Darowizna z zastrzeżeniem pierwokupu

Klauzula o umownym prawie pierwokupu

Istotna z punktu widzenia zabezpieczenia Państwa interesu jest treść art. 596 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.), zgodnie z którym „jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału”.

„Klauzula o umownym prawie pierwokupu może się znaleźć w umowie sprzedaży, zamiany, darowizny, czy też w umowie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Skoro zasada swobody umów nie stanowi bariery dla tego rodzaju zastrzeżeń umownych, można zasadnie przyjąć, że klauzula umowna o jakiej mowa mieści się w grupie umów zobowiązujących do przeniesienia prawa własności. Z zasady swobody umów można również wnosić o dopuszczalności zastrzeżenia umownego prawa pierwokupu w umowie najmu i dzierżawy” (J. Ciszewski Jerzy, Charakter prawny i zakres stosowania prawa pierwokupu).

Prawo pierwokupu darowanej nieruchomości

Innymi słowy w akcie darowizny nieruchomości może znaleźć się postanowienie, na podstawie którego będzie Państwu przysługiwało prawo pierwokupu darowanej nieruchomości.

Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie.

Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy.

Wskazać należy na skutki, gdyby zobowiązani z tytułu prawa pierwokupu nie powiadomili Państwa o sprzedaży nieruchomości, wówczas zastosowanie będzie miał przepis art. 599 K.c., zgodnie z którym:

„Art. 599. § 1. Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę.

§ 2. Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna”.

Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jednakże postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne. Jeżeli umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią przewiduje świadczenia dodatkowe, których uprawniony do pierwokupu nie mógłby spełnić, może on swe prawo wykonać uiszczając wartość tych świadczeń. Jednakże gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy, takie świadczenie dodatkowe uważa się za nie zastrzeżone.

Jeżeli według umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią cena ma być zapłacona w terminie późniejszym, uprawniony do pierwokupu może z tego terminu skorzystać tylko wtedy, gdy zabezpieczy zapłatę ceny. Przepisu tego nie stosuje się, gdy uprawnionym jest państwowa jednostka organizacyjna.

Nieskorzystanie z prawa pierwokupu

Co istotne prawo pierwokupu jest niezbywalne. Jest ono niepodzielne, chyba że przepisy szczególne zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie wykonywają prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości.

Zasadnym jest także wpisanie prawa pierwokupu do księgi wieczystej. „Wpis prawa pierwokupu do księgi wieczystej daje możliwość jego wykonania względem każdej osoby, która stanie się właścicielem nieruchomości, a następnie zawrze z inną osobą umowę sprzedaży. Wpis nie umożliwia zatem wykonania prawa pierwokupu względem nabywcy nieruchomości jedynie ze względu na to, iż nabył on ją od zobowiązanego z tytułu tego prawa. [...] Prawo pierwokupu jest wprawdzie skuteczne względem następców prawnych zobowiązanego, ale tylko tych, którzy swoje następstwo wywodzą z czynności prawnej. Dlatego też prawo to nie będzie skuteczne względem osoby nabywającej własność nieruchomości np. w wyniku zasiedzenia, nacjonalizacji, uwłaszczenia, wywłaszczenia” (J. Górecki, Wpis umownego prawa pierwokupu do księgi wieczystej i jego wpływ na ochronę tego prawa).

Możliwość odwołania darowizny

Wskazać nadto należy na możliwość odwołania darowizny. Zgodnie z art. 898 K.c.:

„Art. 898. § 1. Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

§ 2. Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z bezpodstawnie wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu”.

Zgodnie z wyrokiem Sadu Najwyższego z dnia 16 maja 2007 r., sygn. akt III CSK 74/2004, „nie ma ogólnej reguły pozwalającej na uznanie zachowania obdarowanego wobec darczyńcy za rażącą niewdzięczność uzasadniającą odwołanie darowizny”. Darowiznę można odwołać wtedy, gdy obdarowany dopuści się względem darczyńcy rażącej niewdzięczności”.

Przywołać ponadto należy wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 października 2005 r., sygn. akt I CK 112/2005, zgodnie z którym wprawdzie do essentialia negotii umowy darowizny nie należy obowiązek sprawowania opieki nad darczyńcą przez obdarowanego, to jednak umowa ta rodzi po stronie obdarowanego moralny obowiązek wdzięczności, który nabiera szczególnej wymowy, gdy do zawarcia umowy dochodzi między osobami najbliższymi, których powinność świadczenia pomocy i opieki wynika już z łączących strony umowy stosunków rodzinnych.