Autor: Łukasz Obrał

Darowizna, podział majątku, zniesienie współwłasności – korzystne rozwiązania

Przed kilku laty, jako kawaler, kupiłem działkę budowlaną, na którą zaciągnąłem kredyt hipoteczny. Do zakupu przyłączył się mój ojciec i w akcie notarialnym widnieje jako współwłaściciel. Rok później ożeniłem się – nie posiadamy z żoną rozdzielności majątkowej. Żona wniosła darowaną przez rodziców działkę budowlaną. W 2008 r. wzięliśmy wspólnie z żoną kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. Chcąc zmniejszyć zobowiązania kredytowe, żona sprzedała swoją darowaną działkę i środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczyła na częściową spłatę kredytu obciążającego działkę, którą ja nabyłem i która stanowi moją odrębną własność, oraz niewielką część na remont zakupionego mieszkania. W międzyczasie udało nam się również uregulować część kredytów ze środków wspólnych i obecnie obciążenie kredytowe na działce jest niewielkie, bo 15 000 zł. Ostatnio podjęliśmy decyzję o rozstaniu i zastanawiamy się, jak podzielić zgromadzony majątek.

Chciałbym, aby zakupiona niegdyś przeze mnie działka przypadła żonie, a mieszkanie mnie, ale zależy mi, aby środki, jakie wniósł na zakup działki mój ojciec zostały uregulowane przez moją żonę, tak aby ojciec nie był poszkodowany. Chcielibyśmy wszyscy uniknąć zbędnych obciążeń podatkowych. Proszę więc o podpowiedź, w jaki sposób moja żona może nabyć udział w działce, który należy do mojego ojca, tak, aby zwrócić mu włożony wkład finansowy ok. 50 000 zł. Pozostaje jeszcze kwestia nabytego wspólnie na kredyt mieszkania, które ma przypaść mnie. Czy żona powinna przepisać swoją część na mnie w formie darowizny? Co byłoby dla nas najkorzystniejsze?

Bazując na informacjach zawartych w Pana liście, na wstępie uściślijmy stan faktyczny:

1. Mieszkanie wchodzi w skład majątku wspólnego małżeńskiego.
2. Nieruchomość – działka budowlana stanowi współwłasność w częściach ułamkowych Pana i Pańskiego ojca, z tym że Pana udział wchodzi w skład Pana majątku osobistego.
3. Żona poczyniła nakłady ze swojego majątku osobistego na majątek Pana i Pańskiego ojca.

W Pana przypadku myślę, że najlepszym rozwiązaniem byłoby:

1. Rozszerzenie wspólności majątkowej na udział, jaki obecnie Pan posiada w nieruchomości stanowiącej współwłasność z Pańskim ojcem.
2. Po rozwodzie, separacji lub zniesieniu wspólności majątkowej małżeńskiej w wyniku umowy lub orzeczenia rozdzielności majątkowej przez sąd – dokonanie podziału majątku wspólnego małżeńskiego w taki sposób, aby w jego wyniku mieszkanie przypadło Panu, a udział w nieruchomości Pana żonie.
3. Dokonanie zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez przyznanie jej na wyłączną własność żonie za spłatą 50 000 zł na rzecz Pana ojca.

W przypadku takiego rozwiązania koszty, jakie Państwo by ponieśli, to koszty aktów notarialnych:

1. umowa małżeńska majątkowa – maksymalnie 400 zł;

2. umowy działowe (o zniesienie współwłasności i podziale majątku wspólnego małżeńskiego).

Maksymalna stawka opłaty notarialnej jest uzależniona od wartości majątku podlegającego podziałowi i wynosi od wartości:

1. do 3000 zł – 100 zł;
2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7. powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Przy umowie o zniesienie współwłasności nieruchomości pojawiłby się obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z przepisami podatkowi temu podlegają umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat.

Obowiązek zapłaty podatku w wysokości 2% spoczywa na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział we współwłasności. Jeżeli Pana ojciec w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości otrzyma kwotę 50 000 zł i kwota ta będzie odpowiadała wartości jego udziału, to nie będzie musiał zapłacić podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jeszcze tańszym rozwiązaniem będzie dokonanie sądowego podziału majątku wspólnego i zniesienia współwłasności nieruchomości.

Jeżeli przedłożą Państwo zgodny projekt podziału majątku małżeńskiego wspólnego oraz zniesienia współwłasności nieruchomości, opłaty sądowe wyniosą łącznie 600 zł, a więc o wiele taniej niż ewentualna opłata notarialna od umów o podział majątku wspólnego małżeńskiego i zniesienia własności nieruchomości.

Zgodnie bowiem z art. 38 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, opłatę stałą w kwocie 1000 zł pobiera się od wniosku o podział majątku wspólnego po ustaniu małżeńskiej wspólności majątkowej. Jeżeli jednak wniosek zawiera zgodny projekt podziału tego majątku, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 zł (art. 38 ust. 2).

Podobnie art. 41 ust. 1 ustawy wskazuje, iż opłatę stałą w kwocie 1000 złotych pobiera się od wniosku o zniesienie współwłasności. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 zł (art. 41 ust. 2).

Sprawę można by jeszcze załatwić w ten sposób, że:

• Żona w drodze darowizny przenosi na Pana udział przypadający jej w mieszkaniu, w ten sposób mieszkanie staje się Pana majątkiem odrębnym.
• Pan w drodze darowizny przenosi na żonę (na jej majątek osobisty) swój udział we współwłasności nieruchomości, który stanowi Pana majątek osobisty.
• Dokonanie zniesienia współwłasności nieruchomości w ten sposób, iż jedynym właścicielem nieruchomości staje się Pana żona, za spłatą 50 000 zł na rzecz ojca.

Koszty takich operacji to opłata notarialna za umowę darowizny, która uzależniona jest od wartości darowanych udziałów w mieszkaniu (opłata liczona w sposób podany powyżej) i w nieruchomości oraz koszt zniesienia współwłasności nieruchomości.

Z uwagi na przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn ani Pan, ani żona nie zapłacicie podatku od darowizny.

Konieczność zawarcia dwóch umów darowizn powoduje, że koszt takich operacji będzie wyższy niż w pierwszym wariancie – opłaty notarialne będą liczone od wartości udziałów przenoszonych drogą darowizny.

Należy też wskazać, że takie operacje mogą zostać uznane za obejście prawa – dokonanie podziału majątku wspólnego przez wygaśnięcie wspólności majątkowej małżeńskiej.

Odnośnie darowizny udziału w majątku wspólnym (udział żony w mieszkaniu) na majątek osobisty drugiego małżonka, należy stwierdzić, iż w doktrynie od lat istnieje rozbieżność poglądów co do kwestii, w jaki sposób małżonkowie mogą poprzez dokonanie czynności prawnej – głównie darowizny – przenosić składniki majątku wspólnego do majątku odrębnego jednego z nich. Problem ten zyskał na znaczeniu w związku z zakazem zawartym w art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Zgodnie z art. 35 Kodeksu rodzinnego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Zwolennicy jednego poglądu utrzymują, iż dopuszczalne jest dokonywanie powyższych przesunięć z zachowaniem wymagań właściwych dla danej czynności prawnej. Według drugiego poglądu jest ono możliwe jedynie przez zawarcie małżeńskiej umowy majątkowej (art. 47 § 1 K.r.o.) prowadzącej w rezultacie do modyfikacji ustawowej wspólności.

Należy jednak wskazać, że w orzecznictwie dominuje od lat pięćdziesiątych pogląd o dopuszczalności takich czynności prawnych. Jego aktualność została potwierdzona uchwałą składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 1991 r., sygn. akt. III CZP 76/90 w tezie, że „w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej dopuszczalne jest rozporządzenie przez małżonka przedmiotem wchodzącym w skład majątku wspólnego na rzecz majątku odrębnego drugiego małżonka”. Podobne stanowisko zostało wyrażone w uchwale Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 19 grudnia 1991 r., sygn. akt. III CZP 133/91, zgodnie z którym „w obowiązującym stanie prawnym jest skuteczna zawarta w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej umowa, w której małżonek rozporządził na rzecz drugiego małżonka przedmiotem należącym do majątku wspólnego”.

Odnośnie zniesienia współwłasności nieruchomości należy wskazać, iż urzędy skarbowe twierdzą, iż przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem i jednocześnie zbyciem udziału w nieruchomości przez osobę, która otrzymała spłatę. W takim przypadku wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze zbycia udziału w nieruchomości dokonanej po pięciu latach od nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak zniesienie współwłasności następuje w ciągu 5 lat od daty nabycia, to pojawia się obowiązek zapłaty podatku dochodowego od odpłatnego zbycia nieruchomości. W przypadku zniesienia współwłasności takim podatkiem mógłby być obciążony Pana ojciec w związku ze zniesieniem współwłasności nieruchomości i spłatą na jego rzecz kwoty 50 000 zł, bo nie upłynęło jeszcze 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości.

Z uwagi na duże rozbieżności interpretacyjne (różne urzędy skarbowe różnie interpretują przepisy prawa podatkowego), radziłbym przed zawarciem wymienionych umów udać się do właściwego dla Państwa urzędu skarbowego w celu zasięgnięcia informacji, jak ten urząd interpretuje przepisy dotyczące podatku dochodowego od odpłatnego zbycia nieruchomości w kontekście zniesienia współwłasności za spłatą na rzecz jednego ze współwłaścicieli.

Na koniec wyjaśnię, czemu miałoby służyć zniesienie współwłasności. Chodzi bowiem o to, aby spłata 50 000 zł na rzecz ojca odbyła się w sposób „oficjalny”. Ojciec jest współwłaścicielem nieruchomości i aby Pana żona stała się jedynym właścicielem nieruchomości, ojciec musi w jakiś sposób przenieść na żonę swój udział. Może ten udział żonie sprzedać (tu pojawi się obowiązek zapłaty podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości) lub darować (tu pojawi się obowiązek zapłaty podatku od darowizny).

Jeżeli ojciec darowałby Panu swój udział (zwolnienie z obowiązku podatkowego), a Pan rozszerzyłby z żoną wspólność ustawową małżeńską na tę nieruchomość (umowa małżeńska majątkowa), to w wyniku podziału majątku wspólnego działka mogłaby przypaść tylko żonie. Ale pojawi się kwestia spłaty na rzecz ojca – skoro darował on Panu swój udział, to uczyni to nieodpłatnie, więc ewentualnie przekazanie ojcu kwoty 50 000 zł byłoby „nieoficjalne”.

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku