Autor: Łukasz Obrał

Brak kontaktu z jednym ze spadkobierców a możliwość sprzedania nieruchomości

Otrzymałem kilka lat temu w spadku dom mieszkalny (jestem właścicielem 50% powierzchni). Wraz z innymi spadkobiercami chcemy sprzedać nieruchomość, ale blokuje nas fakt, że nie znamy miejsca zamieszkania jednego ze spadkobierców (mieszka za granicą, ma minimalny udział w spadku). Czynności poszukiwawcze, prowadzone przez policję, trwają już bardzo długo, dlatego zastanawiamy się, co możemy zrobić, by sfinalizować tę sprawę? 

Stosownie do art. 199 Kodeksu cywilnego „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Aby więc doszło do zbycia na rzecz jakiejś osoby wspólnej nieruchomości, konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Brak zgody na takie rozporządzenie choćby jednego ze współwłaścicieli posiadającego nawet niewielki udział powoduje niemożność zbycia nieruchomości.

Teoretycznie Pan i pozostali współwłaściciele nieruchomości możecie wystąpić do sądu na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego z wnioskiem o wydanie zgody na zbycie nieruchomości. W takim postępowaniu nieznany z miejsca pobytu współwłaściciel mógłby być reprezentowany przez kuratora ustanowionego dla niego przez sąd.

Jednak w przypadku złożenia takiego wniosku sąd zapewne go odrzuci, uznając, że zmierza on do obejścia przepisów o dziale spadku.

W postanowieniu z dnia 18 kwietnia 1975 r., sygn. akt. III CRN 247/74, Sąd Najwyższy stwierdził, iż małżonek nie może skutecznie – po ustaniu wspólności ustawowej – domagać się udzielenia mu przez sąd na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego zezwolenia na sprzedaż przedmiotu należącego do majątku wspólnego, jeżeli w okolicznościach konkretnej sprawy, w szczególności ze względu na charakter przedmiotu zamierzonej sprzedaży, wskazane zezwolenie prowadziłoby w istocie do obejścia przepisów o podziale majątku wspólnego.

Orzeczenie to dotyczyło co prawda sprawy byłych małżonków, ale w Pana sprawie istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że sąd uzna, iż domaganie się przez współwłaścicieli, będących jednocześnie współspadkobiercami, udzielenia zgody na sprzedaż nieruchomości jest obejściem przepisów o dziale spadku.

Dlatego moim zdaniem najlepiej będzie, jeżeli spadkobiercy wystąpią do sądu z wnioskiem o dział spadku.

Dział spadku może polegać na przyznaniu własności przedmiotów wchodzących w skład spadku jednemu ze spadkobierców i ustaleniu spłaty na rzecz pozostałych spadkobierców.

Dział może też polegać na orzeczeniu przez sąd sprzedaży wspólnej nieruchomości wchodzącej w skład spadku i podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy spadkobierców odpowiednio do przypadających im udziałów w spadku.

Tego sposobu przeprowadzenia postępowania działowego, który nazywany jest podziałem cywilnym, nie polecam, ponieważ w takim przypadku sprzedaż nieruchomości odbywa się na takich zasadach jak przy zajęciu egzekucyjnym nieruchomości. Wiąże się to z dość wysokimi kosztami dla rzeczoznawcy (komornik dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości) i kosztami komorniczymi.

Ze względu na powyższe tańsze wydaje się takie przeprowadzenie postępowania działowego, aby nieruchomość przypadła jednemu ze współwłaścicieli, i zasądzenie na rzecz pozostałych odpowiednich spłat.

Można złożyć wniosek, zgodnie z którym własność nieruchomości przypadnie Panu i będzie Pan zobowiązany do zapłaty w określonym terminie (odpowiednio długim, aby móc sprzedać nieruchomość) kwot odpowiadających udziałom pozostałych współwłaścicieli.

To, że miejsce zamieszkania jednego ze współwłaścicieli nie jest znane, nie stanowi przeszkody do przeprowadzenia postępowania w sądzie.

Zgodnie z art. 143 Kodeksu postępowania cywilnego „jeżeli stronie, której miejsce pobytu nie jest znane, ma być doręczony pozew lub inne pismo procesowe wywołujące potrzebę podjęcia obrony jej praw, doręczenie może do chwili zgłoszenia się strony albo jej przedstawiciela lub pełnomocnika nastąpić tylko do rąk kuratora ustanowionego na wniosek osoby zainteresowanej przez sąd orzekający”.

Zgodnie z art. 144 § 1 powyższego kodeksu sąd „ustanowi kuratora, jeżeli wnioskodawca uprawdopodobni, że miejsce pobytu strony nie jest znane. W sprawach o roszczenia alimentacyjne, jak również w sprawach o ustalenie ojcostwa i o związane z tym roszczenia, przewodniczący przed ustanowieniem kuratora przeprowadzi stosowne dochodzenie w celu ustalenia miejsca zamieszkania lub pobytu pozwanego”.

Wraz z wnioskiem o przeprowadzenie postępowania podziałowego możecie Państwo złożyć wniosek o ustanowienie dla nieznanego z miejsca pobytu jednego ze współwłaścicieli kuratora.

W celu uprawdopodobnienia, że miejsce zamieszkania tej osoby nie jest znane, możecie Państwo przedstawić sądowi dokumenty związane z prowadzeniem przez policję poszukiwań tej osoby.

Sąd jednak może zażądać uprawdopodobnienia tego, że miejsce pobytu jednego ze współwłaścicieli jest nieznane w jeszcze w inny sposób i wezwać Państwa do wskazania miejsca zamieszkania uczestnika i przedłożenia innych dokumentów uprawdopodobniających, że miejsce zamieszkania tej osoby nie jest znane. Aby zadośćuczynić temu wezwaniu, możecie Państwo skierować wniosek o udostępnienie danych współwłaściciela – jego adresu zameldowania –  do gminy miejsca zamieszkania tej osoby, ewentualnie do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji o udostępnienie danych ze zbioru PESEL i ogólnokrajowej ewidencji wydanych i unieważnionych dowodów osobistych.

Do wniosku należałoby dołączyć wezwanie sądu do wskazania aktualnego adresu uczestnika – w ten sposób zostanie wykazane, że składający wniosek o udostępnienie danych posiadają interes prawny w uzyskaniu danych tej osoby.

Jeżeli dane współwłaściciela odnośnie jego miejsca zamieszkania będą pokrywały się z ostatnim znanym Państwu adresem jego zamieszkania (pod którym, jak ustaliła policja, nie mieszka), to sąd z pewnością ustanowi kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu.

Kuratora ustanawia na rozprawie sąd w składzie właściwym do rozpoznania sprawy lub jednoosobowo przewodniczący posiedzenia, jeżeli istnieje potrzeba wydania postanowienia poza rozprawą. Kuratorem w miarę możliwości należy ustanowić osobę bliską dla strony nieznanej z miejsca pobytu lub obeznaną ze stanem sprawy – dlatego warto we wniosku wskazać kandydata na kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu w osobie członka jego rodziny (ale nie jednego z pozostałych uczestników sprawy).

Kurator jest obowiązany reprezentować interesy strony aż do końca trwania postępowania w sprawie. Do rąk kuratora dokonuje się doręczeń dla strony. Kurator powinien podjąć działania zmierzające do nawiązania kontaktu ze stroną, którą reprezentuje.

Jeżeli sąd ustanowi takiego kuratora, wówczas postępowanie się odbędzie, mimo że miejsce zamieszkania uczestnika jest nieznane (bo np. przebywa poza granicami Polski).

We wniosku o dokonanie podziału można zaznaczyć, by sąd, zasądzając spłatę na rzecz nieznanego z miejsca pobytu współwłaściciela, zaznaczył, iż kwota spłaty ma być złożona do depozytu sądowego i wypłacona bez żadnych warunków na każde żądanie uczestnika nieznanego z miejsca pobytu.

Jako że nieruchomość wchodzi w skład spadku, to należy pamiętać, iż zgodnie z art. 1038 § 1 Kodeksu cywilnego „sądowy dział spadku powinien obejmować cały spadek. Jednakże z ważnych powodów może być ograniczony do części spadku”. Jeżeli w skład spadku wchodziły inne przedmioty niż nieruchomość, należałoby we wniosku wskazać ważne powody, dla których chcecie Państwo przeprowadzić podział częściowy (ograniczony do nieruchomości dział spadku). Taką ważną okolicznością może być to, że miejsce pobytu jednego ze spadkobierców jest nieznane, a zaistniała konieczność szybkiego zbycia nieruchomości. Można też wskazać we wniosku, że spadkobiercy dokonali już podziału między siebie innych niż nieruchomość przedmiotów wchodzących w skład spadku.

Należy też pamiętać, że zgodnie z art. 1036 Kodeksu cywilnego „spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku”.

Jeżeli więc zbycie udziału w nieruchomości wchodzącej w skład spadku nie naruszałoby uprawnień nieznanego z miejsca pobytu spadkobiercy, każdy ze współwłaścicieli nieruchomości mógłby zbyć swój udział na rzecz tej samej osoby, a nabywca udziałów sam mógłby przeprowadzić postępowanie o zniesienie współwłasności. Jednak należy stwierdzić, że w przypadku sprzedaży tylko części udziałów w nieruchomości trudno będzie znaleźć kupca na nie, a i cena tych udziałów będzie zapewne niższa niż uzyskana z podziału po wspólnej sprzedaży nieruchomości.

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku