Dociągnięcie do nieruchomości wody i kanalizacji a współwłasność

Jak wykonać przyłącze wody i kanalizacji bez zgody współwłaścicieli budynku?

Jak wynika z pytania, w Pańskiej sytuacji mamy do czynienia z tzw. małą wspólnotą mieszkaniową, gdzie liczba wyodrębnionych lokali jest mniejsza niż siedem lub lokale w budynku nie stanowią odrębnej własności lokalowej.

Kwestia uzyskania zgody współwłaścicieli na wykonanie przyłączy mediów na działce jest sprawą związaną z zarządem wspólną nieruchomością. W przypadku kiedy współwłaściciele nie są w stanie dojść do porozumienia w sprawie wspólnej rzeczy (np. współwłaściciele nie zgadzają się na wykonanie przyłączy), pozostaje tylko skierować sprawę do sądu o wydanie odpowiedniego rozstrzygnięcia.

Jak wskazuje art. 199 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.), „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Natomiast zgodnie z art. 201 K.c. „do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”.

Jakie czynności są czynnościami zwykłego zarządu?

Żaden przepis prawa nie wskazuje, jakie czynności są czynnościami zwykłego zarządu, a jakie tymi, które przekraczają zarząd rzeczą wspólną. W doktrynie prawa cywilnego przyjmuje się, że przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym.

Wykonanie przyłączy do sieci może być uznane za czynność zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Przeprowadzenie instalacji wodno-kanalizacyjnej wiąże się z normalną eksploatacją wspólnej nieruchomości. Jak wynika z pytania, przysługuje Panu 20/471 udziału we wspólnej nieruchomości gruntowej i 1/9 w budynku mieszkalnego. Nie może Pan zatem dokonać czynności zwykłego zarządu (wykonania przyłączy) bez zgody co najmniej większości współwłaścicieli.

W uchwale z dnia 19.04.2002 r., sygn. akt III CZP 18/02, Sąd Najwyższy uznał, że instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności może mieścić się w granicach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy wszystkim współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29.08.2006 r., sygn. akt VII SA/Wa 750/06, stwierdzono, że rozporządzenie przez skarżącego nieruchomością na cele budowlane nie przekroczyło czynności zwykłego zarządu, bowiem nie doprowadziło do uszczuplenia majątku wspólnego, a tylko wówczas można by o takim przekroczeniu mówić.

Wniosek o sądowe upoważnienie do wykonania przyłączy mediów

Dlatego też powinien Pan wystąpić do sądu z wnioskiem o sądowe upoważnienie do wykonania przyłączy mediów – stosownie do art. 201 K.c.

Nie bez znaczenia jest również przepis art. 206 K.c.: „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych”.

We wniosku należy wskazać, że doprowadzenie mediów do lokalu mieszkalnego jest niezbędne, ponieważ jest on pozbawiony instalacji wodno-kanalizacyjnej. Wskazać należy także, że istniejące przyłącza są tak wykonane, że nie ma możliwości podłączenia się do nich.

Może Pan również wskazać, że po wykonaniu przyłącza przywróci Pan stan poprzedni nieruchomości, a wykonanie tego przyłącza nie spowoduje zmniejszenia się wartości nieruchomości, uszczuplenia majątku wspólnego, a także nie zagrozi w niczym interesom pozostałych współwłaścicieli. Może Pan poruszyć kwestię kosztów – np. podnosząc, że chce ponieść je Pan sam.

Postępowanie w sprawie odbywa się w trybie postępowania nieprocesowego. Opłata sądowa od takiego wniosku jest stała i wynosi 100 zł.

Oczywiście w sprawie należy liczyć się możliwością, że sąd uzna, iż wykonanie przyłączy w okolicznościach tej sprawy jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną i z tego powodu oddali Pański wniosek. Jak już wspomniałem, żaden z przepisów prawa nie wskazuje, jakie czynności mogą zostać uznane za czynności zwykłego zarządu, a jakie za przekraczające zwykły zarząd. Sąd ustala to, biorąc pod uwagę okoliczności danej sprawy.