:

 

1. między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:
   1. wysokość przesłaniania (wysokość tę mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części) – dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,
   2. 35 m – dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m.
      
      Odległości powyższe mogą być zmniejszone nie więcej niż o połowę w zabudowie śródmiejskiej.

    

2. zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i 60 rozporządzenia.

 

Zgodnie z § 57 pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi powinno mieć zapewnione oświetlenie dzienne, dostosowane do jego przeznaczenia, kształtu i wielkości. Stosunek powierzchni okien, liczonej w świetle ościeżnic, do powierzchni podłogi powinien wynosić co najmniej 1:8, natomiast w innym pomieszczeniu, w którym oświetlenie dzienne jest wymagane ze względów na przeznaczenie – co najmniej 1:12.

Z kolei § 60 wprowadza szczegółowe wymogi odnośnie nasłonecznienia pomieszczeń przeznaczonych do zbiorowego przebywania dzieci w żłobku, przedszkolu i szkole, z wyjątkiem pracowni chemicznej, fizycznej i plastycznej. Pomieszczenia takie powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia co najmniej 3 godziny w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach 8-16.

 

Natomiast pokoje mieszkalne w godzinach 7-17. W mieszkaniu wielopokojowym dopuszcza się ograniczenie tego wymagania co najmniej do jednego pokoju, przy czym w zabudowie śródmiejskiej uzupełniającej dopuszcza się ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia.

 

Dopuszcza się sytuowanie obiektu przesłaniającego w odległości nie mniejszej niż 10 m od okna pomieszczenia przesłanianego, takiego jak maszt, komin, wieża lub inny obiekt budowlany, bez ograniczenia jego wysokości, lecz o szerokości przesłaniającej nie większej niż 3 m, mierząc ją równolegle do płaszczyzny okna.

 

 

Odległość od drogi publicznej

 

Usytuowanie budynku względem drogi publicznej określa art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. W myśl tego przepisu odległość budynku od drogi publicznej zależna jest od rodzaju drogi i wynosi w przypadku:

 

1. autostrady:
   • w terenie zabudowy 30 m,
   • poza terenem zabudowy 50 m;
2. drogi ekspresowej:
   • w terenie zabudowy 20 m,
   • poza terenem zabudowy 40 m;
3. drogi krajowej:
   • w terenie zabudowy 10 m,
   • poza terenem zabudowy 25 m;
4. drogi wojewódzkiej, powiatowej:
   • w terenie zabudowy 8 m,
   • poza terenem zabudowy 20 m;
5. drogi gminnej:
   • w terenie zabudowy 6 m,
   • poza terenem 15 m.

 

Warto jednak podkreślić, że w szczególnie uzasadnionych przypadkach usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze wojewódzkiej, powiatowej, gminnej może nastąpić w odległości mniejszej, ale wyłącznie za zgodą zarządcy drogi.

 

Na koniec nadmienić jeszcze należy, iż usytuowanie budynków nie może naruszać przepisów przeciwpożarowych.

 

Jeśli nadal masz problem prawny – kliknij tutaj >>