Co robić, gdy granice ewidencyjne działek nie pokrywają się z granicami na gruncie?

Brak zgodności granic ewidencyjnych z granicami na gruncie

Na wstępie zaznaczę, że dla pewnych rozstrzygnięć w tej sprawie konieczne byłoby zapoznanie się z dokumentacją, zatem poniższa odpowiedź opiera się na przedstawionym opisie. Wynika z niego, że nie ma zgodności granic ewidencyjnych z granicami na gruncie, ale to stanowczo za mało, aby obciążyć geodetę. Geodeta wykonał pomiary i mapy, a jak to zostało naniesione fizycznie na grunt, jest odrębnym zagadnieniem. Czy była to wina geodety, czy potem użytkowników działki, to należy ustalić. Wcale nie jest to takie proste albo bezsprzeczne.

Obecnie są dwie opcje – albo ugruntować sytuację w dokumentach wg stanu posiadania (rozgraniczenie), albo dopasować stan posiadania do dokumentacji (wydanie nieruchomości, przesunięcie ogrodzeń).

Ustalone granice nieruchomości są oznaczane na gruncie przez upoważnionych geodetów znakami granicznymi. Są to znaki z trwałego materiału, określającego położenie punktów osnowy geodezyjnej (poziomej i wysokościowej), grawimetrycznej i magnetycznej (§ 2 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 15 kwietnia 1999 r. w sprawie ochrony znaków geodezyjnych, grawimetrycznych i magnetycznych (Dz. U. Nr 45, poz. 454). Art. 152 nakłada na właścicieli obowiązek współdziałania przy utrzymywaniu znaków granicznych, a nie przy ich utrwalaniu i urządzaniu, jak stanowił art. 40 Pr. rzecz. z 1946 r. Obowiązek utrzymywania znaków granicznych obciążających właścicieli gruntów polega, w obecnym stanie prawnym, na powstrzymywaniu się od wszelkich działań, które mogłyby spowodować przesunięcie, uszkodzenie lub zniszczenie znaku, oraz na niezwłocznym zawiadomieniu właściwego starosty o zniszczeniu, uszkodzeniu, przemieszczeniu lub zagrożeniu przez nie bezpieczeństwa życia lub mienia, na umożliwieniu osobom upoważnionym do wykonywania prac geodezyjnych i kartograficznych wstępu na grunt i dokonania na nim przecinek drzew i krzewów niezbędnych do wykonywania tych prac, nieodpłatnego umieszczania na gruntach i obiektach budowlanych znaków geodezyjnych, grawimetrycznych i magnetycznych oraz urządzeń zabezpieczających te znaki, jak też umieszczania na gruntach i obiektach budowlanych budowli triangulacyjnych (art. 14 i 15 w zw. z art. 11 i 13 Pr. geod. i kart.). Ochrona znaków granicznych w ścisłym znaczeniu w tym przegląd i konserwacja – należy do starosty.

Spór co do prawidłowości przebiegu poszczególnych granic sąsiednich

Rozgraniczenie nieruchomości, czyli ustalenie przebiegu ich granic, następuje wtedy, gdy nie zostały one ustalone, chociażby były niesporne, albo gdy były już ustalone, ale stały się sporne. W orzeczeniu z 10 września 1997 r., II CKN 309/97 (OSNC 2/98, poz. 30) Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na to, że o zakresie rozgraniczenia rozstrzyga jego cel, określony przez konkretne potrzeby. Oznacza to, że rozgraniczenie wszystkich granic określonej nieruchomości z przyległymi nieruchomościami lub innymi gruntami dokonywane jest według art. 29 ust. 2 Pr. geod. i kart. jedynie w miarę potrzeby. Potrzeba ta, przy zestawieniu innych przepisów, powstaje wtedy, gdy ze wszystkimi właścicielami nieruchomości sąsiednich powstał spór co do prawidłowości przebiegu poszczególnych granic albo gdy nie zostały wytyczone i utrwalone granice nowo utworzonej nieruchomości. Zakres sporu zaś, i tym samym przedmiotu rozgraniczenia w postępowaniu rozgraniczeniowym, określany jest treścią żądania zawartego we wniosku o wszczęcie postępowania, przy czym celem tego postępowania jest określenie nieruchomości w taki sposób, aby jej powierzchnia odpowiadała treści księgi wieczystej. Rozgraniczenie może nastąpić wtedy, gdy zachodzi potrzeba odtworzenia istniejącej granicy a nie zmiany tej granicy, np. w celu ominięcia powstałego budynku.

Ustalenie stanu prawnego granicy i jej utrwalenie w terenie

W uzasadnieniu orzeczenia z 14 marca 2002 r., IV CKN 809/2000 („Wokanda” 10/02, s. 10) Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na to, że dokonane rozgraniczenie tworzy nowy stan prawny granicy dzielącej sąsiednie nieruchomości, który stanowi pierwsze w kolejności ustawowe kryterium rozgraniczenia (art. 153 K.c.). Ustalenie stanu prawnego granicy i jej utrwalenie w terenie nie eliminuje na przyszłość sporów o przebieg granicy, jeżeli decydujący o niej stan władania ulegnie zmianie w stosunku do tytułu prawnego. Dlatego w takim wypadku może być dopuszczalne ponowne rozgraniczenie, w którym przedmiotem ustaleń jest aktualny stan rzeczy a nie stan faktyczny będący podstawą orzeczenia o rozgraniczeniu w poprzednim postępowaniu. W razie ustalenia w kolejnym postępowaniu rozgraniczeniowym, że przebieg granicy jest taki sam, jak ustalony we wcześniejszym postępowaniu, to nie uzasadnia to odrzucenia wniosku o rozgraniczenie.

Rozgraniczenie nieruchomości

Rozgraniczenie nieruchomości następuje według określonych w art. 153 kryteriów, z których każde ma priorytet przed następnym. Tak więc gdy granice gruntów stały się sporne, ustalenie ich powinno nastąpić według stanu prawnego. Dopiero po stwierdzeniu, że stanu prawnego, tj. własności (użytkowania wieczystego), nie można stwierdzić, ustalenie granic powinno nastąpić według spokojnego posiadania. Do stwierdzenia stanu spokojnego posiadania nie wystarcza ustalenie, że granice istnieją przez okres dłuższy niż rok, wyłączający roszczenie posesoryjne przeciwko posiadaczowi (art. 344 § 2 K.c.). W orzeczeniu z 20 sierpnia 1973 r., III CRN 186/73 Sąd Najwyższy uznał, że „spokojny stan posiadania” oznacza „posiadanie ustabilizowane, prowadzące do zasiedzenia”. W innym orzeczeniu z 6 maja 1974 r., III CRN 81/74 (OSNCP 4/75, poz. 65) Sąd Najwyższy uznał, że chodzi tu o takie posiadanie, które trwa tak długo, że pozbawienie posiadacza przyległego pasa gruntu przez ustalenie granicy „z uwzględnieniem wszelkich okoliczności” nie dałoby się pogodzić z zasadami współżycia społecznego. Gdyby zaś także i spokojnego stanu posiadania nie można było stwierdzić, a postępowanie nie doprowadziłoby do ugody, dopuszczalne jest ustalenie granicy „z uwzględnieniem wszelkich okoliczności”. Jednakże istniejąca możliwość stwierdzenia granic w trybie postępowania administracyjnego na podstawie decyzji właściwego organu wyłącza dopuszczalność jej ustalenia według ostatniego spokojnego posiadania (tak: SN w orzeczeniu z 19 stycznia 1998 r., I CKN 423/97, OSNC 10/98, poz. 156).

Rozgraniczenie nieruchomości jednocześnie według dwóch pierwszych kryteriów przewidzianych w art. 153 jest dopuszczalne i nie stanowi naruszenia tego przepisu (tak SN w orz. z 4 listopada 1999 r., II CKN 563/98, nie publ.).

Wymienione kryteria: stan prawny, ostatni stan spokojnego posiadania i „wszelkie okoliczności” wyłączają się wzajemnie; dopóki więc możliwe jest ustalenie granic na podstawie pierwszego kryterium, dopóty niedopuszczalne jest sięganie po dalsze. Podsumowanie wypowiadanych na ten temat poglądów zawiera orzeczenie Sądu Najwyższego z 10 lipca 1980 r., III CRN 193/80 (niepubl.): „Waga kolejnych kryteriów z art. 153 k.c. i ich wzajemne wyłączanie się wyklucza stanowisko, żeby przy rozgraniczeniu według stanu prawnego, wbrew temu stanowi, posiadanie czy wszelkie okoliczności mogły uzasadniać korekturę w przebiegu granic. Także z punktu widzenia zasady samodzielnego rozstrzygania przez sąd o przesłankach swego orzeczenia nie jest dopuszczalne inne ustalenie granic od ustalenia, które wynika ze stanu prawnego. Wzmianka w art. 153 k.c. o ugodzie pozostaje bez wpływu na kolejność kryteriów rozgraniczenia przewidzianych w tym przepisie. Interes samych stron, ich stanowisko w toku postępowania, jeżeli nie znalazło wyrazu w oświadczeniach złożonych w wymaganej formie, nie wystarcza do odstąpienia od rozgraniczenia według stanu prawnego”.

Ustalanie stanu prawnego w postępowaniu rozgraniczeniowym

Rzeczą sądu zatem jest poszukiwanie możliwości stwierdzenia stanu prawnego, tj. ustalenie własności. Przez „stan prawny” rozumie się także zasiedzenie przygranicznych pasów ziemi (orzeczenie SN z 26 kwietnia 1967 r., III CR 424/66, OSNCP 14/67, poz. 206). Ustaleniu granicy na podstawie tego kryterium nie stoi na przeszkodzie brak planów geodezyjnych dotyczących granicy i znaków granicznych na gruncie. Stanu prawnego nie można korygować przez ustalenie granicy według ostatniego spokojnego stanu posiadania, a tego ostatniego przez uwzględnienie „wszelkich okoliczności”, gdyż na przeszkodzie takiej możliwości stoi zasada wzajemnego wyłączania się kryteriów rozgraniczenia. Zakres ustalania stanu prawnego w postępowaniu rozgraniczeniowym różni się od zakresu badania w procesie windykacyjnym. Dlatego też wyrok w procesie windykacyjnym nie stanowi rzeczy osądzonej dla postępowania rozgraniczeniowego i przeszkody do jego kontynuowania (tak SN w orz. z 26 sierpnia 1999 r., III CKN 323/98, nie publ.).

Rozgraniczenie nieruchomości prowadzone jest przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) na wniosek

Rozgraniczenie nieruchomości prowadzone jest przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) na wniosek lub z urzędu (art. 30 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne; j.t.: Dz. U. 2005 r. Nr 240, poz. 2027, dalej jako p.g.k.). Wniosek o przeprowadzenie rozgraniczenia może złożyć strona. Stroną w postępowaniu rozgraniczeniowym jest właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty lub też inny podmiot, któremu przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości (zobacz: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 września 2000 r.; II SA/Łd 1077/97; OSP 2002 r. Nr 7-8 poz. 99). W przypadku współwłasności lub współużytkowania wieczystego stronami, a co za tym idzie, wnioskodawcami powinni być wszyscy współwłaściciele (współużytkownicy). Z uwagi na fakt, że celem rozgraniczenia jest ustalenie, do jakiej granicy na gruncie sięga prawo własności właścicieli sąsiadujących nieruchomości, przyjąć należy, że wnioskodawcami mogą być tylko te podmioty, których nieruchomości sąsiadują ze sobą.

Wniosek składa się do organu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości (art. 21 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego). Wniosek te powinien mieć formę pisemną, zawierać żądanie przeprowadzenia postępowania o rozgraniczenie nieruchomości oraz dodatkowe dokumenty, pozwalające na ustalenie stron postępowania oraz przedmiotu sprawy. Dokumentami tymi są odpis z księgi wieczystej urządzonej dla nieruchomości wnioskodawcy oraz odpisy z ksiąg wieczystych lub wypisy z ewidencji gruntów i budynków prowadzonych dla nieruchomości sąsiednich, objętych żądaniem rozgraniczenia. W praktyce we wniosku o rozgraniczenie wnioskodawca wskazuje również uprawnionego geodetę, który podjął się przeprowadzenia czynności rozgraniczeniowych. Podkreślić należy, że pomimo że geodeta działa na zlecenie jednej ze stron, to jednak powinien zachować pełen obiektywizm przy ustalaniu przebiegu granicy.

Wniosek strony jest podstawą do wydania przez właściwy organ postanowienia o wszczęciu postępowania o rozgraniczenie ruchomości, a także do upoważnienia geodety do przeprowadzenia czynności ustalania przebiegu granicy (art. 30 ust. 4 i art. 31 ust. 1 p.g.k.). Na postanowienie o wszczęciu postępowania rozgraniczeniowego nie przysługuje zażalenie. Upoważnienie udzielone geodecie również ma formę postanowienia (art. 123 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego) i również nie przysługuje na nie zażalenie. W przypadku niezadowolenia strony z upoważnienia konkretnego geodety ewentualne kwestionowanie jego czynności możliwe jest dopiero po ich zakończeniu i, w zależności od sposobu zakończenia administracyjnego postępowania rozgraniczeniowego, w ewentualnym postępowaniu odwoławczym.

Spór o przebieg granic mimo zakończenia postępowania rozgraniczeniowego

Wskazać również należy, że przeprowadzenie i zakończenie postępowania rozgraniczeniowego nie eliminuje możliwości późniejszego złożenia kolejnego wniosku o przeprowadzenie rozgraniczenia. Wydanie rozstrzygnięcia ustalającego granice przesądza tylko o stanie prawnym granicy dzielącej sąsiednie nieruchomości w dacie rozstrzygnięcia, jeżeli stan ten uległ zmianie na skutek późniejszych zdarzeń, albo też przebieg granic gruntów nadal jest sporny (art. 153 Kodeksu cywilnego), wówczas nie ma przeszkód, aby dokonać ponownego rozgraniczenia, przy czym stanem prawnym, który jest podstawą przy ustalaniu przebiegu granicy, będzie stan prawny ustalony w poprzednim postępowaniu rozgraniczeniowym (zobacz: postanowienie Sądu Najwyższego Izba Cywilna z dnia 14 marca 2002 r.; IV CKN 809/2000; Wokanda 2002 r. Nr 10 str. 10).

Nieumyślne przekroczenie granicy przez właściciela nieruchomości przy wznoszeniu przez niego budynku

W tym wypadku mamy do czynienia z przekroczeniem granicy przez właściciela nieruchomości przy wznoszeniu przez niego budynku lub innego urządzenia (tu ogrodzenia). Jest to oczywiste naruszenie prawa właściciela nieruchomości sąsiedniej (art. 140), które uzasadnia roszczenie negatoryjne (art. 222 § 2). Jednakże w tej szczególnej sytuacji, jaka powstaje zwykle w wyniku takiego naruszenia, realizacja tego roszczenia bez żadnych ograniczeń mogłaby prowadzić do sytuacji trudnych do zaakceptowania ze względów etycznych, którymi nacechowane są zasady współżycia sąsiedzkiego, na tle rozmaitych stanów faktycznych. Kierując się takimi motywami, ustawodawca wyłączył w art. 151 roszczenie właściciela sąsiedniego gruntu o przywrócenie stanu poprzedniego, które prowadziłoby w praktyce do usunięcia części budynku lub innego urządzenia z przestrzeni objętej własnością nieruchomości sąsiedniej. Jednakże wyłączenie to nie działa wtedy, gdy właściciel nieruchomości sąsiedniej we właściwym czasie („bez nieuzasadnionej zwłoki”) sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo gdy na skutek stanu rzeczy wytworzonego w następstwie przekroczenia granicy grozi mu „niewspółmiernie wielka szkoda”. W pierwszej sytuacji sprzeciw właściciela musiał uświadomić sąsiadowi prowadzącemu budowę, że dopuszcza się naruszenia własności, i powinien skłonić go do odstąpienia od dokonywanego działania, a w drugiej grożąca właścicielowi nieruchomości sąsiedniej szkoda byłaby niewspółmiernie większa od straty właściciela nieruchomości wyjściowej spowodowanej przywróceniem stanu poprzedniego. W obu tych sytuacjach właściciel nieruchomości wyjściowej nie zasługuje na ochronę, bo albo nie może powołać się na brak winy umyślnej, albo przez swoje nierozważne postępowanie naraził sąsiada na wielką szkodę. Dlatego w tych okolicznościach właściciel nieruchomości sąsiedniej ma pełną, tzn. nieograniczoną ochronę (art. 222 § 2). Według Sądu Najwyższego (wyrok z 21 czerwca 1972 r., III CRN 98/72, OSNCP 12/72, poz. 225) „sprzeciwienie się właściciela sąsiedniego gruntu bez nieuzasadnionej zwłoki przekroczeniu jego granicy i okoliczność, że przekroczenie to grozi mu niewspółmiernie wielką szkodą, stanowią dwie niezależne od siebie przesłanki, z których każda uprawnia właściciela tego gruntu do żądania przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice tego gruntu. Pojęcie nieuzasadnionej zwłoki musi być interpretowane stosownie do okoliczności i nie można go konkretyzować przez podanie określonej miary czasu. Pojęcie zaś »sprzeciwu« powinno być interpretowane według zasad ogólnych dotyczących wykładni oświadczeń woli (art. 65 k.c.)”.

Braku winy umyślnej nie domniemywa się, dlatego dowód, że przekroczenie granicy nastąpiło bez winy umyślnej, obciąża właściciela nieruchomości wyjściowej, natomiast na właścicielu nieruchomości sąsiedniej spoczywa dowód, że sprzeciwił się przekroczeniu granicy bez nieuzasadnionej zwłoki albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.

Pojęcie winy umyślnej w postaci dolus directus albo dolus eventualis określa się przy zastosowaniu ogólnych zasad, tzn. jak przy art. 415.

Sprzeciw może być wyrażony w dowolnej formie i przez każde zachowanie się, które ujawnia wolę sprzeciwu w sposób zrozumiały. Właściciel nieruchomości sąsiedniej może wyrazić go osobiście albo za pośrednictwem innej osoby.

Sprzeciw jest skuteczny, chociażby nie był bezzwłoczny, jeżeli tylko zwłoka była w danych okolicznościach uzasadniona.

Szkoda musi być „niewspółmiernie” wielka i stanowić realne, bezpośrednie zagrożenie. „Niewspółmiernie” oznacza odniesienie do straty właściciela nieruchomości wyjściowej (porównanie dwóch wielkości) wynikającej z konieczności usunięcia części budynku albo urządzenia, umieszczonych na nieruchomości sąsiedniej. Szkoda nie musi być „niepowetowana”, ale z porównania obu wielkości, o których mowa, musi wynikać jej niewspółmierność.

Hipoteza art. 151 dotyczy przekroczenia granicy, chodzi tu więc o umieszczenie części budynku (urządzenia) albo jego konstrukcyjnej części w przestrzeni objętej prawem własności właściciela nieruchomości sąsiedniej (art. 143).

Ustanowienie służebności gruntowej na nieruchomości której granice zostały przekroczone

Jeżeli roszczenie właściciela gruntu o przywrócenie stanu poprzedniego jest wyłączone, to przysługuje mu ochrona ograniczona do żądania stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej albo do żądania wykupienia przez właściciela nieruchomości wyjściowej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla właściciela nieruchomości sąsiedniej znaczenie gospodarcze. Roszczenia te i wybór między nimi należą do właściciela nieruchomości, której granicę przekroczono; on musi rozstrzygnąć, którego roszczenia będzie dochodził. Wybór raz dokonany wiąże go. Może być dokonany przez oświadczenie woli w dowolnej formie, w tym także przez wniesienie pozwu.

Od wykonania czynności przez geodetę minęło już blisko 18 lat. Jakiekolwiek roszczenia cywilno-prawne z racji umowy-zlecenia podziału uległy przedawnieniu. Można zawiadomić organy nadzoru, nawet Geodetę Krajowego, ale z uwagi na upływ czasu ta droga nie przyniesie oczekiwanego skutku.