Autor: Łukasz Poczyński

Dom-bliźniak i działka – zniesienie współwłasności budynku i działki

W najbliższym czasie chcę kupić nieruchomość, a dokładnie połowę bliźniaka. Tutejszy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje budowę jednego budynku na działce nie mniejszej niż 800 m kw . Deweloper sprzedający nieruchomość zastosował się do planu, budując jeden budynek z dwoma lokalami mieszkalnymi. Obecnie nieruchomość jest gotowa do sprzedaży. Posiada zgodę na użytkowanie oraz zaświadczenie o samodzielności lokalu. W dniu podpisania umowy (dołączam jej kopię) planowane jest zniesienie współwłasności dotyczącej budynku. Problemem pozostanie jednak działka. Będzie ona stanowiła współwłasność właścicieli obu lokali w równych tj. 50-procentowych udziałach. W księdze wieczystej, jaka zostanie założona osobno na działkę, będzie określony sposób jej użytkowania w częściach przynależnych do każdego z bliźniaków. Problematyczna jednak okazuje się sprawa podziału działek na równe części. Wynika ona z usytuowania budynku i powoduje, iż jedna z przynależnych części jest o kilkanaście metrów kwadratowych mniejsza. Czy zatem mam szansę w przyszłości na zniesienie współwłasności, nawet jeśli będzie to sprzeczne z MPZP (budynek będzie zasiedlony), oraz czy możliwe będzie dokonanie takiej operacji w sytuacji, kiedy stan faktyczny podziału gruntu nie odpowiada udziałowi procentowemu obu właścicieli?

Na wstępie pragnę przytoczyć treść art. 211 Kodeksu cywilnego (K.c.), zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Z listu i załączonej umowy wynika, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z tzw. podziałem poziomym nieruchomości.

Podział ten polega na wyodrębnieniu w budynku samodzielnych lokali i określeniu ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jak zauważył Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 03.10.2000 r. I CKN 940/00 – „w przypadku powołania odrębnej własności lokalu, pojętej w sensie jurydycznym, powstaje nowy przedmiot własności w postaci lokalu, traktowany tak jak nieruchomość. Odrębność własności lokalu polega na tym, że każdy właściciel może dysponować swą własnością bez względu na innych właścicieli lokali. Lokal taki może być odrębnie obciążony i prawo odrębnej własności lokalu wraz z »przynależnym do niego udziałem w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 1 ustawy z 1994 r. o własności lokali)« podlega ujawnieniu w księgach wieczystych (księdze wieczystej nieruchomości lokalowej i odrębnej księdze wieczystej nieruchomości, w której własność lokalu została wyodrębniona)”.

Podział nieruchomości przez wyodrębnianie samodzielnych lokali w zabudowanej nieruchomości może nastąpić w drodze aktu notarialnego lub orzeczenia sądu. W wyniku tak dokonywanego podziału nie jest dzielona działka pod budynkiem, która pozostaje współwłasnością, natomiast dzielony jest tylko sam budynek. Pozostałe niewyodrębnione części np. strych, piwnica, klatka schodowa, tak jak i działka, stanowią współwłasność wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających powierzchni ich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi w stosunku do powierzchni całego budynku. Jest to tzw. współwłasność przymusowa – mówi o niej art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej u.w.l.).

Zgodnie z tym artykułem, „w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.

Z powyższego przepisu jasno wynika, że nie może Pan znieść współwłasności gruntu, na którym stoi budynek, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Na gruncie przytoczonego przepisu Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 14.07.2006 r. III CZP 53/06 stanął na stanowisku, że nie wyłącza on dopuszczalności zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej, jeżeli możliwy jest fizyczny podział budynku, w którym tę własność ustanowiono. Sąd Najwyższy podkreślił, że o możliwości wygaśnięcia odrębnej własności lokali można pośrednio wnioskować już z zawartego w treści art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. zwrotu „dopóki trwa”.

Przyznając współwłaścicielom w art. 210 Kodeksu cywilnego (K.c.) uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności, ustawodawca – podkreślił Sąd Najwyższy – w art. 211 K.c. wyłączył żądanie zniesienia współwłasności przez podział, jeżeli byłby on sprzeczny z przepisami ustawy. Takim właśnie przepisem jest art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l., stanowiący, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóty, dopóki trwa odrębna własność lokali. Zwrot „dopóki trwa odrębna własność lokali” prowadzi do wniosku, że zawarty w tym przepisie zakaz dotyczy zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, nie zaś zniesienia odrębnej własności lokali, stanowiącej przeszkodę do zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej. Wykładnia językowa art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. – stwierdził dalej Sąd Najwyższy – wskazuje na racjonalne działanie ustawodawcy, zapewniające realizację uzasadnionych interesów współwłaścicieli, brak bowiem przekonywających argumentów, przemawiających za przypisaniem mu intencji pozbawienia właściciela lokalu możliwości zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, kiedy możliwy jest podział budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokali i utrzymywanie współwłasności, będącej często zarzewiem konfliktów.

W konsekwencji należy przyjąć, że ustanowiony w art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej w czasie istnienia odrębnej własności lokali dotyczy takich stanów faktycznych, w których ustanowiono odrębną własność lokali w dużych budynkach, których podział, prowadzący do całkowitego wyjścia ze współwłasności, jest nierealny. W wypadku natomiast dwu odrębnych lokali w budynku, który można podzielić, aktualne staje się także zniesienie odrębnej własności lokali przez sąd, aby umożliwić – przy spełnieniu przesłanek przewidzianych w art. 210 K.c. – orzeczenie podziału fizycznego nieruchomości wspólnej.

Konkludując, Sąd Najwyższy stwierdził, że art. 3 ust. 1 zdanie drugie K.c. nie stanowi zakazu znoszenia odrębnej własności lokali. Zakazu takiego nie zawierają także inne przepisy ustawy o własności lokali, ani Kodeksu cywilnego, nie wyłączając tym samym zniesienia odrębnej własności lokali w drodze orzeczenia sądu. Skoro nie ulega wątpliwości, że odrębną własność lokali można znieść w drodze umowy, to w poszukiwaniu podstawy materialnoprawnej do zniesienia jej przez sąd należy odwołać się do zasady, w myśl której, jeżeli istnieje możliwość regulacji danego stosunku prawnego w drodze umowy, to w razie niezgodności między stronami wchodzi w rachubę orzeczenie sądowe, przyjąć należy dopuszczalność sądowego zniesienia odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej. Za wykładnią przyjmującą dopuszczalność zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w sytuacji, w której możliwy jest fizyczny podział budynku i całkowite wyjście ze współwłasności, oprócz argumentów natury jurydycznej, przemawiają też względy praktyczne, wyrażające się w celowości zarówno z punktu widzenia słusznych interesów współwłaścicieli, jak i interesu społeczno-gospodarczego. Umacnia się bowiem w ten sposób sytuacja prawna każdego dotychczasowego właściciela lokalu, który przy spełnieniu przesłanek określonych w art. 210 K.c. stanie się właścicielem odrębnej nieruchomości, dla której zostanie założona oddzielna księga wieczysta.

Pogląd powyższy podzielił także Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 07.05.2008 r., II CSK 664/07, uznając, iż „artykuł 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie wyłącza dopuszczalności zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej, jeżeli możliwy jest fizyczny podział budynku, w którym tę własność ustanowiono”.

Reasumując, jeśli w przedmiotowej sprawie możliwy jest podział budynku, w którym ustanowiono odrębność lokali, wówczas możliwy będzie też podział nieruchomości wspólnej, na której się ten budynek znajduje. W ten sposób powstaną dwie odrębne nieruchomości, z których każda będzie miała własny grunt.

„Techniczny, »pionowy«, podział budynku wraz z gruntem tym różni się od ustanowienia odrębnej własności lokali, że całkowicie znosi współwłasność nieruchomości zarówno co do działki gruntu, na której wybudowany został dom mieszkalny, jak i co do reszty gruntu i wszelkich części domu oraz innych urządzeń, które przy ustanowieniu odrębnej własności lokali pozostają nadal współwłasnością. Jeżeli zniesienie współwłasności budynkowo-mieszkaniowej może nastąpić przez podział fizyczny z utrzymaniem dotychczasowego stanu użytkowania poszczególnych współwłaścicieli, to społeczno-gospodarcze przeznaczenie takiej własności, zapewniającej współwłaścicielom odrębne mieszkania, nakazuje dać pierwszeństwo temu podziałowi – jeżeli wszyscy zainteresowani tego pragną – i to nawet w tym wypadku, gdyby przewidywane koszty odpowiedniej adaptacji przekroczyły nieco kryteria ekonomicznej opłacalności takiego podziału” (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z 26.10.1976 r. III CRN 227/76).

Na temat, jak ma wyglądać w praktyce taki podział, wypowiadał się wielokrotnie Sąd Najwyższy. W postanowieniu z dnia 12.10.2000 r.(IV CKN 1525/00) stwierdził: „podział budynku według płaszczyzn pionowych wraz z gruntem jest dopuszczalny, jeżeli w wyniku tego powstają odrębne budynki. W tym wypadku linia podziału musi przebiegać według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, przy czym może to być ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu. O odrębności powstałych z podziału budynków mówić można wówczas, jeżeli tworzą one zamkniętą w sobie funkcjonalną całość lub gdy uzasadnione interesy właścicieli w tym zakresie gwarantuje ustanowienie odpowiednich służebności”.

Z kolei w postanowieniu z dnia 20.01.2000 r. I CKN 355/98 Sąd Najwyższy stwierdził, iż przy zniesieniu współwłasności nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, budynek mieszkalny wraz z działką może być podzielony pionowo, jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę dzielącą budynek na regularne i samodzielne części. Linia podziału budynku nie może odbiegać od linii podziału działki. Zgodnie bowiem z zasadą superficies solo cedit budynki trwale z gruntem związane oraz ich części są częściami składowymi gruntu.

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 12.11.1976 r. (III CRN 243/76), „w świetle ukształtowanego orzecznictwa budynek może być podzielony – wraz z działką – pionowo, jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę, dzielącą budynek na regularne i samodzielne części”.

Nie jest natomiast możliwy podział samego budynku; budynek może być podzielony tylko razem z działką i według linii pionowej, jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę dzielącą budynek na regularne i samodzielne części; nie może być natomiast podzielony, jeżeli linia podziału przebiega przez znajdujące się w budynku pomieszczenia lub dzieli budynek na części nieregularne (postanowienie SN z 28.09.1978 r. III CRN 173/78 oraz postanowienie z 09.01.1985 r. III CRN 328/84). Pojęcie „ściany dzielącej budynek” bliżej wyjaśnił Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 05.01.1970 r. I CR 5/71, z którego wynika, że chodzi tu o płaszczyznę pionową (ścianę) już istniejącą bądź możliwą do wykonania. Przy ocenie możliwości wykonania ściany w budynku istotne jest to, czy w wyniku wykonania ściany powstaną samodzielne części budynku. Takimi częściami są nie tylko te, które powstają jako zamknięte w sobie funkcjonalne całości, ale także te, w których uzasadnione interesy właścicieli znajdują gwarancje w drodze ustanowienia odpowiednich służebności. Nie mogą być natomiast uznane za samodzielne te części budynku, które w razie wzniesienia ściany wymagałyby, chociażby w jednej jego części, daleko idących przeróbek, których koszt wykonania byłby niecelowy z punktu widzenia gospodarczego. W takim wypadku zachodzi niedopuszczalność podziału budynku wraz z gruntem.

Zgodnie z zacytowanym przeze mnie na wstępie art. 211 K.c., podział fizyczny nie może być dokonany m.in. w sytuacji, gdy podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy.

Podział jest sprzeczny z przepisami ustawy wtedy, gdy wynika z nich wyraźny zakaz podziału. Może on wynikać np. z ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ według art. 6 tej ustawy „ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości”.

Jeżeli dopuszczalność podziału jest uzależniona od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości, podlegającej przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami, w trybie umownym może nastąpić pod warunkiem zgodności z ustaleniami wspomnianego planu i na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, zatwierdzającej projekt podziału. W razie braku planu miejscowego, jeżeli gmina nie ogłosiła o przystąpieniu do sporządzenia tego planu – zasady podziału nieruchomości ustala się w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Art. 95 pkt 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) stanowi, że niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podział nieruchomości może nastąpić w celu:

1. zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli wskazanych we wspólnym wniosku budynków, wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków,
2. wydzielenia działki gruntu znajdującej się pod budynkiem, niezbędnej dla prawidłowego korzystania z niego, jeżeli budynek ten został wzniesiony w dobrej wierze przez samoistnego posiadacza.

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje w trybie sądowym, to o podziale orzeka sąd. Decyzja administracyjna jest wtedy zbędna, a gdy dopuszczalność podziału jest uzależniona od ustaleń planu, sąd zasięga w tej sprawie opinii wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, która nie ma dla sądu mocy wiążącej. Jednakże nierespektowanie przez sąd opinii mogłoby w zasadzie mieć miejsce w zupełnie wyjątkowym wypadku, z ważnych przyczyn (art. 96 ust. 2 u.g.n.).

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku