Czy mogę domagać się, aby deweloper wymienił uszkodzone okno?

Czy deweloper powinien wymienić okno uszkodzone w czasie budowy?

Odpowiadając na Pańskie pytanie („Czy mogę domagać się, aby deweloper wymienił uszkodzone okno?”), w pierwszej kolejności należy wskazać, iż zastosowanie w przedstawionej przez Pana sprawie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego odnośnie rękojmi za wady fizyczne, a nie jakby się wydawało przepisy ustawy o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 27 lipca 2002 r. (Dz. U. Nr 141, poz. 1176 z późn. zm.), gdyż przepisy te nie dotyczą sprzedaży nieruchomości, z którą mamy do czynienia w niniejszej sprawie (tzn. z elementem nieruchomości, jakim jest okno).

Dlatego też podstawy prawnej Pańskiego roszczenia względem dewelopera należy szukać w treści przepisu art. 560 § 1 K.c., który stanowi, że jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.

Wady w mieszkaniu od dewelopera

Jak zatem z powyższego wynika, o ile podstawowym uprawnieniem kupującego jest odstąpienie od umowy lub żądanie obniżenia ceny zakupionego towaru, o tyle sprzedający może niejako przeciwdziałać tym roszczeniom poprzez wymianę rzeczy lub jej naprawę. Choć ww. przepis w praktyce budzi pewne wątpliwości, to zgodnie z utrwalonym już w zasadzie stanowiskiem wybór między wymianą a naprawą należy do sprzedającego.

Powyższe w niniejszej sprawie znajduje dodatkowe uzasadnienie w treści przepisu art. 561 § 2 K.c. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest rzecz określona co do tożsamości, a sprzedawcą jest wytwórca tej rzeczy, kupujący może żądać usunięcia wady, wyznaczając w tym celu sprzedawcy odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu od umowy odstąpi. Sprzedawca może odmówić usunięcia wady, gdyby wymagało ono nadmiernych kosztów.

Mając zatem na uwadze, że kupowane przez Pana mieszkanie jest rzeczą określoną co do tożsamości (jest to konkretne mieszkanie), swoje uprawnienia powinien Pan realizować, przede wszystkim żądając od dewelopera dokonania naprawy uszkodzonego okna.

Wymiana czy naprawa uszkodzonego okna w mieszkaniu od dewelopera?

Należy jednakże w tym miejscu sięgnąć do dorobku orzecznictwa, bowiem zgodnie z poglądami orzecznictwa usunięcie wadliwości fizycznej rzeczy przez naprawę określonego jej elementu zamiast jego wymiany na nowy wchodzi w grę tylko wówczas, gdy rzecz nie traci na skutek tego na wartości użytkowej i sprawności, a naprawy nie powinny doprowadzić do utraty przez rzecz jej fizyczno-produkcyjnej tożsamości, tj. pierwotnie występujących cech i struktury. Rzecz naprawiona może mimo wszystko różnić się od pierwotnego stanu rzeczy bez wad, a w uzasadnionych przypadkach może przysługiwać kupującemu roszczenie o naprawienie szkody spowodowanej faktem naprawy rzeczy (tak m.in. wyrok SN z 7.01.2009 r., II CSK 399/08, Legalis).

Jednocześnie, gdyby dokonana przez dewelopera naprawa okazała się niestaranna lub nie byłaby ona w stanie przywrócić właściwego wyglądu okna i parametrów technicznych, mógłby Pan po takiej nieudanej naprawie domagać się wymiany okna na nowe, wolne od wad.